Veranda su balconi sono ristrutturazione edilizia pesante per modifiche volume • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
25/07/2023
Ristrutturazione Edilizia

Occorre permesso di costruire per verande realizzate su balconata in quanto strutture stabili e ampliamento di spazi abitativi.

E’ vero che nei soli ultimi tre anni le categorie di intervento del Testo Unico edilizia DPR 380/01 sono cambiate più volte, ma il principio espresso dalla sentenza dal Consiglio di Stato n. 6301/2023 mantiene validi alcuni criteri ancora oggi.

Come inquadrare l’intervento di realizzazione di veranda su balconi e terrazze esistenti, soprattutto se avvenuto in maniera abusiva? Ce lo spiega la predetta sentenza che andiamo ad analizzare.

[ TUTTI I POST SU VERANDE ]

Tutto nasce dalla difficile distinzione normativa, e anche giurisprudenziale, derivante dalla doppia definizione di ristrutturazione edilizia nel DPR 380/01:

ristrutturazione edilizia “generale“, indicata nell’articolo 3 comma 1 lettera d);
ristrutturazione edilizia “pesante“, una versione speciale indicata nell’articolo 10 comma 1 lettera c);

Non volendo dilungarmi sulla loro complessa distinzione, riduco i termini alla fattispecie della veranda (abusiva e non), per chi intende approfondire la distinzione tra ristrutturazione edilizia generale, pesante e nuova costruzione rinvio a precedente articolo.

Ricordati di seguirmi sul mio canale Telegram

Ristrutturazione edilizia incidente sulle volumetrie art. 10 T.U.E.

La sentenza del Consiglio di Stato n. 6301/2023 analizza una fattispecie apertasi prima delle modifiche apportate al DPR 380/01 a partire dal D.L. 76/2020, tuttavia riguarda un punto che resta invariato anche ai giorni nostri (aggiornato fino al D.L. 39/2023).

La predetta sentenza ha interessato una fattispecie di veranda chiusa (quindi non stiamo parlando di Vetrate amovibili panoramiche) realizzata in maniera illecita su balconata.

Per essa è stata ribadita la giurisprudenza amministrativa con cui “ai sensi dell’art. 10, comma l, lettera c), del testo unico dell’edilizia (D.P.R. n. 380 del 2001), le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino, modifiche del volume, dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee, comportino mutamenti della destinazione d’uso (ristrutturazione edilizia). Ebbene, le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, trattandosi di strutture fissate in maniera stabile al pavimento che comportano la chiusura di una parte del balcone, con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire, non costituendo una pertinenza in senso urbanistico. La veranda integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie” (Consiglio di Stato n. 5801/2018).

Significa che la realizzazione di veranda configura aumento volumetrico di preesistente organismo edilizio (appartamento), e pertanto una sicura incidenza sul carico urbanistico; anche la tesi difensiva per qualificare l’opera come intervento pertinenziale non è stata accettata, in quanto la pertinenza urbanistica ha un significato diverso dalla nozione civilista e si basa su:

autonoma destinazione del manufatto pertinenziale;
incidenza sul carico urbanistico;
modifica all’assetto del territorio;

Conclusioni e consigli

Francamente non ho potuto riscontrare i motivi per cui tale intervento non sia stato contestato come ampliamento fuori sagoma a edificio esistente, tenuto conto che nella sentenza si legge che la veranda abbia volumetria superiore al 20% del volume dell’edificio principale.

Infatti, come spesso cerco di evidenziare nei vari articoli e video, possono presentarsi particolari casistiche che possono essere inquadrate in due distinte categorie di intervento; più volte ho sottolineato la difficile distinzione, o meglio una vera zona grigia per separare la ristrutturazione edilizia pesante articolo 10 DPR 380/01 da quella leggera.

Consiglio questo post scritto in precedenza sul confine separante l’ampliamento dalla ristrutturazione pesante.

Un primo tentativo è stato fatto con l’Allegato A del D.Lgs. 222/2016, però i successivi cambiamenti normativi non hanno provveduto ad aggiornare contestualmente la tabella contenuta in esso, limitandosi a modificare il solo Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01.

E anche stavolta si può soltanto raccomandare la massima prudenza da adottare nelle “dualità” e ambiguità ancora irrisolte, disseminate qua e là.