Variazioni essenziali su immobili vincolati • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
29/07/2016
Articoli

Sono considerati abusi di totale difformità quelli rientranti nelle casistiche di variazioni essenziali

Il Testo Unico prevede una ridotta casistica di abusi edilizi rientranti nelle variazioni essenziali, resta il nodo delle regioni

Le variazioni essenziali sono state definite per integrare ulteriormente l’ipotesi di totale difformità, posto che la normativa edilizia accosti spesso le due casistiche col termine “ovvero”.
Premessa: le variazioni essenziali in parola attengono solo al campo urbanistico edilizio, esulano dal campo vincolistico, strutturale e quelli di settore.

Sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli comportanti la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.

L’essenzialità della variazione a livello nazionale è articolata come segue in presenza di una o più condizioni (art. 32):

mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal DM 2 aprile 1968;
aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
violazione delle norme antisismiche, quando non attenga a fatti procedurali;

Nel loro insieme sono riferimenti indicativi e qualitativi, mentre risultano assenti riferimenti quantitativi.

Non possono essere inquadrate come variazioni essenziali quelle incidenti sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

In tal senso molte regioni a statuto ordinario hanno normato inquadrando meglio le casistiche e delimitato gli ambiti applicativi con termini quantitativi e numerici, introducendo limitazioni per cubaggio, superfici e quant’altro.

Tuttavia da un’attenta lettura degli articoli 31 e segg. del DPR 380/01 emerge:

Equiparazione netta a totale difformità a PdC per le sole variazioni essenziali effettuate su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico ed ambientale, nonchè su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali (art. 31 c. 3);
Esclusione netta dalla totale difformità per tutti gli altri interventi sui medesimi immobili, e considerati espressamente variazioni essenziali (art. 31 c.3);
Sanzione penale anche per ipotesi di variazioni essenziali con arresto fino a due anni e l’ammenda da 15493 a 51645 euro (art. 44 c. 1 lett. c);
Assenza di menzione espressa nella procedura di accertamento di conformità (art. 36), ma ivi rientrante nella generica definizione di “difformità al permesso di costruire” considerato che il termine “totale” risulta invece assente: ai fini dell’accertamento di conformità l’ipotesi di “difformità” è assorbente della totale difformità e variazioni essenziali;

Alla luce di ciò le variazioni essenziali, pur avendo una migliore connotazione della generica “totale difformità”, sono considerate un campo intermedio tra parziali difformità e totali difformità.

Le analisi sopra espresse estendono l’ambito applicativo di quest’ultime alle variazioni essenziali.