Veranda abusiva in condominio: regolarizzazione, una missione impossibile • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
16/08/2022
Abusi edilizi

La sanatoria di piccolo ampliamento in edificio plurifamiliare richiede verifica volumetrica generale e di altri parametri.

Una veranda può essere un manufatto di dimensioni modeste o forse perfino irrilevanti, spesso realizzati con la posa di pareti leggere prefabbricate in vetro-alluminio, o per meglio dire infissi a tutta altezza. Volendo esistono anche versioni con elementi trasparenti apribili o scorrevoli.

A livello funzionale sono adibiti ad usi prevalentemente accessori quali ripostigli, lavanderia o simili; non mancano casistiche in cui siano adibiti a stanze con permanenza umana, con tutte le riserve sul grado di isolamento termico e acustico.

Negli ultimi anni è cresciuta l’attenzione verso le verande costruite sulle facciate e balconi di edifici esistenti, in particolare nel momento in cui il condominio valuti la fattibilità del Superbonus o dei bonus edilizi.

Infatti il problema dell’irregolarità delle verande su edifici plurifamiliari saltava fuori al momento delle verifiche di conformità urbanistica e dello Stato legittimo degli immobili.

Questi piccoli manufatti, pur essendo realizzati su parti privati (balconi e terrazzi), sono posizionati sulla facciata esterna dell’edificio, quest’ultima per legge definita una parte comune (art. 1117 Codice Civile); pertanto la loro costruzione abusiva va analizzata anche in funzione al possibile contrasto col decoro architettonico dell’edificio (principio rivisitato dalla Riforma del Condominio 2012).

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Vediamo adesso quali possibilità esistono per regolarizzare le verande abusiva in condominio

Per prima cosa escludiamo d’ora in avanti la possibilità di regolarizzare col condono edilizio, cioè la procedura di sanatoria edilizia straordinaria prevista da tre distinte normative (L. 47/85, L. 724/94 e L. 326/03).

Vediamo piuttosto come affrontare la questione con l’unico strumento di regolarizzazione attualmente previsto a regime ordinario: l’accertamento di conformità previsto dall’art. 36 DPR 380/01, salvo la possibilità di avvalersi della SCIA in sanatoria ex art. 37 DPR 380/01, qualora eventualmente prevista da norme regionali in tal senso (su cui avanzo qualche perplessità).

INDICE ARGOMENTI:

Profili urbanistici
Profili strutturali e antisismici
Profili illuminotecnici, risparmio energetico e acustica
Profili-condominiali
Conclusioni e consigli

Profili urbanistici

Per prima cosa riportiamo la vigente definizione di veranda pubblicata alla voce 42 dell’Allegato A – Regolamento Edilizio Tipo nazionale (DPCM 20 ottobre 2016), facendo salve le diverse regolamentazioni recepite a livello regionale:

Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazzo o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili.

Praticamente la veranda configura spazio chiuso e utilizzabile dall’unità immobiliare a cui afferisce, spesso comunicante direttamente con esso tramite porta finestra o accessibile tramite balcone, terrazza, portico, eccetera.

E tale configurazione comporta inevitabilmente aumento di volume, a favore del privato, compiuto nell’ambito dell’edificio condominiale. Pertanto costituisce ampliamento edilizio effettuato al fuori di sagoma edificio esistente (art. 3 c.1 lettera e.1) del DPR 380/01), e quindi assoggettati a permesso di costruire.

Tuttavia questa situazione rende di fatto “non sanabile” (escluso condono) nell’edificio condominiale: l’accertamento di conformità ex art. 36 DPR 380/01 non perdona, in quanto chiede verifica di doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente:

Al momento della realizzazione;
Sia al momento della domanda di sanatoria;

Indovinato: si tratta di verificare il rispetto di tutti i parametri urbanistici, come quello della volumetria aggiuntiva della veranda rispetto all’edificio condominiale. E questo significa dover rilevare e verificare l’intero edificio, compreso le parti esclusive di proprietà di altri condomìni per verificare i parametri urbanistici imposti dalla procedura di sanatoria edilizia.

Peccato che la volumetria dell’edificio condominiale sia dimensionata e verificata proprio sull’intero lotto fondiario di riferimento, con tutto ciò che vi è edificato sopra.

Mica possiamo pensare di svolgere verifiche su ciò che torna comodo al cliente, escludendo i diritti edificatori saldamente collegati tra lotto fondiario e costruzione afferente?

E qui nasce un problema nel problema:

nel 99% dei casi non esiste volumetria residuale sul lotto di pertinenza del condominio (perché assorbita interamente dalla costruzione iniziale), da verificare doppiamente all’epoca dell’abuso e a quella vigente al momento della domanda di sanatoria.
nella remota ipotesi in cui residui o avanzi volumetria sufficiente per sanare la veranda abusiva costruita sul balcone del terzo piano, con quale diritto si consente la possibilità a tale soggetto precludendo la stessa ipotetica possibilità ad altri condomìni nello stesso edificio? Una soluzione potrebbe arrivare da un accordo formale col Condominio (all’unanimità, visto che si va a precludere diritti edificatori “parziali” di tutti i restanti condomìni).

Profili strutturali e antisismici

Per quanto possa apparire una modesta trasformazione, ai fini urbanistici e di utilizzazione la veranda configura ampliamento edilizio. E qui entrano in ballo le importanti Norme Tecniche Costruzione 2018 (NTC), cioè le norme strutturali e antisismiche.

Infatti la realizzazione di veranda con pareti leggere, vetrate o trasparenti equivale a modificare le condizioni di sicurezza e l’utilizzo dei carichi sulla porzione ove è costruita, soprattutto perché aggettanti su facciate e spazi aperti.

Ciò significa che le verande abusive, in caso di sanatoria, dovranno risultare verificate ai calcoli antisismici, da neve, da vento e da tutti i vari fattori di sicurezza previsti dalla normativa tecnica di settore.

Inoltre, non è detto che a qualcuno venga in mente in futuro di sostituire le partizioni leggere della veranda con solide murature, pensando di averne diritto perché regolarizzato a livello urbanistico. A maggior ragione è necessario il parere del Tecnico strutturista.

Profili illuminotecnici, risparmio energetico e acustica

Pensiamo soprattutto alle verande abusive costruite sui balconi come veri ampliamenti direttamente comunicanti con le stanze interne dell’appartamento: pensiamo ad esempio ad un balcone assai aggettante, o alla chiusura di logge o porticati con vetrate ai piani superiori del condominio, adibite a soggiorno, pranzo o cucina.

Già il semplice fatto di averle adibite a spazi di permanenza umana dovrebbe essere sufficiente a porsi il problema delle normative di settore come isolamento acustico, di risparmio energetico e di rapporti aeroilluminanti.

Ovviamente la chiusura di questi spazi richiederà raffrescamento e riscaldamento ulteriore, soprattutto se siano rispettosi delle dispersioni termiche; inutile dire l’analogo criterio per la verifica dei requisiti acustici passivi DPCM 5 dicembre 1997.

Credo però che la maggiore criticità possa provenire dalla verifica di rispondenza dei rapporti aero-illuminanti prevista dal DM 5 luglio 1975: infatti diventa arduo pensare che la realizzazione di una veranda sul balcone, addossata alle porte e finestre di un appartamento esistente, possa mantenere invariate le caratteristiche e requisiti di illuminazione interna delle stanze “schermate” dalla veranda. In particolare la verifica del Fattore Luce Diurno Medio (FLDm) non perdonerà.

Infatti, la doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia richiede il duplice rispetto alle due epoche anche per le norme di settore: ne ho parlato più volte sul blog, consiglio questi articoli.

Profili condominiali

Pur meritando una lunga trattazione, mi limito ad accennare i profili civilistici e condominiali connessi alla sanatoria di una veranda abusiva.

Intanto, come accennato, nasce il problema di tolleranza o meno del decoro architettonico modificato, che rischia di essere oggetto di valutazione discrezionale e di merito da entrambe le parti (condominio vs singolo condomìno).

Inoltre possono legittimamente aprirsi situazioni di contrasto e di contenzioso relative all’attribuzione dei residui diritti edificatori, che sono riferiti al lotto fondiario, pertanto all’intero condominio pro-quota e in maniera indivisibile.

Insomma, un vero bailamme che potrebbe non avere una soluzione.

Conclusioni e consigli

Mi duole dirlo, ma sulla base di tutte le analisi e riflessioni espresse, si fa prima a dire che diventa impossibile sanare “pienamente” una veranda abusiva realizzata nell’edificio plurifamiliare o condominio, e per pienamente si deve intendere il rispetto e la conformità di quanto trattato nei precedenti paragrafi.

E lasciamo stare anche il cosiddetto “Piano Casa”, perchè lascerebbe il tempo che trova in questo contesto.

Praticamente una tesi di laurea in termini di studi e analisi, con poche speranze di salvezza.