Un anno per denunciare irregolarità edilizie rilevate dall’acquirente o affittuario, per non perdere risarcimento danni

L’articolo 134 DPR 380/01 pone il termine per evitare la decadenza ad agire contro il venditore o proprietario dell’immobile

Esiste un articolo del Testo Unico edilizia DPR 380/01, e pochi sanno che la sua vigenza ha lontane origini fin dall’entrata in vigore (giugno 2003), tuttavia è poco utilizzato nei contenziosi civili.

In precedente post avevo già accennato dell’esistenza dell’articolo 134 DPR 380/01, il quale contiene una frase apparentemente semplice, ma con evidenti ripercussioni nei rapporti civilistici in tema di compravendita immobiliare, locazione e conformità urbanistica.

La riporto per esteso, nella forma vigente al momento in cui scrivo:

Art. 134 DPR 380/01 Irregolarità rilevate dall’acquirente o dal conduttore
1. Qualora l’acquirente o il conduttore dell’immobile riscontra difformità’ dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.

Un contenuto normativo simile, prima di essere trasfuso con modifiche nel DPR 380/01, era inserito all’interno dell’articolo 36 L. 10/1991, cioè una norma di settore finalizzata al contenimento dei consumi e risparmio energetico degli edifici. Ed effettivamente colgo l’occasione per dare completezza dell’argomento riportando la sua previgente collocazione e stesura (abrogata col TUE):

L. 10/1991 Art. 36. (Irregolarità rilevate dall’acquirente  o dal conduttore)
1. Qualora l’acquirente o il conduttore dell’immobile riscontra difformità dalle norme della presente legge, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.

Il Testo Unico, si sa che è stato un provvedimento che ha riorganizzato le normative previgenti per coordinarle meglio, adottando anche le opportune modifiche e aggiornamenti necessari. Vediamo allora le possibili applicazioni di questa norma.

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Un anno di tempo per denunciare l’abuso a pena di decadenza al risarcimento danni

Difformità e irregolarità nelle compravendite sono all’ordine del giorno, motivo per cui occorre prudenza anche per tutelarsi dal venditore

Il contenuto di questa normativa subisce una “leggera” rettifica col trasferimento dall’articolo 36 L. 10/91 all’articolo 134 DPR 380/01. La cosa che salta agli occhi è che il suo ambito applicativo non è più limitato alla previgente legge n. 10/1991 sul risparmio e contenimento consumi energetici degli edifici, ma le norme del Testo Unico.

Questa modifica è avvenuta con avviso di rettifica al TUE pubblicata in GU n. 264 del 13/11/2001, che tra i vari effetti ha differito l’entrata in vigore del DPR 380/01 al 30 giugno 2003.

Se da una parte si può osservare che l’articolo 134 TUE è inserito in apposito Capo VI (Norme per il contenimento del consumo di energia negli edifici), è anche vero che il contenuto testuale dello stesso articolo fuoriesce da esso, andando a estendersi all’intero DPR 380/01:

(…Qualora l’acquirente o il conduttore dell’immobile riscontra difformità’ dalle norme del presente testo unico….).

Decorrenza di un anno da acquisto o dalla scoperta?

L’articolo 134 DPR 380/01 fa espresso riferimento al riscontro, cioè la presa consapevolezza delle difformità, senza menzionare o possibilità di inquadrare la data di acquisto/locazione dell’immobile.

Per questo, tale articolo va considerato separatamente dalle altre norme civilistiche in materia di risarcimento danni, risoluzione inadempimento o nullità contrattuale. Anzi, direi che non va confuso affatto con esso.

Siccome c’è l’interesse latente di colpire/punire il silenzio sottaciuto sul mantenimento degli abusi edilizi, ecco che arriva una parziale responsabilità verso affittuari e compratori.

Certamente, da un punto di vista legale e giudiziario non sarà facile operare e sovrapporre questi profili civilistici.

Contestazione difformità e autodenuncia

Leggendo attentamente l’articolo 134 TUE è necessario osservare che:

  • l’anno decorre dalla constatazione dell’irregolarità, e non dall’acquisto/locazione dell’immobile;
  • si tratta di decadenza, e non di prescrizione (pertanto non operano sospensione e interruzione dei termini della prescrizione stessa);
  • il termine annuale serve per denunciare l’irregolarità al comune, ovviamente in via formale;
  • l’oggetto di denuncia deve riguardare le difformità dalle norme edilizie del DPR 380/01;
  • acquirente o affittuario sono i soggetti obbligati a denunciare;
  • aspetti di nullità e risoluzione contrattuale restano esclusi dall’argomento;

Tutto sembra ruotare attorno alla data di constatazione di abusi e illeciti edilizi, perchè da essa scatta il termine annuale entro cui è necessario auto-denunciare al Comune le irregolarità riscontrate sull’immobile.

Gli unici soggetti che appaiono titolati ad effettuare apposita denuncia formale sono gli acquirenti e affittuari. E’ chiara la volontà del legislatore di responsabilizzare anche le parti acquirenti e inquilini nelle compravendite e locazioni.

In questa direzione va anche la sopravvenuta normativa sullo Stato Legittimo degli immobili, inserita nello stesso DPR 380/01 nell’articolo 9-bis comma 1-bis tramite il DL 76/2020.

Da quando decorre l’effettiva constatazione dell’irregolarità?

L’articolo 134 del TUE sembra ricalcare (o perfino integrare) l’art. 1495 Codice Civile, col quale il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta. Tale azione si prescrive (e non decade) comunque entro un anno dalla consegna.

Il 134 del TUE vuole condizionare l’azione risarcitoria all’avvenuta denuncia al Comune, controbilanciando dalla possibile perdita del diritto al risarcimento danni in caso di inerzia.

La PA in caso di ricezione della denuncia di irregolarità edilizie dovrà valutare caso per caso le varie fattispecie, effettuare i relativi riscontro coi titoli abilitativi ed edilizi degli immobili (cioè lo Stato Legittimo e tolleranze edilizie), e attivare le conseguenti misure repressive e sanzionatorie ove dovuto.

Mi sembra di leggere un intento da parte del legislatore: per aver diritto al risarcimento danno per irregolarità edilizie, è necessario farle comprovare dal Comune con relativa ordinanza?

Quando tali difformità risulteranno conclamate con atti e documenti specifici (Es. planimetrie catastali, pratiche edilizie), l’acquirente si troverà probabilmente in difficoltà nel differire nel tempo il termine di constatazione. Infatti il vero nodo dei contenziosi si sposterà sul momento di conoscibilità degli abusi, difformità e irregolarità edilizie.

E forse l’ulteriore vero nodo che sarà oggetto di feroci scontri giudiziari riguarderà la dimostrazione e accertamento della preesistenza/data certa dei vari illeciti edilizi ante compravendita.

VIDEO COMMENTO:

Conclusioni e consigli

Ricordo che il nuovo proprietario rimane punibile per illeciti commessi da precedenti venditori (ne parlo in questo video).

Ed ecco che allora suggerisco sempre precise verifiche urbanistico edilizie, catastali e quant’altro.

Approfitto per ricordare che adesso siamo in piena epoca di vigenza dello Stato Legittimo e tolleranze edilizie, per cui è finita l’epoca di scherzarci sopra.

Segnalo infine che in rari casi ho trovato menzionato questo articolo 134 DPR 380/01 nei contenziosi, tra cui indico:

  • Tribunale Civile di Monza, con la sentenza n. 1706 del 3 giugno 2014
  • Corte di Appello Torino n. 312/2022

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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