Toscana: Frazionamenti "leggeri", rimodulazione oneri urbanizzazione • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
25/10/2016
Articoli

La L.R. 65/2014 toscana è stata modificata lo scorso luglio con la L.R. 43/2016, ridisegnando l’onerosità di alcune categorie di intervento edilizio.

Il collega Geom. Daniele Ceccherelli mi ha portato all’attenzione una rilevante novità sui frazionamenti immobiliari, da cui ho ritenuto necessario condividere alcune conclusioni.

Senz’altro la novità avrà impatto sui bilanci comunali e incidenza sul carico urbanistico. Lo ringrazio anche per aver condiviso una sua infografica riassuntiva.

In Toscana i frazionamenti edilizi non rientranti nella categoria di ristrutturazione edilizia, e quindi quelli più “leggeri”, sono effettuabili con la semplice Comunicazione Inizio Lavori asseverata da un tecnico (c.d. CILA).

In particolare i frazionamenti edilizi effettuabili con CILA sono quelli non comportanti contemporaneamente:

alterazione della volumetria complessiva;
alterazione della sagoma degli edifici;
opere strutturali;
modifiche di destinazione d’uso;

Si tratta in pratica di quei frazionamenti “leggeri”, scaturiti dalle modifiche introdotte col famigerato decreto Sblocca Italia nel 2014.

Il legislatore toscano con la L.R. 43/2016 ha ridotto da luglio il costo a carico dei frazionamenti “leggeri” eliminando solo per quelli soggetti a CILA l’aumento di unità immobiliari come condizione di onerosità, sostituendolo con l’aumento di superficie utile abitabile o agibile.

La L.R. 65/2014 – Testo modificato dalla L.R. 43/2016

Quest’ultimo parametro, ovvero la superficie utile abitabile o agibile (SUA), è testualmente definito dall’art. 12 del Regolamento toscano 64/R unificante le definizioni, ne riportiamo un estratto:

Art. 12 – Superficie utile abitabile o agibile (Reg. 64/R)

Si definisce “superficie utile abitabile o agibile” (Sua) la superficie effettivamente calpestabile dei locali di abitazione, ivi compresi i sottotetti recuperati a fini abitativi ai sensi della l.r. 5/2010 , oppure dei locali o ambienti di lavoro, comprensiva di servizi igienici, corridoi, disimpegni, ripostigli ed eventuali scale interne all’unità immobiliare, e con esclusione di:
a) murature, pilastri, tramezzi;
b) sguinci, vani di porte e finestre;
c) logge, portici, balconi, terrazze e verande;
d) cantine, soffitte, ed altri locali accessori consimili;
e) autorimesse singole;
f) porzioni di locali, e altri spazi comunque denominati, con altezza interna netta (Hin) inferiore a ml 1,80;
g) intercapedini e volumi tecnici;
h) tettoie pertinenziali.

(..omissis..)

In sintesi:

FRAZIONAMENTI LEGGERI CON CILA, SENZA OPERE STRUTTURALI

In base al combinato disposto dei nuovi articoli 183 e 184 modificati dalla L.R. 43/2016, gli oneri di urbanizzazione per il frazionamento immobiliare “leggero” con CILA (e non con SCIA!) diventano:

esenti in assenza di aumento di superficie utile abitabili o agibili dell’immobile;
dovuti in presenza di aumento superficie utile abitabili o agibili dell’immobile (no Costo costruzione);

Es1: trasformare una loggia o autorimessa in appartamento: oneri dovuti;

Es2: frazionare un alloggio in due tamponando semplicemente una porta: oneri NON dovuti;

Quanto sopra, a prescindere dal numero di nuove unità derivate, sempre senza effettuare anche disgiuntamente alterazione volumetria complessiva, alterazione di sagoma degli edifici, opere strutturali, modifiche di destinazione d’uso.

FRAZIONAMENTI CON SCIA, CON OPERE STRUTTURALI

Rimangono assoggettati a oneri di urbanizzazione e costo di costruzione i frazionamenti immobiliari comportanti opere strutturali e non comportanti contemporaneamente:

alterazione della volumetria complessiva;
alterazione della sagoma degli edifici;
modifiche di destinazione d’uso;

Restano invariate anche i criteri di onerosità per i frazionamenti immobiliari “sostanziali”, ovvero quelli rientranti non più nella categoria di manutenzione straordinaria bensì nelle ristrutturazione edilizia, e quindi quelli comportanti almeno una delle seguenti condizioni:

alterazione della volumetria complessiva;
alterazione della sagoma degli edifici;
modifiche di destinazione d’uso;

INFOGRAFICA – Scarica PDF

Art. 183 – Contributo relativo agli interventi edilizi e ai mutamenti della destinazione d’uso

Testo coordinato con L.R. 8 LUGLIO 2016 N° 43

1. Nel rispetto di quanto previsto dall’articolo 184, comma 1 e dall’articolo 185, il permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione secondo le modalità indicate nel presente titolo.

2. Nel rispetto di quanto previsto dall’articolo 184, comma 1 e dall’articolo 185, la SCIA comporta la corresponsione di un contributo commisurato alla sola incidenza degli oneri di urbanizzazione ad eccezione dei seguenti interventi, per i quali è dovuto anche il contributo relativo al costo di costruzione:

a) interventi di cui all’articolo 135, comma 2, lettera b), ove comportanti aumento del numero delle unità immobiliari;

b) interventi di cui all’articolo 135, comma 2, lettere d) ed e);

b bis) interventi di cui all’articolo 134, comma 2.

3. Comportano altresì la corresponsione di un contributo commisurato alla sola incidenza degli oneri di urbanizzazione gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 136, comma 2, lettera a), ove comportanti aumento ~~del numero delle unità immobiliari~~ della superficie utile dell’immobile, nonché i mutamenti di destinazione d’uso degli immobili di cui all’articolo 136, comma 2, lettera g), e i mutamenti di destinazione d’uso eseguiti in assenza di opere edilizie, limitatamente ai casi in cui si determini un incremento dei carichi urbanistici. (omissis…)