Variazioni essenziali in Demolizione ricostruzione, effetti Superbonus • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
21/03/2023
Demolizione ricostruzione

Interventi ricostruttivi totali, modifiche possono configurare variazioni essenziali e richiedere nuovo titolo

Sinceramente il tema delle varianti sostanziali al superbonus l’ho affrontato più volte e anche qualche giorno su quelle attinenti alle CILAS.

Adesso parliamo di varianti non sostanziali, variazioni essenziali o le variazioni rilevanti per interventi di demolizione e ricostruzione totale di edifici, supportati anche da agevolazioni fiscali Superbonus.

Focalizziamo la distinzione tra varianti sostanziali e non sostanziali, e soprattutto tra quelle sostanziali riguardanti gli interventi ricostruttivi: tali varianti conservano una continuità di sostanza con quanto legittimato dal titolo iniziale, fintanto non si superi la soglia della variazione essenziale. Questo aspetto di continuità è importante soprattutto ai fini della fiscalità.

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Indice

Interventi ricostruttivi totali, modifiche possono configurare variazioni essenziali e richiedere nuovo titolo
Demolizione e ricostruzione edifici: procedure e varianti possibili
Variazioni essenziali all’intervento, configurano variante sostanziale
Fiscalità, tra varianti sostanziali e variazioni essenziali

Demolizione e ricostruzione edifici: procedure e varianti possibili

Per quanto concerne la demolizione e ricostruzione di edifici, in base alle caratteristiche e vincoli, si possono legittimare coi seguenti titoli abilitativi menzionati nel Testo Unico Edilizia DPR 380/01:

Permesso di costruire (art. 10)
SCIA alternativa al permesso (art. 23)
SCIA (ordinaria, art. 22)

Si potrebbe porre la necessità di apportare variante al progetto autorizzato con permesso di costruire, che potremmo definire non sostanziale: significa che non vado a stravolgere il progetto sulle varie caratteristiche essenziali.

Intanto esiste una differenza tra varianti in corso d’opera e varianti finali (APPROFONDIMENTO)

VARIANTI AL PERMESSO DI COSTRUIRE: tra Permesso o SCIA

In tal caso la regola generale obbliga a ottenere comunque nuovo titolo edilizio, cioè nuovo permesso di costruire, anche in caso di varianti non sostanziali; quando invece le varianti al permesso rientrano in quelle “semplificate” ai sensi dell’articolo 22 commi 2 e 2-bis DPR 380/01, è possibile legittimarle con SCIA ordinaria.

VARIANTI A SCIA ordinaria

La modifiche da apportare a interventi già legittimati con SCIA ex articolo 22 TUE, quali ristrutturazioni leggere, si possono legittimare con presentazione di altra SCIA dello stesso tipo, quindi si deve escludere la SCIA alternativa al Permesso ex art. 23.

Per ristrutturazione leggera da abilitare con la SCIA ai sensi dell’articolo 22 comma 1, si intende le ristrutturazioni edilizie articolo 3 TUE, diverse dalle ristrutturazioni pesanti ex articolo 10 TUE: bisogna operare una sorta di sottrazione tra categorie di intervento.

Variazioni essenziali all’intervento, configurano variante sostanziale

Le variazioni essenziali (e non ho detto variante essenziale) le troviamo indicate all’articolo 32 del DPR 380/01, e ci tengo a sottolineare che le regioni hanno provveduto ulteriormente a regolamentarle dettagliatamente.

Il Testo Unico Edilizia individua alcune tipologie di modifiche costituenti variazione essenziale al progetto approvato, tenuto conto che l’essenzialità ricorre quando si verifica anche una sola delle seguenti condizioni:

mutamento della destinazione d’uso implicante variazione di standard urbanistici previsti dal DM 1444 (cambi d’uso urbanisticamente rilevanti, sicuramente)
aumento consistente della cubatura e della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato
modifiche sostanziali dei parametri urbanistico edilizio del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza
mutamento delle caratteristiche dell’intervento assentito
violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica quando non attenga a fatti procedurali

Il comma 2 dell’articolo 32 esclude dalle variazioni essenziali quelle che incidono su:

entità delle cubature accessorie
volumi tecnici
distribuzione interna delle singole unità abitative abitative

Invece il comma 3 dell’articolo 32 T.U.E. individua le variazioni essenziali che automaticamente configurano totale difformità dal permesso (cioè più gravi), quando abbiamo a che fare con immobili sottoposti a vari vincoli di tipo:

storico
artistico
architettonica
archeologico
paesistico
ambientale
idrogeologico
enti parco
aree protette nazionali o regionali

Ciò significa che con questi immobili vincolati le variazioni al progetto approvato assumono rilevanza tale da superare anche una certa soglia di gravità ai fini dell’individuazione degli illeciti e abusi edilizi edilizi.

Sempre per gli immobili vincolati come sopra, tutti le restanti modifiche diverse da quelle “primarie” già descritte nelle variazioni essenziali, configurano essi stessi variazioni essenziali, salendo di grado per “rilevanza”.

Fiscalità, tra varianti sostanziali e variazioni essenziali

Per quanto possibile, l’istituto della variante lo sconsiglio o meglio, è da prevenire con un progetto maggiormente pianificato a monte. La variante è il peggior nemico del professionista, sia per motivi procedurali che esecutivi.

Le varianti in corso d’opera possono suddividersi tra quelle che richiedono o meno la sospensione dei lavori, perché occorre individuare quelle che richiedono un titolo edilizi preventivo alla loro esecuzione.

Ecco perchè le varianti in corso d’opera, non comportanti sospensione dei lavori, si possono anche fare come variante finale (vedasi norme regionali e articolo 22 comma 2-bis DPR 380/01), praticamente come comunicazione “as built”.

Tuttavia le variazioni essenziali ex art. 32 TUE non configurano variazioni “leggere”, e richiedono obbligatoriamente la loro preventiva legittimazione col titolo di permesso di costruire rilasciato; qualora invece risultino già eseguite senza titolo, occorre prima sanarle, perchè non è legittimo proseguire i lavori in loro presenza.

Nella fiscalità dei bonus edilizi è importante valutare la modifica al progetto in corso d’opera, soprattutto qualora superasse la soglia delle variazioni essenziali ex articolo 32 DPR 380/01.

Quando la modifica di progetto costituisce variazione essenziale, secondo TUE e/o norme regionali, automaticamente configura variante sostanziale.

In questa situazione la modifica dell’intervento edilizio mantiene una continuità sotto il profilo procedurale, ma non sotto quello sostanziale; in altre parole, si è di fronte ad un intervento edilizio nuovo e diverso rispetto a quanto autorizzato.

Ciò ha rilevanza anche dal punto di vista fiscale, perchè si dovrà applicare la fiscalità vigente al momento in cui avvengono queste variazioni essenziali; ciò significa che si potrebbe ricadere in regimi fiscali che hanno portato alla riduzione o eliminazione aliquote (dal 110% al 90%), oppure alla rimozione di cessione del credito o sconto in fattura.

La cosa peggiore è la suddivisione di fasi esecutive dell’intervento in diversi regimi fiscali consecutivi, che rende ancora più complessa la gestione dei documenti e procedure.

E allora si capisce veramente perchè le varianti siano il peggior nemico da evitare, ammettendo invece le varianti minimali o non sostanziali; e pertanto escludere di default le variazioni essenziali esaminate precedentemente.