Verifica di conformità al titolo abilitativo in corso d'opera o fine lavori? • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
13/03/2019
Conformità urbanistica

In caso di interventi edilizi il controllo di rispondenza può avvenire in diverse fasi temporali rispetto alle relative pratiche edilizie.

Il riferimento va applicato alle fasi di avanzamento del cantiere durante l’esecuzione dell’opera.

La premessa fondamentale è che lo stato di partenza dell’immobile sia pienamente legittimo e conforme ai pregressi titoli abilitativi.

In presenza di questa condizione, allora si può procedere a presentare le richieste per ottenere il Permesso di Costruire, oppure presentare la SCIA e CILA in base alle diverse casistiche d’intervento disposte dal D.Lgs. 222/2016.

Una volta ottenuto il rilascio del titolo abilitativo, dopo la formazione di validità per SCIA oppure di presentazione CILA, il cantiere prende inizio e prosegue secondo quanto previsto dai players.

Il tema delle varianti in corso d’opera è sempre attuale, e molto spesso sono necessarie per imprevisti emersi durante il cantiere oppure per espresse richieste del committente.

E questo rientra tra i motivi per cui il legislatore abbia introdotto a regime le varianti non essenziali ai Permessi di costruire, oltre alle cosiddette varianti “finali”. E le regioni hanno ulteriormente semplificato l’istituto e la procedura della variante in corso d’opera (senza sospensione del cantiere) e delle varianti finali.

Diventa difficile se non addirittura impossibile interrompere l’avanzamento di un cantiere: è un processo edilizio complesso che può coinvolgere molte imprese e lavoratori autonomi, nonchè coinvolgere anche esigenze di committenti e terzi compratori.

Ed ecco che può facilmente accadere che alcune varianti siano materialmente apportate in corso d’opera senza aver presentato le relative pratiche edilizie.

Anche se di modesta entità, queste variazioni dal progetto legittimato con pratiche, possono essere accertate dagli organi competenti a vigilare, e ciò può avvenire durante o al termine del cantiere.

Quale riferimento temporale deve utilizzare l’organo controllore per verificare la conformità dell’opera al progetto approvato?

Secondo la sentenza del Consiglio di Stato n. 998/2019, la conformità al titolo abilitativo può essere verificata solo all’esito dell’ultimazione dei lavori ovvero, nel corso della realizzazione degli stessi, quando comunque le opere fino a quel momento poste in essere denotino, in maniera inequivocabile, il mancato rispetto delle prescrizioni della concessione edilizia.

Il concetto è semplice: la PA può effettuare verifiche e accertamenti di conformità durante il cantiere o alla fase di ultimazione sulla base di segnalazioni esterne oppure quando emergono modifiche evidenti.

Certamente, anche su questo tipo di valutazione rimangono aperti i margini di discrezionalità da parte di entrambe le parti contrapposte.

Il consiglio che posso condividere è che il Direttore Lavori faccia frequenti visite di controllo e che provveda a regolarizzare le varianti in corso d’opera in maniera diligente.

Quanto diligente, non è dato saperlo.