Zone bianche dei Piani Regolatori Comunali • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
10/11/2016
Articoli

Sono porzioni di territorio con sopravvenuta decadenza dei vincoli espropriativi o di inedificabilità assoluta, oppure “dimenticate” dal PRG

La disciplina vincolistica ed espropriativa si rivolge sulla proprietà privata nei limiti consentiti dalla legge e dalla Costituzione.

La scelta (politica) decisionale della pianificazione e destinazione urbanistica di un area privata rientra tra gli impregiudicati poteri della PA, con particolari livelli di attribuzione e margine di manovra.

Le cosiddette zone bianche si verificano nei seguenti casi:

assenza di pianificazione urbanistica sul territorio (vedi Comuni sprovvisti di PRG);
decorso termine quinquennale del vincolo preordinato all’esproprio;
decorso termine quinquennale del vincolo urbanistico di inedificabilità assoluta;

Può accadere che uno strumento urbanistico si “dimentichi” di disciplinare l’attività edificatoria di un area.

Sorvolando su motivi e modalità, sono zone territoriali sprovviste di disciplina edilizia e urbanistica comunale, soprannominate “zone bianche”; in esse si applica la disciplina dettata dalla legge per i Comuni sprovvisti di strumenti urbanistici (Cons. Stato IV n. 3684 del 24 agosto 2016).

Gli strumenti urbanistici possono disciplinare e prevedere vincoli preordinati all’esproprio di un area per pubblicità utilità, ad esempio per la realizzazione di infrastrutture e opere pubbliche. Senza entrare in questa fase nel merito, l’effettiva attuazione del vincolo deve essere effettuata entro cinque anni dall’apposizione, pena decadenza dei suoi effetti.

In caso di inutile decorso del termine quinquennale del vincolo espropriativo per costante giurisprudenza l’area non riacquista la destinazione urbanistica previgente alla sua apposizione.

L’inutile decorso di un quinquennio, in difetto di una legittima reiterazione, comporta la sua decadenza e l’area già vincolata non riacquista automaticamente la propria antecedente destinazione urbanistica, e si configura come area non urbanisticamente disciplinata ovvero c.d. zona bianca (Cons. Stato IV n. 3684 del 24 agosto 2016).

E’ anche possibile che la strumentazione urbanistica comunale (escluso disciplina sovraordinata come paesaggistica) possa prevedere vincoli di natura assolutamente inedificabili, ancorché non preordinati all’esproprio.

Avendo natura totalmente “azzerante” il regime di edificabilità dei suoli, questo tipo di vincolo è sottoposto agli effetti di tutela della proprietà privata, comportando un giusto indennizzo e il termine di decadenza quinquennale per la sua efficacia.

La natura espropriativa del vincolo preordinato all’esproprio, ne implica la sua temporaneità.

Anche per vincoli di natura urbanistica comunale comportanti inedificabilità assoluta, la loro decadenza non comporta il riacquisto automatico della precedente classificazione urbanistica, bensì comportano l’assegnazione dell’area in c.d. “zona bianca” in attesa di una revisione previsionale da effettuarsi con nuova emanazione di strumento urbanistico (Cons. Stato IV n. 3684 del 24 agosto 2016).

Restano esclusi da indennizzi e termini temporali i vincoli posti a carico di intere categorie di beni, e tra questi i vincoli urbanistici di tipo conformativo, e i vincoli paesistici (così già da Corte cost., 20 maggio 1999, n. 179).