Verifica legittimità dei titoli pregressi del Comune, prima pronuncia TAR • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
15/02/2025
Stato Legittimo Immobile

facciata prospetto finestra intelaiatura cemento armato

Prima sentenza che affronta il possibile valore legittimante delle pratiche edilizie contenenti difformità costruttive

Il TAR Lombardia con sentenza n. 227/2025 (segnalazione Geom. Soru) prende in esame tra i vari punti la nuova controversa sfumatura dello Stato Legittimo, nella definizione riformata dalla legge n. 105/2024 “Salva Casa”, ovvero nella prima parte riguardante lo Stato Legittimo “parzializzato” dall’ultimo titolo abilitativo globale (e con implicazioni sull’eventuale valore sanante di quanto pregresso):

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

La sentenza ha affermato nuovi concetti sul valore dell’ultimo titolo abilitativo all’interno della catena generale dello Stato Legittimo, affermando che la circostanza che un’opera illecita sia rappresentata nelle pratiche edilizie non può infatti comportarne la regolarizzazione postuma. Peraltro giova rammentare che la definizione dell’ultimo titolo abilitativo “parzializzante” deve riguardare interamente l’immobile o interamente la singola unità immobiliare, escludendo cioè gli casistiche con interventi parziali (vedi la recente conferma del Consiglio di Stato sentenza n. 9877/2024).

Un altro punto importante viene ribadito: la non veritiera dichiarazione non consente il consolidamento del titolo edilizio e soprattutto non permette di evitare l’applicazione della sanzione. Il vigente articolo 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. n. 380/2001, subordina la sussistenza dello stato legittimo dell’immobile alla condizione che l’Amministrazione, in sede di rilascio di un titolo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, non ammettendosi una implicita attestazione della loro regolarità. Cosa significhi questo particolare adempimento, e come dimostrarne l’avvenuto svolgimento, non è facile dirlo.

La stesura di questa disposizione interna allo Stato Legittimo potrebbe lasciare intendere che i vari interventi autorizzati susseguiti sull’immobile abbiano legittimato eventuali modifiche illecite e i titoli presupposti ormai sarebbero assolutamente consolidati e non più annullabili, stante il rilevante lasso temporale trascorso dalla loro adozione. A intralciare questa tesi ci sono molti profili amministrativi, primo tra tutto l’attestazione non veritiera dei documenti e della rappresentazione dei fatti, insufficiente per consolidare il titolo edilizio e soprattutto non permette di evitare l’applicazione della sanzione.

Invece la recente pubblicazione delle Linee Guida Salva Casa diffuse dal MIT ritengono perfino sufficiente la sola menzione degli estremi dei precedenti titoli abilitativi nell’ultimo titolo abilitativo, affinchè possa consolidare un valore implicitamente di “condono automatico”.

Si propone come esempio la fattispecie trattata dall’anzidetta sentenza TAR Lombardia n. 227/2025, in particolare per il sottotetto in cui sono state riscontrate difformità rispetto allo stato assentito risultante da precedente autorizzazione edilizia rilasciata per rifacimento del tetto e del solaio di calpestio del sottotetto. In una successiva DIA, presentata per modifiche interne, il sottotetto risulta rappresentato con altezza massima pari a 3,05 m altezza minima 1,80 m, mentre dai sopralluoghi è rimasto accertato che fossero rispettivamente 2,83 m e 1,16 m, oltre che alla sua indebita destinazione a uso abitativo non autorizzata da nessun titolo.

Si ripete quanto afferma la sentenza: la norma subordina la sussistenza dello stato legittimo dell’immobile alla condizione che l’Amministrazione, in sede di rilascio di un titolo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, non ammettendosi una implicita attestazione della loro regolarità. Questa presa di posizione lascia intendere quanto siano ristretti i margini per considerare implicitamente sanante la pregressa consistenza rappresentata dall’ultimo titolo abilitativo per interventi complessivi sull’immobile e sull’unità immobiliare. Ma sopratutto emerge la vulnerabilità di questa disposizione a fronte di false attestazione o dichiarazioni non veritiere, e il dibattito giurisprudenziale è appena cominciato.