Carlo Pagliai
30/09/2019
Urbanistica

La corretta applicazione della procedura prevede il rispetto severi requisiti

La cosiddetta Cessione della cubatura rappresenta un metodo per spostare i diritti edificatori da un’area all’altra nell’ambito di un territorio comunale.

I vantaggi di questo metodo sono molti, primo tra tutti la massimizzazione delle rendite fondiarie e dei diritti edificatori.

Principalmente lo scopo è quello di concentrare le volumetrie di una o più aree contermini verso una, per sviluppare una operazione immobiliare di maggior rilevanza che altrimenti non sarebbe stata possibile effettuare mantenendo diffuse le volumetrie in situ.

E’ una operazione che deve comunque conformarsi allo strumento urbanistico comunale, come spiego nel mio nuovo libro “Ante ’67”.

Il trasferimento di volumetrie è l’operazione che trasporta il volume dall’area di “decollo” per collocarla nell’area di “atterraggio”.

L’operazione può presentare diverse criticità o limiti, primo tra tutti l’eccessiva concentrazione volumetrica o superamento degli indici massimi consentiti dallo strumento urbanistico comunale (Piano Regolatore).

Infatti con “l’atterraggio” di eccessiva volumetria è possibile superare il rispetto degli indici e capacità ammissibili prevista dalla zonizzazione, ad esempio.

Volumetria e indice fabbricabilità;
Superficie coperta, e quindi rapporto di copertura;
Distanze minime dai confini;
Distanze minime da costruzioni;
Distanze minime da fasce stradali;
Altezza massima;
Numero massimo dei piani;
Rapporto di permeabilità;
Insufficiente dotazioni di parcheggi;
Carente dotazione degli standard urbanistici;

La procedura di trasferimento delle cubature è stata applicata per molto tempo come procedura negoziale di natura privatistica; in seguito è stata riconosciuta formalmente e tipizzata con L. 106/2011.

Con essa nasceva contestualmente il vincolo di asservimento volumetrico di un lotto nei confronti di un altro. Per maggiori approfondimenti rinvio alla definizione.

La prassi è nata per realizzare un manufatto di maggiore grandezza, rispetto a quello altrimenti più piccolo fattibile senza di essa.

Anche prima dell’approvazione della norma, la giurisprudenza si era già consolidata sui requisiti e sulla corretta applicazione dell’istituto negoziale.

Infatti era emerso il problema di poter aggirare i limiti previsti dalla pianificazione territoriale del Comune, e a tal proposito in materia di vincolo di asservimento a scopo edificatorio la giurisprudenza ha reiterato i principi fondamentali della cessione di cubatura (Cons. Stato n. 3637/2000, Cass. Pen. V. n. 40178/2018 Cass. Pen. III n. 8635/2015).

Requisiti essenziali del trasferimento volumetrico

La giurisprudenza da tempo aveva indicato le condizioni essenziali per una corretta applicazione della procedura di asservimento del vincolo di cessione cubature:

reciproca prossimità: i fondi interessati dalla cessione devono essere dotati del requisito necessario della contiguità (vicinanza);
omogeneità urbanistica: devono essere caratterizzati dalla stessa destinazione d’uso territoriale;
omogeneità edificatoria: i fondi devono avere identico indice di fabbricabilità originario;

In assenza di queste condizioni, nonostante la presenza di strumento urbanistico generale astrattamente legittimo, sarebbe possibile realizzare scopi estranei o in contrasto ad esso, eludendo il corretto assetto del territorio.

E la frequente circostanza che può rendere difficoltoso il trasferimento di cubature è la vicinanza tra i lotti di “decollo” e di “atterraggio”. La loro distanza, se valutata eccessiva, potrebbe appunto vanificare la possibilità dell’intervento.