La Giunta comunale approva i piani attuativi qualora compatibili con lo strumento urbanistico generale vigente, il Consiglio Comunale quando comporta variante ad esso.
E’ un negozio atipico con effetti obbligatori in cui l’edificabilità di un’area è destinata a servire quella di altro fondo.
L’asservimento realizza una particolare specie di relazione pertinenziale, nella quale viene posta durevolmente a servizio di un fondo la qualità edificatoria di un altro.
Lo scopo dell’atto di asservimento è quello di incrementare la cubatura disponibile su un fondo, sfruttando quella concessa (e non utilizzata) verso altro fondo della medesima zona, il quale viene, conseguentemente, assoggettato a vincolo di inedificabilità.
Quindi il vincolo di asservimento dei suoli comporta la cessione di cubatura tra fondi contigui ed è funzionale ad accrescere la potenzialità edilizia di un’area per mezzo dell’utilizzo della cubatura realizzabile in una particella contigua e del conseguente computo anche della superficie di quest’ultima, ai fini della verifica del rispetto dell’indice di fabbricabilità fondiaria.
L’asservimento in pratica si concretizza come vincolo di inedificabilità, ed è idoneo a permanere anche in caso di alienazione (compravendita/cessione) del fondo asservito, e discende dalla natura oggettiva del vincolo.
Il vincolo di asservimento permane e si trasferisce anche nei successivi aventi causa
Il vincolo non trova fondamento solo nel negozio a oggetto pubblico stipulato tra pubblica amministrazione e privato, ma anche nella disciplina urbanistica che limita a una certa cubatura l’edificabilità dell’area e che risulterebbe violata qualora il soggetto acquirente del fondo asservito potesse sciogliersi dal vincolo derivante dall’asservimento.
Per effetto dell’asservimento le aree asservite perdono la loro attitudine edificatoria in via definitiva, in favore della particella di progetto. Non è possibile l’ipotesi contraria in quanto verrebbero aggirate le norme urbanistiche riguardanti l’indice di edificabilità dei suoli situati in zona di completamento o di espansione residenziale.
Per il Consiglio di Stato (sez. VI n. 547/2016, sez. V, n. 3823 del 2011) l’asservimento di un fondo, in caso di edificazione, costituisce una qualità oggettiva dello stesso opponibile ai terzi e che continua a seguire il fondo anche nei successivi trasferimenti a qualsiasi titolo intervenuti in epoca successiva.
Il vincolo di asservimento ha efficacia a tempo indeterminato
Il vincolo creato dall’asservimento ha natura permanente a tempo indeterminato sul fondo servente, pena il completo snaturamento dell’istituto (Consiglio Stato sez. V, 30 marzo 1998, n. 387; sez. IV, 06 luglio 2010 , n. 4333).
L’asservimento di un fondo ad un altro crea infatti una relazione pertinenziale nella quale viene posta “durevolmente” a servizio di un fondo la qualità edificatoria di un altro” (cfr. Cons. Stato, Ad Plen. n. 3/2009; Cons. Stato, sez. IV, n. 3766/2008, secondo cui il “vincolo rimane cristallizzato nel tempo”).
Gli effetti derivanti dal vincolo, integrando una qualità oggettiva del terreno, hanno carattere definitivo ed irrevocabile e provocano la perdita definitiva delle potenzialità edificatorie dell’area asservita, con permanente minorazione della sua utilizzazione da parte di chiunque ne sia il proprietario (Cass. Pen. III n. 21177/2009).
L’esaurimento dell’attitudine edificatoria dell’area, implicato dal suo asservimento per lo sfruttamento edilizio di altra area, facente parte dello stesso lotto (c. d. concentrazione volumetrica), o di altro diverso lotto (c. d. cessione di cubatura), costituisce un effetto definitivo ed irrevocabile, derivante dalla realizzazione dell’intervento progettato, integrandone l’inedificabilità come una qualità oggettiva del terreno asservito.
Essendo un vincolo con effetto di inedificabilità implica l’impedimento di condoni
L’atto di asservimento, quale vincolo di natura perpetua e con effetto di inedificabilità, comporta l’impossibilità di ottenere il condono edilizio in quanto rientrante tra i vincoli di inedificabilità assoluta di cui all’art. 33 della L. 47/85 (Cons. di Stato VI n. 547/2016).
Il vincolo di asservimento ha un rapporto con gli strumenti urbanistici e piani regolatori? Prendiamo in esame l’orientamento del Consiglio di Stato
Il piano regolatore generale, ai sensi dell’art. 7 della l. 17 agosto 1942 n. 1150, il Comune disciplina l’assetto urbanistico dell’intero territorio comunale, in particolare prevedendo la divisione in zone del territorio comunale, con la precisazione delle zone destinate all’espansione dell’aggregato urbano e la determinazione dei vincoli e dei caratteri da osservare in ciascuna zona, e tali previsioni riguardano l’edificazione futura e non anche le costruzioni esistenti al momento dell’entrata in vigore del Piano o di una sua variante (Cons. di Stato, sentenze n. 4134 del 2011; n. 3246 del 2016).
Ne deriva che lo strumento urbanistico, nel disporre le future conformazioni del territorio, considera le sole aree libere, tali dovendosi ritenere quelle disponibili al momento della pianificazione, e ancor più precisamente quelle che non risultano già edificate, ovvero quelle che, nel rispetto degli standard urbanistici, risultano comunque già utilizzate per l’edificazione, in quanto asservite alla realizzazione di fabbricati, onde consentirne lo sviluppo volumetrico.
L’eventuale modificazione del piano regolatore, che prevede nuovi e più favorevoli indici di fabbricazione, non può che interessare, nell’ambito della zona del territorio considerata dallo strumento urbanistico, se non le sole aree libere, con esclusione, quindi, di tutte le aree comunque già utilizzate a scopo edificatorio, ancorché le stesse si presentino fisicamente libere da immobili”, in quanto già asservite all’edificazione.
Quindi l’esaurimento dell’attitudine edificatoria dell’area, implicato dal suo asservimento per lo sfruttamento edilizio di altra area, costituisce un effetto definitivo ed irrevocabile, derivante dalla realizzazione dell’intervento progettato, integrando, l’inedificabilità anzidetta, una qualità oggettiva del terreno asservito (Consiglio di Stato n. 547 del 2016).
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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