Valenza risultanze catastali per Conformità urbanistica dell'immobile • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
05/08/2023
Conformità urbanistica

Rafforzato il valore di dati e planimetria catastali per verifica Stato Legittimo immobile col D.L. 76/2020

Quando e come usare le planimetrie e dati catastali per dimostrare le trasformazioni effettuate sugli immobili ai fini della conformità urbanistico edilizia?

In passato si era formato un orientamento giurisprudenziale che riteneva di non considerare probante dello stato di fatto dell’immobile a certe epoche:

Le risultanze catastali rivestono valenza sussidiaria verso la legittimazione urbanistica;
Dati catastali non sono sufficienti a dimostrare la conformità urbanistico edilizia;

In particolare si era consolidato un principio non condivisibile con cui:

I dati catastali non possono ritenersi, neppure dal punto di vista topografico, fonte di prova certa della situazione di fatto esistente sul piano immobiliare, rappresentando l’accatastamento un adempimento di tipo fiscale-tributario che fa stato ad altri fini, senza assurgere a strumento idoneo, al di là di un mero valore indiziario, ad evidenziare la reale consistenza degli immobili interessati e la relativa conformità alla disciplina urbanistico-edilizia (es. (cfr. Cons. Stato, sez. VI, n. 631/2013; n. 666/2013; TAR Lombardia, Milano, sez. II, n. 1195/2015; TAR Toscana, Firenze, sez. III, n. 1149/2019; TAR Campania, Napoli, sez. III, n. 1750/2020; sez. VII, n. 1901/2021).

Tuttavia già in ambito penale prima, e amministrativo dopo, si stava facendo strada un orientamento più pratico e concreto, con cui veniva ridisegnato il valore delle risultanze e documenti catastali depositati a suo tempo:

La proprietà può essere provata, come tutti i fatti, anche con presunzioni e quindi anche attraverso il ricorso alle risultanze catastali. Ne consegue che le risultanze catastali possono costituire, anche in sede penale, valido indizio, valutato ai sensi dell’art. 192, comma 2, cod. proc. pen., della proprietà dell’area di sedime (tra le tante Cass. Pen. 16953/2022).

Infine tutti gli orientamenti sul valore indiziario e probante dei dati catastali è stato regolato dal D.L. 76/2020. E ciò si è reso utile per verificare la legittimità degli immobili, considerato l’onere probatorio di dimostrare la conformità è posto a capo del proprietario.

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Documenti catastali assumono valenza probante sussidiaria col D.L. 76/2020

La questione sulla valenza e affidabilità delle risultanze catastali per accertare la conformità urbanistico edilizia degli immobili è stata riformata con l’introduzione dello Stato Legittimo degli immobili: la definizione è stata inserita al comma 1-bis articolo 9-bis DPR 380/01 mediante il D.L. 76/2020:

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Il valore probante è attribuito alle risultanze catastali nella seconda parte della definizione di Stato Legittimo dell’immobile, a cui fanno riferimento anche le casistiche di pratiche e titoli edilizi non più sussistenti (terza parte).

Il legislatore ha però finemente circoscritto i paletti: nella seconda parte viene riconosciuta la desunzione dello Stato Legittimo anche alle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti per i seguenti casi:

immobili realizzati in un’epoca in cui non c’era obbligo di acquisire il titolo abilitativo edilizio;
nei casi in sussista la prova della pratica edilizia, tuttavia non disponibile (smarrita, carente, danneggiata).

Dati catastali utilizzabili per dimostrare conformità urbanistica immobile

La rappresentazione catastale delle planimetrie presentate nel corso del tempo fornisce una certa cronistoria grafica dell’unità immobiliare. A volte quando non si riesce a ricostruire con sufficiente chiarezza lo stato legittimo dell’immobile, si ricorre ad acquisire le planimetrie catastali, anche quelle degli stadi intermedi pregressi e fino all’impianto o primo accatastamento.

Ricordiamoci che la definizione di Stato Legittimo attribuisce un valore ben preciso, cioè dalle informazioni catastali si desume lo Stato Legittimo, cioè si ricava utilizzando esse, evitando invece di far coincidere ad esempio alle planimetrie catastali valore di titolo edilizio abilitativo.

In sostanza ha tenuto separati i profili urbanistici e catastali, evitando di fare confusione.

Infatti ti sarai sicuramente accorto che la rappresentazione grafica delle planimetrie catastali sia molto più speditiva e minimale rispetto a quella tradizionalmente usata nei permessi edilizi. Basti pensare che le planimetrie del Catasto spesso sono prodotte in scala 1:200, mentre le piante, sezioni e prospetti allegati ai permessi edilizi solitamente sono in scala 1:100.

Ecco perchè si deve “desumere”, senza far combaciare o identificare Stato Legittimo “autorizzativo” alle planimetrie e dati catastali.