Vincolo asservimento aree edificabili prescinde da trascrizioni e atti formali • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
06/02/2019
Urbanistica

L’esaurimento della capacità edificatoria del lotto stabilita dallo strumento urbanistico rimane insensibile alle successive vicende e trasferimenti dell’area

L’asservimento delle aree edificabili rimane coniugato alle volumetrie utilizzate in altri lotti edificati anche a distanza di tempo.

Si tratta di un rapporto in cui il cubaggio di un’area sia stato utilizzato in precedenza per ottenere licenze, concessioni e permessi di costruire relativi a edifici realizzati in altre aree circostanti.

Bisogna ammettere che in passato, sopratutto prima della L. 10/1977 “Bucalossi” l’uso pratico dell’asservimento era assai più “allegro”, se mi passate il termine.

Intendo dire che oggi, quando andiamo a reperire licenze edilizie anteriori al 1977 non è difficile trovare situazioni in cui un ampio lotto concentrava in una sua parte l’intera volumetria per diversi motivi.

Il tutto compiuto senza effettuare particolari formalità come atti notarili o scritture private con trascrizioni alla Conservatoria dei RR.II. Spesso non sono neppure accompagnati da scritture private registrate, a prescindere dalla presenza di più proprietari; al contrario i comproprietari si limitavano a firmare le domande di licenza edilizia.

In seguito i lotti edificabili sono stati a loro volta venduti a terzi, frazionati e quant’altro.

E ciò risulta legittimo da un punto di vista di possesso e proprietà; il problema rimane sul profilo urbanistico e diritti edificatori.

I diritti edificatori dei singoli lotti rimangono fusi con quelli asserviti

Ed ecco quindi che i singoli lotti derivanti dalle rispettive vicende passate rimangono “coniugati” urbanisticamente con quelli oggi posseduti da terzi.

Secondo la costante giurisprudenza, l’asservimento urbanistico costituisce un vincolo duraturo riguardante l’esaurimento della capacità edificatoria.

Inoltre l’asservimento costituisce essenzialmente uno stato di fatto oggettivo, che permane a prescindere da specifici atti formali e relative trascrizioni. Esso impone sui lotti asserviti un vincolo di inedificabilità con carattere permanente, per il solo effetto del rilascio di legittime concessioni edilizie che esauriscono la capacità edificatoria ammessa dallo strumento urbanistico comunale (Cons. di Stato n. 2064/2017).

Questo vincolo permane nel tempo e a nulla valgono le successive vicende dell’area, come compravendite o frazionamenti succedutesi nel tempo (Cons. di Stato 4260/2018).

In altre parole << l’asservimento a fini edificatori di un fondo ad un altro crea una relazione pertinenziale nella quale viene posta durevolmente a servizio di un fondo la qualità edificatoria di un altro, creando sull’area asservita un vincolo permanente ed irrevocabile con perdita delle sue potenzialità edificatorie e conseguente permanente minorazione della sua utilizzazione da parte di chiunque ne sia il proprietario” >> (Cons. di Stato n. 3823/2011).

Come dire, che questo rapporto vince e prevale anche nel caso non risultasse espressamente indicato in tutti gli atti e formalità sull’area. In sostanza l’asservimento vale a prescindere ed è opponibile a tutti i proprietari futuri, anche senza trascrizione.

La risalenza nel tempo non incide sui precedenti rapporti di asservimento creati in vigenza della L. 1150/42.

E’ irrilevante la circostanza che il vincolo di asservimento si sia formato in epoca remota e sotto la vigenza della legge fondamentale n. 1150/1942: il rilascio del titolo edilizio (licenza, ndr) è subordinato alla compatibilità con la densità edilizia consentita dalle prescrizioni urbanistiche vigenti all’epoca dell’adozione del provvedimento abilitativo senza che ciò comporti alcuna applicazione retroattiva di norme (Cons. di Stato 3766/2008).

Motivo per cui è caldamente consigliato far effettuare verifiche urbanistiche anche in epoche assai anteriori, proprio per accertarsi che tutte le volumetrie e capacità edificatorie siano già state utilizzate in altri interventi e lotti circostanti.