Zone Bianche urbanistiche, ambiti provvisori da normare con urgenza

Il PRG deve disciplinare con previsioni urbanistiche tutto il territorio comunale

Le cosiddette Zone Bianche che possono apparire negli strumenti urbanistici sono situazioni anomale.

In questi ambiti territoriali, piccoli o grandi che siano, sotto il solo profilo edilizio urbanistico non vige alcuna specifica regolamentazione o disciplina previsionale, restando escluse tutte le restante discipline settoriali (paesaggistica, vincolistica, ecc).

Il Legislatore nazionale ha previsto questa casistica e per esse si applica la disciplina dettata dalla legge per i Comuni sprovvisti di strumenti urbanistici (Cons. Stato  IV n. 3684 del 24 agosto 2016).

La fattispecie delle zone bianche si è più volte trattata in questo blog  proprio perchè non è raro imbattersi in esse (i precedenti articoli puoi trovarli qui).

I motivi principali per cui si vengono a creare queste zone bianche sono i seguenti:

  • assenza di pianificazione urbanistica sul territorio (vedi Comuni sprovvisti di PRG); in questo caso un Comune non ha provveduto a disciplinare le previsioni di assetto e sviluppo del territorio attraverso gli strumenti urbanistici e di governo del territorio previsti dalla legislazione nazionale e regionale;
  • decorrenza termine quinquennale del vincolo preordinato all’esproprio, con decadenza dell’efficacia immediata;
  • decorrenza termine quinquennale del vincolo urbanistico di inedificabilità assoluta, con decadenza dell’efficacia immediata;

Tali aree non rimangono del tutto sprovviste di qualsiasi disciplina, ovvero non possono considerarsi urbanisticamente parlando di “terra di nessuno” o zone in cui sia libera l’attività edilizia da parte del proprietario, bensì’ tutt’altro.

Attualmente il DPR 380/01 prevede determinati indici e categorie di intervento comunque ammesse “di default” in queste zone bianche, in particolare trattasi di interventi edilizi (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo) prettamente conservativi  sufficienti a impedire interventi “innovativi” (sono espresse in questo articolo).

Attenzione, il Piano attuativo potrebbe essere di tipo “complementare” quando il lotto fondiario risulta contemporaneamente sottoposto all’approvazione del piano attuativo con termine decennale sia alle residue previsioni e prescrizioni di zona del PRG, configurando un effetto di ultrattività pianificatoria anche con piano attuativo scaduto. L’assoggettamento a piano attuativo di una zona configura un vincolo di natura procedimentale o di rinvio, in quanto differisce le facoltà edificatorie al momento della adozione del piano attuativo convenzionato; attenendo alla zonizzazione del territorio comunale si tratta di un vincolo di natura conformativa e, come tale, non soggetto al termine di decadenza quinquennale di cui all’art. 2 L. 1187/1968 (Cons. di Stato n. 2361/2024, n. 1236/2020).

Anche se il piano attuativo scade con decorrenza del decennio, potrebbe applicarsi il principio di ultrattività degli effetti del piano attuativo scaduto ai sensi dell’articolo 17 comma 3 L. 1150/42 (tuttora vigente), con conseguente inconfigurabilità del regime delle c.d. zone bianche, stante la perduranza della zonizzazione oltre che delle prescrizioni urbanistiche di zona (Cons. di Stato n. 2361/2024).

A fronte della decadenza del vincolo e della conseguente formazione di zona bianca, il Comune è obbligato ad imprimere una adeguata destinazione urbanistica.

In caso di zona bianca appena formatasi, un Comune potrebbe risolvere il problema reiterando il vincolo decaduto con stessa procedura, ma con motivazione rafforzata e nel rispetto di varie condizioni.

In mancanza di una legittima reiterazione, si ha la sua decadenza e l’area già vincolata non torna ad avere automaticamente la previgente destinazione urbanistica, e si configura come area non urbanisticamente disciplinata ovvero c.d. zona bianca (Cons. Stato IV n. 3684 del 24 agosto 2016).

La giurisprudenza amministrativa ha più volte evidenziato che, ai sensi dell’art. 9, commi 2 e 3, del DPR 327/01, una volta scaduti i vincoli espropriativi l’Amministrazione è tenuta a ridisciplinare l’area rimasta priva di normazione urbanistica, rimuovendo per tali “zone bianche” i gravosi standard di sostanziale inedificabilità, già previsti dall’articolo 4, ultimo comma, della legge n. 10/1977, ora contemplati dall’art. 9 del DPR n. 380/2001 (ex multis: Cons. Stato, IV, 21.2.2005, n. 585).

Video gratuito:

La disciplina legislativa delle cosiddette “zone bianche” ha natura provvisoria.

Essa non può sostituirsi alla disciplina che la legge affida alle specifiche valutazioni del Comune (TAR Firenze I n. 1165/2017). In questi casi lo strumento urbanistico comunale deve provvedere entro tempi brevi a normare queste zone bianche, operando attraverso varianti urbanistiche localizzate.

Nella succitata sentenza del TAR viene assegnato al Comune l’obbligo di provvedere a disciplinare la zona bianca in questione entro il termine congruo di novanta giorni, decorsi i quali l’interessato può ricorrere al Commissario regionale apposito.

Difficile dire se, anche alla luce di alcune legislazioni regionali, possano essere applicate procedure semplificate di variante al PRG/strumento urbanistico e governo del territorio, in quanto il passaggio da zona bianca a zona disciplinata comporti variazione essenziale o sostanziale.

Certo è che un Comune non può “permettersi” di avere zone bianche sul territorio per due motivi:

  • pianificatorio e amministrativo: queste zone partecipano in misura proporzionale all’intero quadro strategico, di un assetto e sviluppo ordinato del territorio, la cui non-pianificazione può arrivare a coinvolgere l’interesse pubblico collettivo;
  • civilistico: l’interessato o proprietario riceve da questa situazione una situazione di disagio che può perdurare anni, nei quali vengono “compressi” i diritti edificatori e situato in una situazione di incertezza tale da poter legittimare richieste di risarcimento danni;

Certamente i Comuni con zone bianche potranno procedere in due strade alla loro disciplina operando in alternativa con due modalità:

  1. una variante generale allo strumento urbanistico, cosa che mediamente avviene ogni cinque anni e che comporta una notevole attesa;
  2. una variante specifica di assestamento ovvero localizzata, in modo da conferire nel giro di pochi mesi una configurazione urbanistica alla suddetta zona.

Tra le due è caldamente consigliata la seconda, proprio per non limitare l’aspettativa del soggetto interessato che ha già subito uno stop alle proprie aspettative.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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