Venditore immobile, l'ignoranza non è una scusante • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
13/01/2025
Commerciabilità immobiliare

La responsabilizzazione dell’acquirente in materia di compravendita immobiliare vale praticamente per intero anche nei confronti del venditore, dovendo relazionarsi col regime di commerciabilità e con lo Stato Legittimo entro tolleranze. Il regime di commerciabilità sanziona il trasferimento degli immobili con la nullità degli atti, tentando in qualche modo di responsabilizzare soprattutto il ruolo della parte venditrice o promissario venditore: tuttavia a decenni di distanza dalla L. 47/85 il filtro della commerciabilità non ha sortito l’effetto sperato, allungando moltissimo la fila dei soggetti che si è rivolto in tribunale. E sulle cause di nullità del contratto di compravendita immobiliare trovano applicazione i chiarimenti fondamentali espressi dalla sentenza di Cassazione Civile a Sezioni Unite n. 8230/2019, tuttora confermati.

Detto ciò, anche il venditore non può giustificarsi dietro un principio di buona fede: al netto degli obblighi normativi, la sua vicinanza e disponibilità del bene immobile implica una maggior responsabilità e conoscibilità delle caratteristiche urbanistico-edilizie, senza particolari giustificazioni difensive.

Si rammenta un principio essenziale: nel trasferimento immobiliare la parte venditrice cede il bene immobile dietro un corrispettivo, obbligandosi a tenere indenne la parte acquirente da varie problematiche, limitazioni, e ogni forma di evizione che possa ridurre o impedirne il godimento. La cessione del bene normalmente è controbilanciata da adeguate garanzie, a meno che le parti non si accordino diversamente. Resta da capire se, e in quale misura, le Parti interessate potranno derogare il mancato rispetto delle tolleranze edilizie e di Stato Legittimo, anche con dichiarazione espressa in atto: l’attuale stesura dell’articolo 34-bis c.3 D.P.R. 380/01 non chiarisce mica se l’obbligo di attestazione sia imperativo o derogabile tra le parti. In altre parole la norma non specifica se l’attestazione di Stato Legittimo entro tolleranze sia giustificata anche per tutelare l’ordinato assetto del territorio o se intenda soltanto regolare i comportamenti delle parti per evitare contenziosi civilistici. In tal senso l’articolo 134 DPR 380/01 la dice lunga, disponendo addirittura una forma di decadenza dal diritto al risarcimento del danno per mancata denuncia degli illeciti edilizi al Comune.

Anche per la parte venditrice, o forse a maggior ragione, la buona fede non garantisce alcuna difesa verso richieste risarcitorie o altre azioni legali da parte dell’acquirente (o promissaria acquirente): la mancata conoscenza è da ritenersi imputabile a una cattiva gestione della propria attività contrattuale e precontrattuale, sostanziatasi nel rifiuto ad avvalersi della consulenza di un tecnico. Questo principio è stato applicato verso la parte acquirente nella sentenza di Cassazione penale n. 47809/2022, ma è calzante anche verso il venditore. L’unico sempre-valido consiglio rimane quello di avvalersi preventivamente di Tecnici professionisti specializzati nella materia della due diligence tecnica e giuridica.