Indice generale di tutti gli articoli
(ordine cronologico)
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Dichiarazione Fine lavori non prova la conformità al progetto edilizio autorizzato
L’ultimazione lavori non assume rilevanza probatoria in ordine all’asserita coincidenza del fabbricato realizzato in origine con quello rappresentato nel progetto approvato
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Compravendita, termine congruo al venditore per rimuovere difformità edilizie
Cassazione esclude buona fede se il promissario acquirente non concede tempo per ripristinare la conformità dell’immobile
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Non può essere tutto abusivo (urbanisticamente)
Un sistema eccessivamente rigido sulla carta è risultato inattuabile nella realtà delle irregolarità compiute su edifici risalenti
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Condono edilizio e Agibilità successiva
Quando le opere condonate hanno incidenza sui vari requisiti occorre nuovo titolo di Agibilità, con poche deroghe ammissibili.
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Entro quando impugnare i permessi di costruire ordinari e in sanatoria?
Esistono due distinti regimi di decorrenza per impugnazione del titolo edilizio
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Condono edilizio, data ultimazione opere va dimostrata senza dubbi
Servono prove inconfutabili per dimostrare l’epoca di abuso, le dichiarazioni non sono idonee
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Valenza risultanze catastali per Conformità urbanistica dell’immobile
Rafforzato il valore di dati e planimetria catastali per verifica Stato Legittimo immobile col D.L. 76/2020
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Possibile vendere immobili viziati, ma compratore deve provarne l’esistenza
Il venditore non è obbligato a consegnare l’immobile privo di vizi, ma a rispondere qualora si dimostri viziato
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Misure in scala nei progetti attestano Stato Legittimo dell’immobile
Dalle rappresentazioni grafiche progettuali dei titoli edilizi si ricavano dimensioni e misure del fabbricato
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Abusi paesaggistici, incrementi superficie e cubatura restano esclusi
La Compatibilità paesaggistica art. 167 impedisce la regolarizzazione con aumento volume o superficie utile
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CTU, abusi edilizi e verifiche obbligatorie nella perizia estimativa
Nel regime delle esecuzioni immobiliari il perito del tribunale ha precisi obblighi di verificare lo Stato Legittimo e i rimedi per irregolarità edilizie
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Gazebo merci e tensostrutture esposizione, niente edilizia libera
Caratteristiche di precarietà, temporaneità e destinazione servono per qualificare le tende a copertura di materiali esterni
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Concessioni edilizie rilasciate senza Paesaggistica ante D.Lgs. 42/2004
Per immobili sottoposti a vincolo paesaggistico si pone il problema del titolo abilitativo emesso senza il preventivo titolo autorizzativo paesaggistico
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Cordolo e cappotto sul tetto, deroghe a distanze e altezze
Rialzare la copertura con cordolo sommitale per manutenzione e consolidamento consente di derogare alle distanze minime e altezze massime degli edifici
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Veranda su balconi sono ristrutturazione edilizia pesante per modifiche volume
Occorre permesso di costruire per verande realizzate su balconata in quanto strutture stabili e ampliamento di spazi abitativi.
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Silenzio assenso con domanda non conforme alla norma
La formazione silenziosa dell’atto deve risultare aderente al modello normativo astratto, lasciando spiragli per istanze incomplete
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Abusi edilizi, fiscalizzazione non è sanatoria ed esclude completamento opere
Possibile mantenere in opera illeciti edilizi indemolibili, rispettando diverse condizioni e pagando sanzioni pecuniarie
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Sanatoria strutturale, essenziale per sanatoria edilizia e doppia conformità
La regolarizzazione immobiliare deve tenere separati il profilo urbanistico da quello antisismico
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DPR 380/01, venti anni compiuti e 61 modifiche
Il Testo Unico Edilizia è vigente dal 30 giugno 2003 e ha subito molti cambiamenti rispetto alla versione originaria
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Da vani accessori a vani abitabili, trasformazione urbanisticamente rilevante
Integra modificazione incidente sul carico urbanistico e soggetta a permesso di costruire il cambio d’uso dei locali accessori o pertinenze
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Superbonus, frazionamento “furbesco” per aumentare massimale e abuso del diritto
Nella Circolare AdE 23/E 2022 è commentato l’aumento di unità immobiliari preordinato a maggiori benefici
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Come accertare l’avvenuta formazione silenzio assenso, condizioni e procedura
E’ possibile chiedere alla P.A. di attestare la decorrenza dei termini e l’accoglimento della richiesta del cittadino (Legge n. 241/90)
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Commerciabilità immobili con licenza/concessione edilizia annullata e fiscalizzati ante L. 47/85
Negli atti notarili di compravendita sussiste obbligo di menzionare estremi pagamento sanzioni pecuniarie per abusi edilizi effettuati senza titolo
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Condono edilizio infedele o con errata rappresentazione
Occorre valutare la rilevanza di omissioni e inesattezze riscontrate nell’istanza di condono per ritenerla dolosamente infedele
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Lottizzazione edificatoria e scadenza convenzione per urbanizzare l’area
La scadenza del termine per ultimare opere di urbanizzazione non elimina tale obbligazione del soggetto
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Edificio Ante ’67, spetta al proprietario provare epoca e originaria consistenza
L’onere della prova grava anche per dimostrare la risalenza ad epoca anteriore all’obbligo di licenza edilizia
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Superbonus, nuovi interventi non previsti e varianti, quando rilevano fiscalmente
Inserire ulteriori lavori potrebbe superare la nozione di variante in corso d’opera e applicare regimi fiscali diversi
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Sanatoria edilizia, quando ripresentare domanda con nuovi elementi
Il proprietario dell’immobile abusivo può reiterare l’istanza purché ammissibile e non pretestuosa
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Differenza tra Ristrutturazione edilizia e Manutenzione straordinaria
Nel DPR 380/01 le categorie di intervento edilizie sono suddivise tra interventi conservativi e innovativi
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Pergotenda, condizioni per edilizia libera e completamente retrattile
Il Consiglio di Stato definisce la pergotenda affinché non configuri spazio chiuso e volumetria
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Bonus 75% barriere architettoniche, video analisi
La Circolare AdE 17/E 2023 ha chiarito le opere di abbattimento barriere architettoniche ammesse al beneficio fiscale, compreso gli interventi all’interno del singolo appartamento in condominio.
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Destinazione d’uso immobili, funzione e rapporto nel DPR 380/01
L’utilizzo dell’immobile ha duplice incidenza edilizia e urbanistica
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Piscina interrata, nuova costruzione soggetta a Permesso di costruire
Non costituisce pertinenza in senso urbanistico bensì trasformazione permanente del territorio e con funzione autonoma
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Tolleranze paesaggistiche 2%, regime autonomo rispetto a edilizia
La verifica di tolleranza su immobili vincolati è riferita all’autorizzazione paesaggistica col DPR 31/2017
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Alette frangisole rotanti su pergola, configurano tettoia
La giurisprudenza equipara le lamelle orientabili a copertura anche se apribile
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Cappotto termico su marciapiede pubblico e strade, sta sfuggendo di mano
La coibentazione degli edifici prospicienti su spazi pubblici non è stata regolamentata lasciando ai Comuni il problema
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Preliminare di vendita, esecuzione in forma specifica con Stato Legittimo immobile
Promissario acquirente può dichiarare la regolarità urbanistica per ottenere sentenza di trasferimento art. 2932 C.C.
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Autorizzazione paesaggistica, dissenso costruttivo per superare il diniego
Nel negare la Compatibilità paesaggistica occorre indicare al richiedente le possibili modifiche progettuali per ottenerne il rilascio.
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Agibilità parziale per singole unità immobiliari nell’edificio
La Segnalazione Certificata di Agibilità può riguardare anche singole porzioni degli edifici o singole unità immobiliari
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Destinazione d’uso logistica, come inquadrarla nei mutamenti rilevanti
La categoria funzionale di logistica può costituire, a seconda dei casi, una sub funzione sia dell’attività commerciale che di quella industriale
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Permesso di costruire convenzionato: vantaggi e condizioni
In zone adeguatamente urbanizzate il permesso di costruire convenzionato potrebbe sostituire il Piano attuativo
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Mai fidarsi del Silenzio assenso nel Condono edilizio
L’istituto della formazione tacita della concessione in sanatoria è condizionato a diversi presupposti come la completezza documentale
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Tettoia, tamponare con vetrate o pannelli configura costruzione e aumento volumetrico
Chiudere tettoie con qualsiasi modalità realizza un locale autonomamente utilizzabile, con conseguente aumento di superficie e volume
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Tolleranze edilizie, si rapportano alle sole misure progettuali della singola unità immobiliare
Escluso “concentrare” variazioni parametriche e costruttive su alcune parti, perché vanno riferite alle misure progettuali del progetto autorizzato
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L.R. 65/2014 Toscana, testo aggiornato con L.R. 22/2023 – Norme per il Governo del Territorio (scaricabile)
TESTO COORDINATO con L.R. 22/2023 – Norme per il Governo del Territorio
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Piscina smontabile e stagionale: profili edilizi e permessi
Quando l’installazione della piscinetta estiva equivale ad arredo esterno oppure trasformazione edilizia del territorio
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Errori materiali in elaborati grafici edilizia
Non esiste normativa nazionale per correzione di evidenti errori di rappresentazione nelle precedenti pratiche edilizie, salvo norme regionali e buon senso P.A.
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Notaio, esclusa responsabilità per mancate verifiche irregolarità urbanistiche dell’immobile
Il rogante ha obbligo di ricevere le dovute dichiarazione delle Parti in materia urbanistica e catastale, ma non di verificarle
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Ricostruzione edifici diruti, sono ristrutturazione soltanto se crollati o demoliti dopo DL 69/2013
Il Consiglio di Stato ha escluso la retroattività della norma che ha ricompreso nella ristrutturazione edilizia il ripristino di edifici esistenti
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Recupero e rialzamento sottotetto, tra nuova costruzione e ristrutturazione edilizia
Ricavo di mansarde abitabili potrebbe variare sagoma della copertura, configurare sopraelevazione e richiedere permesso di costruire
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Opere CILA su immobili abusivi sono anch’esse illegittime
Gli ulteriori interventi su fabbricati abusivi, non sanati o condonati ripetono le caratteristiche di illegittimità del manufatto
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Varianti in corso d’opera, tra nuovo intervento e continuità con quello autorizzato
Distinzione tra varianti in senso proprio e variazioni essenziali sottoposte a nuovo autonomo permesso di costruire
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Cilas, integrazioni come varianti “fiscalmente irrilevanti”?
La possibilità di mantenere le agevolazioni fiscali di partenza sembrerebbe confermata anche con l’integrazione dell’originaria CILAS
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Cambio d’uso immobile in manutenzione straordinaria, quando effettuarlo
Sono esclusi i mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico
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Fine Lavori edilizi, comunicazione firmata anche da imprese e lavoratori autonomi
La modulistica unificata nel 2017 prevede la firma congiunta dei soggetti coinvolti attestanti l’ultimazione lavori
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Cappotto termico e cavi elettrici, scegliere spostamento o sottotraccia
Coibentare facciate con servitù di elettrodotti a bassa tensione richiede accorgimenti per evitare ponti termici e rischi elettrici
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Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante, aggiornato 2023
Il cambio d’uso tra categorie funzionali ha incidenza sull’urbanizzazione ed è soggetto a permesso di costruire, salvo norme regionali.
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Serve un nuovo Testo Unico Edilizia, anzi due!
La diffusa situazione di irregolarità edilizia degli immobili esistenti richiede una disciplina di sanatoria, distinta da quella per gli interventi futuri.
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Parcheggi pertinenziali minimi anche per interventi con aumento carico urbanistico
La dotazione minima dei parcheggi privati per nuove costruzioni si estende alle trasformazioni sostanziali edilizie
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Compravendita, anche acquirente deve porre attenzione nel valutare l’immobile
Ci sono reciproci doveri di diligenza per le Parti venditrici e acquirenti, la semplice buona fede non da garanzie