Trasformazione volume tecnico in spazio con permanenza umana • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
22/12/2023
Cambio Destinazione d'uso

I volumi tecnici sono destinati a contenere esclusivamente impianti della costruzione, per questo sono esclusi dalla volumetria urbanistica

Cambiare utilizzo di vani/volumi tecnici per ricavare superficie utile all’uso “primario” umano non può essere considerata attività edilizia libera. E come ampiamente confermato da nutrita giurisprudenza, oltre che dalla normativa, adibire uno spazio accessorio a superficie utile configura mutamento d’uso urbanisticamente rilevante, pertanto soggetto a permesso di costruire.

Peraltro, questo passaggio funzionale comporterebbe la creazione “virtuale” di volumetria lorda o cubaggio urbanistico: in altre parole l’insediamento di persone/utenti aggiuntive rispetto a quelle calcolate nel titolo abilitativo dell’immobile, comporta incremento di carico urbanistico e pertanto intervento edilizio che sfugge dal regime di edilizia libera, CILA e SCIA, per atterrare al permesso di costruire.

Praticamente si ripete quanto già detto per casistiche in cui il cambio d’uso avvenga:

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Definizione e inquadramento urbanistico vani tecnici

Normalmente i vani tecnici sono di piccole dimensioni e sono progettati giustappunto per alloggiarvi impianti tecnologici al suo interno, quindi con ogni probabilità avranno:

altezze ribassate rispetto ai canonici 2,70 metri per abitazioni;
dimensioni in pianta ridotte;
collocazione al piano seminterrato o interrato, raramente al piano terra;
ridotta aeroilluminazione rispetto ai vani abitabili;

Attualmente la definizione di questi spazi ad uso tecnico la troviamo indicata nella voce n. 31 Allegato A del Regolamento Edilizio Tipo nazionale:

Sono volumi tecnici i vani e gli spazi strettamente necessari a contenere ed a consentire l’accesso alle apparecchiature degli impianti tecnici al servizio dell’edificio (idrico, termico, di condizionamento e di climatizzazione, di sollevamento, elettrico, di sicurezza, telefonico, ecc.)

Un’altra interessante puntualizzazione sulla nozione di volume tecnico proviene da altra sentenza (Cons. di Stato n. 467/2022, n. 8835/2019):

quella che corrisponde a un’opera priva di qualsiasi autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché destinata solo a contenere, senza possibilità di alternative e, comunque, per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, impianti serventi di una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali di essa;
i volumi tecnici degli edifici sono esclusi dal calcolo della volumetria a condizione che non assumano le caratteristiche di vano chiuso, utilizzabile e suscettibile di abitabilità;
nel caso in cui un intervento edilizio sia di altezza e volume tale da poter essere destinato a locale abitabile, ancorché designato in progetto come volume tecnico, deve essere computato a ogni effetto, sia ai fini della cubatura autorizzabile, sia ai fini del calcolo dell’altezza e delle distanze ragguagliate all’altezza;

Si capisce chiaramente che il vano tecnico o volume tecnico abbia un preciso inquadramento funzionale, architettonico e urbanistico. E come la mettiamo per chi intende cambiarne la destinazione, o peggio ancora lo abbia già fatto senza porsi il problema dei relativi titoli edilizi?

Cambio funzionale del vano tecnico in superficie utile: permesso di costruire

Al netto di eventuali e diverse disposizioni regionali in materia di mutamento di destinazione d’uso, trasformare con o senza opere il vano tecnico in altre funzioni primarie equivale a costruire ex nuovo quello spazio.

E ovviamente, ciò va condizionato al rispetto di tutti i requisiti normalmente previsti dalle normative igienico sanitarie, strutturali antisismiche, e via dicendo. Trovo interessante quanto riportato nella sentenza del Consiglio di Stato n. 10062/2023 relativa all’ordinanza di demolizione e rimessa in pristino di un’unità immobiliare, completamente interrata e al di sotto dell’abitazione esistente, con accesso indipendente dall’esterno, composto da palestra, stanze massaggi e spogliatoio, due piccoli bagni e accessori vari.

Le argomentazioni a difesa non hanno colto nel segno e sono state respinte, in particolare che:

a livello di vincolo paesaggistico hanno natura meramente interna;
non avere edificato ex novo un’unità immobiliare, ma avendo bonificato un preesistente locale interrato, oltre alla ridotta altezza interna che non lo rende abitabile;

Il Consiglio di Stato nel respingere il ricorso, ha affermato che la modifica ha reso fruibile il vano tecnico allestendolo a palestra, con spogliatoio e bagni, e non può in alcun modo essere ricondotta nell’ambito di un mero intervento di risanamento conservativo, avuto riguardo al fatto che in precedenza tale volume non era fruibile, ma solo destinato a vano tecnico.

Questo tipo di intervento non può rientrare nella categoria degli interventi di modesta rilevanza, come il risanamento conservativo in quanto esso comprende il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio al fine di consentire il recupero dell’edificio esistente, che si vuole conservare (cfr. Cons. di Stato n. 10062/2023, n. 4523/2014).

Praticamente si crea una nuova volumetria quasi ex-novo

Le opere di cambio d’uso da locale tecnico a diverso uso primario o abitativo non sono neppure riconducibili al mero mutamento della destinazione d’uso di un precedente volume, che presuppone che questo fosse in origine comunque urbanisticamente rilevante ed autorizzato sotto il profilo del carico urbanistico e abitanti insediabili; integrano, invece, la creazione di una nuova volumetria, dal momento che detto spazio, prima della trasformazione, era urbanisticamente non rilevante e non fruibile e, pertanto, mai autorizzato con titoli abilitativi.

Al riguardo, giova ricordare che la nozione di volume tecnico corrisponde a un’opera priva di qualsiasi autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché destinata solo a contenere, senza possibilità di alternative impianti serventi di una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali di essa (ex plurimis, Consiglio di Stato n. 10062/2023, n. 5516/2017).
Per tale ragione, i volumi tecnici sono tendenzialmente esclusi dal calcolo della volumetria, in senso urbanistico e sulle quali non vi si pagano neppure gli oneri di urbanizzazione.

Di conseguenza la trasformazione dell’originario volume tecnico in un locale destinato alla fruizione umana (per palestra, sauna, ecc.) costituisce, sotto il profilo edilizio-urbanistico, la creazione di una nuova volumetria per la quale era necessario munirsi di un adeguato titolo edilizio rispettoso della disciplina edilizia della zona.

In ogni caso, come già sottolineato, anche in relazione al prospettato mutamento di destinazione d’uso, la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che “il mutamento di destinazione di uso di un immobile attuato attraverso la realizzazione di opere edilizie configura in ogni caso un’ipotesi di ristrutturazione edilizia; ciò in quanto l’esecuzione dei lavori, anche se di entità modesta, porta pur sempre alla creazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente” (Consiglio di Stato n. 9986/2022).

In termini analoghi cfr. anche Consiglio di Stato n. 5907/2022: “Deve, pertanto, ritenersi legittima l’ordinanza di demolizione avente ad oggetto interventi che, in assenza di permesso di costruire, abbiano operato un indiscusso mutamento di destinazione d’uso con opere edilizie di una struttura preesistente”.