Varianti essenziali e varianti “leggere”: differenze normative e applicative

Nei cantieri spesso è necessario apportare modifiche in corso d’opera per variate esigenze e imprevisti.

Il Testo Unico per l’edilizia individua due distinte categorie di varianti ai titoli abilitativi per interventi rilevanti.

Negli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione edilizia, e perfino di interventi di edilizia “minore”, spesso si rende necessario apportare correzioni, modifiche e migliorie al progetto.

Le principali motivazioni che le rendono necessario possono spaziare dalle modificate esigenze del committente, ad imprevisti emersi durante la costruzione, fino ad errori esecutivi o difformità compiute per diversi motivi.

In regime di legislazione concorrente sulla materia del Governo del Territorio, le regioni a statuto ordinario possono dettagliare la disciplina delle procedure di varianti alle opere edilizie.

Limitandoci a prendere in esame quelli rientranti nel novero dei permessi di costruire, a livello nazionale le categorie di varianti ad esse sono sostanzialmente due:

  • varianti essenziali;
  • varianti “leggere”;

Le varianti essenziali sono quelle comportanti un’opera sostanzialmente diversa da quella indicata nello stadio progettuale regolarmente abilitato con Permesso di Costruire rilasciato.

Lo spartiacque delle varianti ai permessi di costruire è individuabile dal combinato disposto degli articoli 15 e 22 del TUE, rimasti sostanzialmente invariati anche dopo le modifiche apportate dal D.Lgs. 222/2016 noto come Decreto ‘Scia 2’ (ne parlo in questo corso online).

Le varianti “leggere” sono due ed espressamente indicate dall’art. 22 comma 2 e 2-bis, per le quali è consentito realizzarle mediante Segnalazione Certificata Inizio Attività.

  1. Variante a PdC non incidenti sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell’attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini dell’agibilità, tali segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell’intervento principale e possono essere  presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori (art. 22 comma 2 TUE);
  2. Varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali  atti  di  assenso  prescritti  dalla normativa sui vincoli paesaggistici,  idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore (art. 22 comma 2-bis TUE);

In sintesi: le prime si basano sul rispetto di parametri urbanistici, le seconde riguardano interventi di ulteriore minore entità;

In via residuale emerge che le varianti essenziali al Permesso di Costruire sono quelle escluse dalle “leggere”.

In via esemplificativa vi rientrano le varianti incidenti sui parametri/indici urbanistici e volumetrie (anche in diminuzione?), mentre non è ben chiaro cosa si intenda per categoria edilizia, dizione più attinente alla tipologia globale del manufatto, quindi da non confondersi con la mera destinazione d’uso.

Le domande di Permesso di Costruire per apportare le varianti essenziali sono una richiesta di nuovo ed autonomo permesso di costruire, e sono soggette alle disposizioni dello strumento urbanistico e discipline normative/settoriali vigenti al momento della richiesta al Comune, in quanto non si tratta solo di modificare l’intervento bensì di realizzare un’opera diversa nelle sue caratteristiche essenziali, rispetto a quella originariamente autorizzata.

Di conseguenza essendo escluse dal regime di Segnalazione Certificata Inizio Attività, le istanze di varianti essenziali al PdC devono essere presentate prima della realizzazione dei lavori oggetto delle stesse, data l’incisività delle opere da eseguire.

Un esempio potrebbe essere un primo progetto approvato per fare quattro villette a schiera a tre piani, sul quale il costruttore cambia idea e decide di fare un immobile commerciale diverso per sagoma e cubaggio.

A tutto quanto sopra si affiancano le variazioni essenziali compiute al progetto relative al regime sanzionatorio e repressivo.

Il legislatore opera una netta distinzione tra le varianti “leggere” dalle variazioni essenziali, e lo fa con l’art. 22 comma 2-bis, col quale stabilisce che una specifica ipotesi di variante “leggera” al PdC se non rientrante nelle veriazioni essenziali.

Le variazioni essenziali non vanno confuse con le varianti essenziali. 

Le prime sono previste dagli articoli 31 e 32 del TUE e inquadrano i casi di illeciti edilizi “gravi”.

A livello nazionale l’essenzialità, e quindi la variazione essenziale, ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
a) mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
d) mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato.

Le varianti essenziali invece sono una specifica modalità di variazione da apportare previo ottenimento del permesso di costruire prima dell’effettiva esecuzione delle opere, e pertanto non ammissibile in corso d’opera oppure con opere compiute.

In caso di variante essenziale al progetto e al permesso di costruire, si rende necessario sospendere e interrompere il cantiere in quanto il proseguimento comporta illecito edilizio, per il quale potrebbe verificarsi la spiacevole condizione di insanabilità dell’abuso.

Tra l’altro essendo illecito in edilizia rilevante, quella cioè soggetta al Permesso di Costruire, oltre ai procedimenti inibitori e sanzionatori amministrativi si applicano anche i più severi provvedimenti di natura penale previsti dall’art. 44 del TUE, fatta salva l’eventuale possibilità di domandare accertamento di conformità ex art. 36 del TUE.

Si somma e sovrappone a tutto quanto sopra la consueta osservazione che restano escluse le eventuali complicazioni derivanti dalle altre normative e discipline settoriali, e le eventuali discipline regionali puntualmente in agguato.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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