Veranda abusiva, la sanatoria minore col Salva Casa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
28/05/2024
Salva Casa

Per sanare le verande col regime moderato occorre preliminarmente verificare se rientrano in parziale difformità

In molti speravano ad un vero e proprio condono, un possibile colpo di spugna per regolarizzare elementi edilizi e manufatti realizzati su edifici esistenti, come le verande realizzate su balcone, terrazzo, giardino e resede; eppure sui giornali fino a qualche giorno fa si leggevano dichiarazioni che preannunciavano possibili facili soluzioni per condonare verande, e invece a leggere il testo del Decreto Legge Salva Casa (non ancora pubblicato in Gazzetta) bisogna ridimensionare le cose. Non va inteso come un decreto “salva verande”, quello si chiamerebbe condono edilizio.

Il DL Salva Casa interviene anche nella disciplina repressiva e di regolarizzazione immobili, e in particolare sulla scissione del regime di sanatoria edilizia in due provvedendo a:

distinguere gli abusi primari (art. 36) dagli illeciti minori (art. 36-bis), spostando in quest’ultimi gli interventi compiuti in parziali difformità
istituire una procedura di sanatoria edilizia più attenuata (Art. 36-bis), con l’apparente singola conformità, quando invece la norma riporta testualmente una doppia verifica ad epoche disgiunte.

Posso sanare allora una veranda abusiva col DL Salva Casa?

Per prima cosa occorre verificare se la veranda abusiva rientra nelle categorie di intervento sanabili inserite nuovo regime di sanatoria edilizia “minore”, e in particolare se possa inquadrarsi come parziale difformità al permesso di costruire rilasciato, altrimenti si rientra nel previgente regime di sanatoria con doppia conformità tassativa, che continua ad applicarsi agli abusi edilizi primari.

Veranda abusiva, quando rientra in sanatoria edilizia minore

Il Regolamento Edilizio Tipo nazionale del 2016 contiene la definizione estesa di veranda, eventualmente integrata dalle versioni regionali:

Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili.

Questo manufatto va tenuto distinto da quelle versioni “astrattamente” ottenute con VEPA o sistemi analoghi, su cui ci tornerò presto sopra visto che il Decreto Salva Casa ha modificato anche il regime di Edilizia Libera.

Al netto di norme regionali, la realizzazione di una veranda non può rientrare nell’ambito di opere soggette a Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA), in quanto configura ampliamento a fabbricato esistente ed incremento di volume, assoggettato a permesso di costruire in linea generale.

Inoltre la realizzazione di una veranda incide anche su diversi parametri e requisiti previsti dalla disciplina edilizia (illuminotecnici, aerazione, igienico sanitari, strutturali, acustici e così via)., da verificare sempre in regime di doppia conformità per sanatoria edilizia.

Veranda, quando accedere alla sanatoria edilizia col DL Salva Casa

L’inserimento dell’articolo 36-bis nel D.P.R. 380/01 prevede una specifica sanatoria edilizia per illeciti edilizi compiuti distintamente:

in parziali difformità dal Permesso di costruire, cioè di entità contenuta rispetto alla totale difformità e variazioni essenziali ex art. 36;
difformità o in assenza alla SCIA ordinaria;

Il Decreto Legge Salva Casa ha introdotto una nuova speciale tipologia di sanatoria edilizia “minore” con la quale è possibile regolarizzare, rispettivamente con permesso di costruire in sanatoria e Scia in sanatoria, con una versione più favorevole di doppia conformità. Infatti nell’articolo 36-bis è imposto come condizione essenziale che:
l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Ciò significa che in sanatoria edilizia “minore” dovranno risultare verificate congiuntamente le due distinte conformità alla:

disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda di Permesso in sanatoria o deposito SCIA in sanatoria;
ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’abuso.

Attenzione, non significa che si applica un regime di singola conformità, diciamo che occorre verificare congiuntamente due distinti profili: si può affermare che il rinvio ai requisiti della disciplina edilizia vigenti all’epoca dell’abuso aumenta le probabilità di sanatoria, perchè (forse) meno restrittivi all’epoca.

Tuttavia la veranda incide eccome sulla disciplina urbanistica vigente oggi, in quanto comporta:

aumento di volumetria
modifica di sagoma
modifica di prospetto

Alla luce di tutto quanto sopra, per rientrare nel nuovo regime di sanatoria edilizia art. 36-bis TUE bisogna accertare che la realizzazione della veranda configuri parziale difformità da un permesso di costruire già rilasciato. Perciò occorre verificare:

se la veranda sia stata realizzata contestualmente ad un intervento edilizio più ampio titolato con Permesso di Costruire, e occorre dimostrarlo con preciso onere della prova, nell’ambito dello Stato Legittimo;
In caso di intervento compiuto assieme ad altre difformità compiute rispetto ad un permesso di costruire rilasciato, occorre valutare se la loro entità e tipologia superi il livello di parziale difformità e configuri totale difformità o variazioni essenziali (quest’ultime dettagliate da norme regionali con previsioni anche diverse tra loro). Se qualificabili come variazioni essenziali o totale difformità, niente sanatoria edilizia minore, ma normale sanatoria con doppia conformità ferrea.
Non è particolarmente di aiuto qualificare la costruzione della veranda come ristrutturazione edilizia pesante ex articolo 10 e 33 DPR 380/01, perchè tale tipologia di intervento resta esclusa dalla categoria di parziale difformità ridisegnato dal DL Salva Casa.
se invece risulta realizzata come intervento distinto e autonomo, cioè effettuato in assenza di permesso di costruire, bisognerà affrontare il più severo regime di sanatoria edilizia con doppia conformità.