VEPA, caratteristiche tecniche indispensabili per qualificare Edilizia libera • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
25/03/2025
Edilizia libera

Per evitare contestazione di veranda abusiva, le VEPA non devono creare uno spazio stabilmente chiuso

Basta poco per qualificare ampliamento edilizio la chiusura con vetrate degli spazi accessori esterni come balconi, logge e porticati, anche dopo il decreto-legge n. 69/2024 (poi legge n. 105/2024 Salva Casa): infatti è possibile che la loro installazione debba essere ricondotta nella nuova costruzione perchè comportante aumento di volume come veranda, e pertanto soggetta a permesso di costruire. Anche in questo caso occorre rammentare che le legislazioni regionali potrebbero aver introdotto specifiche disposizioni di semplificazione.

Detto ciò, occorre fare riferimento alla sentenza espressa dal TAR Emilia Romagna n. 373/2024 per comprendere quali caratteristiche essenziali debbano avere le vetrate panoramiche amovibili (VEPA) per rientrare nel regime di edilizia libera di cui all’articolo 6, comma 1, lett. b-bis) del D.P.R. n. 380/2001, che attualmente stabilisce che:

b-bis) gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio, di logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche;

La nozione di VEPA è stata introdotta nel Testo Unico Edilizia dalla Legge n. 142/2022, allo scopo di liberalizzare la loro installazione su determinati spazi accessori aperti a servizio degli edifici, a condizione che l’installazione delle vetrate non realizzi uno spazio stabilmente chiuso.

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Il Consiglio di Stato con sentenza n. 4148/2024 ha evidenziato che ai fini della configurabilità delle VEPA sono necessarie congiuntamente:

specifiche caratteristiche tecniche (amovibilità, trasparenza, mantenimento della microaereazione, minimo impatto visivo e ingombro apparente);
determinati requisiti funzionali (protezione dagli agenti atmosferici, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche, mancanza della chiusura stabile degli spazi esterni).

Da un punto di vista tecnico strutturale è necessario che:

a) l’opera principale sia costituita dalla “vetrata panoramica”, quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, finalizzata a una migliore fruizione dello spazio esterno;
b) la struttura sia un elemento meramente accessorio rispetto alla vetrata, necessario al sostegno della stessa;
c) i pannelli costituenti le vetrate siano non soltanto facilmente amovibili ma anche completamente retraibili, privi di elementi di fissità, stabilità e permanenza tali da creare uno spazio chiuso, stabilmente configurato che possa alterare la sagoma ed il prospetto dell’edificio (cfr. in termini, sulla specifica questione delle cc.dd. pergotende, Consiglio di Stato, sez. II, 6 giugno 2023 n. 5567).

In definitiva, nel rispetto delle caratteristiche indicate, l’utilizzo di vetrate panoramiche non comporta la creazione di un nuovo volume quando sia effettuato ai soli fini di protezione temporanea dagli agenti atmosferici, riduzione delle dispersioni termiche e conseguimento di condizioni di maggiore vivibilità in uno spazio esterno che conservi tale natura e funzione e non si trasformi quindi in un locale chiuso potenzialmente abitabile. Si rammenta inoltre che, in base all’articolo 6-bis DPR 380/01, le VEPA possono essere installate sui seguenti spazi, la cui definizione è indicata nel Regolamento Edilizio Tipo nazionale:

balconi aggettanti dal corpo dell’edificio;
logge rientranti all’interno dell’edificio;
porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche

Si fa presente che si è manifestato un orientamento giurisprudenziale amministrativo che ammette la possibile installazione di VEPA per chiudere lateralmente la pergola bioclimatica, che accolgo con una certe prudenza:

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Tornando invece alla predetta sentenza TAR Emilia Romagna, è stata correttamente ritenuta qualificata edilizia libera l’installazione delle VEPA in queste modalità: «(…) lungo l’intero sviluppo del balcone, la presenza di una struttura costituita da n. 12 vetri aventi dimensioni pari a cm. 40 di base x cm. 294 di altezza circa, installata in corrispondenza del bordo balcone internamente alla ringhiera e mediante guide metalliche tassellate in basso sulla pavimentazione e nella parte alta al balcone superiore. Sul medesimo balcone era installata trasversalmente una divisoria a vetro che divideva lo stesso in due parti, rendendo le due unità immobiliari comunicanti fra di loro mediante una porta. Nella parte ispezionata lo sviluppo lineare della struttura era pari ad una lunghezza di m. 3,20, corrispondenti ad 8 moduli in vetro separati l’uno dall’altro da un piccolo setto divisorio in materiale plastico. Su uno dei vetri era installata una piccola ventola manuale avente funzione di ricambio aria».

Si rammenta che l’installazione delle VEPA deve rispettare anche tutte le restanti disposizioni o prescrizioni previste dalle tante normative aventi incidenza urbanistico-edilizia, ad esempio i vincoli, piano regolatori e regolamenti edilizi comunali, e le norme di settore: è una regola che vale per qualsiasi opera rientrante nel regime di attività edilizia libera.