Chiusura parziale o totale di spazi con superfici vetrate o similari costituisce aumento volumetrico soggetto a Permesso di Costruire

Nulla è cambiato sui permessi necessari per realizzare la classica veranda su spazi esistenti.

La veranda è una tipologia di ampliamento realizzata con strutture anche smontabili, fissate al pavimento e prospiciente su spazi aperti e luminosi.

Una definizione più chiara l’ha stabilita il Regolamento Edilizio Tipo emanato con Intesa dello scorso 20 ottobre 2016, meglio definita nel relativo Allegato A come 

«Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili».

Ci sono alcuni presupposti sostanziali come:

• preesistenza di uno spazio delimitato oppure realizzazione a sè stante;
• chiusura con superfici “non murarie”;

Gli elementi di chiusura della veranda possono essere costituiti da:

• superfici vetrate: infissi scorrevoli o fissi, apribili, ecc;
• trasparenti: plexyglass o similari;
• impermeabili: teli, pannelli o qualunque sistema atto a impedire passaggio di aria e acqua;

Modalità di aperture ammissibili:

• parzialmente: elementi di chiusura fissi, con almeno uno apribile (Es. porta di accesso);
• totalmente: apribile su tutti i lati, ad esempio con vetrate scorrevoli su binari o perfino rimovibili lasciando immutata la struttura portante e copertura;

La veranda è una frequente tipologia di illecito edilizio comportante modifiche di prospetto;

Affacciandosi sulle periferie urbane d’Italia, e in molti lati tergali dei centri storici, non possiamo fare a meno di notare l’esistenza di molte verande realizzate su balconi, terrazze, lastrici solari o meglio ancora addossati sugli edifici.

Si assiste anche alla realizzazione di verande “sotto mentite spoglie”, cioè autorizzandole coi relativi titoli come serre solari, manufatti piuttosto previsti per dare apporto solare passive nel regime climatico invernale.

In alcuni casi vengono perfino costruiti come spazi autonomi e indipendenti dalla costruzione, distaccati di pochi metri da essi per mantenere comunque un accesso veloce.

La più gettonata è quella composta da vetro-alluminio, cioè montata con l’inserimento di pannelli vetrati intelaiati, mediante bullonatura e avvitatura alle pareti murarie circostanti.

Il problema nasce sopratutto quando tali interventi avvengono sui balconi degli edifici condominiali, andando effettivamente ad incidere sul decoro architettonico.

Anche per l’attuale ordinamento la realizzazione di veranda costituisce modifica di prospetto.

Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, determinano una variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzate, pertanto sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire, un titolo assai superiore a quello della comune Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA)(Consiglio di Stato n. 1893/2018).

Esso costituiscono aumento di volumetria e modifica del prospetto, a prescindere dalla natura dei materiali utilizzati, dalla ventilata parvenza di precarietà o rimovibilità.

In quanto aumento volumetrico, sono assoggettate al Permesso di Costruire.

Senza entrare in merito neppure sul conseguente rapporto di modifiche dell’aspetto e del decoro architettonico in ambito condominiale, preme sottolineare che neppure puntare sul regime di pertinenzialità è sufficiente a “declassare” l’intervento edilizio e relativo titolo abilitativo necessario.

Il regime pertinenziale non è sufficiente per includere la tipica veranda.

Il rapporto di pertinenzialità nasce con un nuovo locale, dotato di autonoma connotazione e utilizzazione.

In termini urbanistici, la veranda realizzata trasformando e chiudendo un balcone o terrazzo non può costituire pertinenza in quanto trattasi di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, che si viene ad aggregare ad un preesistente organismo edilizio, trasformandolo solo in termini di sagoma, volume e superficie.

Infine occorre aggiungere che in base all’art. 10 comma 1 lettera c), del TUE, costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia “pesanti” soggette a permesso di costruire se portano ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente (ET, ndr) e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonchè gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.

In ambito edilizio manca la natura pertinenziale quando sia realizzato un nuovo volume, su un’area diversa ed ulteriore rispetto a quella già occupata dall’edificio precedente/principale, ovvero quando sia realizzata una qualsiasi opera che ne alteri la sagoma, come ad esempio una tettoia (Cons. di Stato VI n. 51280/2017).

Per punto di precisazione, il regime di pertinenzialità “mite” previsto dal Testo Unico per l’Edilizia in misura massima del 20% della volumetria complessiva, cioè quelle non rientranti nel regime delle nuove costruzioni soggette a Permesso di Costruire, merita infatti di essere valutato di volta in volta se e quando sia ammissibile. E non è il caso delle verande.

E anche qui, a regioni e comuni spetta l’ultima parola.

Approfondimento sul Regime pertinenziale.

Comunque sia, in ambito di edificio condominiale il regime pertinenziale diviene completamente impossibile perchè viene a mancare il rapporto tra volumetria (globale) dell’edificio e il volume aggiuntivo della veranda (esclusivo): manca quindi il rapporto stretto pertinenziale, come si può intuire facilmente.

Tanto per concludere, le verande non sono neppure menzionate nelle opere in edilizia libera:

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