Variazioni essenziali al Permesso: abuso edilizio rilevante anche penalmente • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
15/11/2021
Abusi edilizi

Interventi compiuti in assenza o totale difformità dal Permesso e variazioni essenziali integrano reato edilizio ex art. 44 DPR 380/01

La categoria degli illeciti e difformità edilizie si suddivide in due ambiti, cioè quelli che hanno rilevanza penale secondo l’art. 44 D.P.R. 380/01.

In questo articolo si focalizza l’attenzione sul collegamento tra abusi edilizi rilevanti indicati nell’articolo 31 del DPR 380/01 e l’incidenza penale prevista dalla lettera b) comma 1 articolo 44 dello stesso Testo Unico Edilizia.

Gli illeciti edilizi “gravi” menzionati dall’articolo 31 del TUE sono i seguenti:

Assenza di Permesso di Costruire;
Totale difformità dal Permesso di Costruire;
Variazioni essenziali rispetto al Permesso di Costruire.

Si tralascia in questa sede la casistica della parziale difformità dal permesso di costruire, in quanto non espressamente prevista tra i reati edilizi dell’art. 44 comma 1 lettera b) DPR 380/01.

INDICE

Variazioni essenziali: nozione e caratteristiche generali
Penalmente rilevanti e punibili come altri abusi edilizi?
Varianti leggere
Varianti in senso proprio
Varianti essenziali
Il reato edilizio di variazione essenziale

Variazioni essenziali: nozione e caratteristiche generali

La nozione di variazione essenziale dal permesso di costruire, citata agli articoli 31 e 32 del DPR 380/01, integra una tipologia di abuso edilizio intermedia tra la totale difformità e quella parziale (Cass. Pen. n. 37946/2021, n. 52977/2017, n. 41176/2012, 24236/2010).

In altre parole, la variazione essenziale costituisce una variante di sostanziale apportata in corso d’opera all’organismo edilizio rispetto al progetto approvato con Permesso di costruire.
La difficoltà nasce nel valutare se sussista l’essenzialità nelle variazioni apportate, perchè esistono tre tipologie di varianti:

1) varianti leggere o minori: quelle che non incidono sui parametri urbanistici e sulle
volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia e sono tali da non alterare la sagoma dell’edificio (nonché rispettose delle prescrizioni eventualmente contenute nel permesso a costruire), per cui sono assoggettate alla mera denuncia di inizio dell’attività da presentarsi prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori;

2) varianti in senso proprio: consistono in modificazioni qualitative o quantitative, seppure di consistenza non rilevante rispetto al progetto approvato (che non comportano cioè un sostanziale e radicale mutamento), le quali necessitano del rilascio del cd. “permesso in variante”, complementare e accessorio rispetto all’originario permesso a costruire;

3) varianti essenziali: caratterizzate da “incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall’articolo 32 D.P.R. n. 380 del 2001, le quali sono perciò soggette al rilascio di un permesso a costruire nuovo e autonomo rispetto a quello originario in osservanza delle disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante.

In via sintetica si riportano i parametri fondamentali indicati nel T.U.E. che permettono di individuare l’essenzialità o meno della variazione all’edificio; restano fatte salve quelli diversamente previsti dalle norme regionali, inoltre vorrei rammentare di porre attenzione alla presenza di zone con vincolo paesaggistico, immobili vincolati e alle norme antisismiche.

Art. 32 – Determinazione delle variazioni essenziali

1. Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell’articolo 31, le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
a) mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
d) mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
2. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.
3. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico , ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44. Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali.

Variazioni essenziali: penalmente rilevanti e punibili come altri abusi edilizi?

La risposta è affermativa, e a confermarlo è la Cassazione Penale con un orientamento consolidato (Cass. Pen. n. 18073/2022, n. 37946/2021, n. 52977/2018, n. 24236/2010).

Infatti nelle sentenze è stato stabilito che «la nozione di variazione essenziale dal permesso di costruire, ex art. 32 del d.P.R. n. 380 del 2001, costituisce una ‘tipologia di abuso intermedia tra la difformità totale e quella parziale, sanzionata dall’art. 44, lett. a), del d.P.R. n. 380 del 2001».

Da questa massima giurisprudenziale trova conferma che la variazione essenziale:

non costituisce forma di variante parziale al Permesso di Costruire;
risulta una variante sostanziale al Permesso, senza raggiungere le caratteristiche di totalità;
è penalmente rilevante al pari della totale difformità;

In definitiva la variazione essenziale costituisce un abuso edilizio di pari livello a quello compiuto in assenza di permesso o in totale difformità da esso, e tale connessione deriva dal comma 2 art. 31 dPR 380/01.

Il reato edilizio di variazione essenziale

Secondo quanto confermato dalle norme e dalla Cassazione nelle già citate sentenze, fatto salvo che l’abuso edilizio costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, la nozione di variazione essenziale dal permesso di costruire, ex art. 32 del d.P.R. n. 380/2001, costituisce una tipologia di abuso intermedia tra la difformità totale e quella parziale, sanzionata dall’art. 44, lett. a), del d.P.R. n. 380 del 2001.

Tale articolo prevede una sanzione penale che ammonta a:

a) l’ammenda fino a 10329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;

Una incidenza penale significativa direi, proprio perchè equiparato o assorbita nella categoria degli abusi edilizi gravi, e penalmente rilevanti.

Certamente, è possibile risolvere il problema arrivando ad ottenere il rilascio del Permesso di Costruire in sanatoria, sempre che sia possibile: infatti il suo rilascio permette anche di estinguere il reato penale contestato.
In caso contrario, anche effettuando la demolizione o rimozione dell’abuso non si ottiene l’estinzione del reato.

In conclusione, il consiglio che vorrei dare è quello di evitare di confidare troppo nelle varianti in corso d’opera, e di valutare sempre a monte le modifiche che si intende apportare al progetto.

Prima che sia troppo tardi.