Toscana, differenza tra Sostituzione edilizia e Ristrutturazione ricostruttiva

La Regione ha una particolare disciplina sulle nuove costruzioni e ristrutturazioni edilizie

Ringrazio la cortesia ricevuta dall’Ing. Fantini con cui ha condiviso una riflessione utile a diversi professionisti operanti in Toscana.

Il tema dell’applicazione del regime di nuova costruzione o ristrutturazione edilizia è frequente, sopratutto nell’ambito di interventi che incidono sulle volumetrie con demolizione e ricostruzione.

E ovviamente, in caso di demo-ricostruzione, si possono presentare diversi casi in cui la ricostruzione possa avvenire anche in maniera fedele per diversi aspetti, oppure superando le volumetrie preesistenti.

Sul punto del superamento (o diminuzione) della volumetria preesistente attraverso la ristrutturazione edilizia “pesante” rinvio ad altro articolo valevole a livello nazionale.

In funzione del concetto di nuova costruzione, in Toscana le definizioni di categorie di intervento di “demolizione e ricostruzione” vanno lette con doppia chiave di lettura, cioè sia col D.P.R. 380/01 che con L.R. 65/2014.

E come premessa, è importante sottolineare che l’opera rientrante in nuova costruzione richiede il Permesso di Costruire (salvo gli eventuali casi fattibili con SCIA Alternativa al PdC).

DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE: ELENCO ARTICOLI

La L.R. 65/2014 di Toscana dispone alcune differenze tra Demolizione/ricostruzione e nuova costruzione, cercando di fare alcuni distinguo tra “ristrutturazione edilizia pesante” e “sostituzione edilizia”. Quest’ultime infatti sono caratterizzate da demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico, ma sostanzialmente diverse per contenuto.

Mettiamole a paragone estrapolando dall’art. 134 della L.R. 65/2014 comma 1:

h) gli interventi di ristrutturazione edilizia ricostruttiva consistenti in:

1) interventi di demolizione con fedele ricostruzione di edifici esistenti, intendendo per fedele ricostruzione quella realizzata con gli stessi materiali o con materiali analoghi prescritti dagli strumenti comunali di pianificazione urbanistica oppure dal regolamento edilizio, nonché nella stessa collocazione e con lo stesso ingombro planivolumetrico, fatte salve esclusivamente le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica;

2) interventi di demolizione e contestuale ricostruzione, comunque configurata, anche con diversa sagoma, di edifici, purché non comportanti incremento di volumetria rispetto a quelli preesistenti, fatte salve esclusivamente le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica;

3) interventi di demolizione e ricostruzione di cui al punto 2, eseguiti su immobili sottoposti ai vincoli di cui al Codice, nel rispetto della sagoma dell’edificio preesistente;

4) ripristino di edifici, o parti di essi, crollati o demoliti, previo accertamento della originaria consistenza e configurazione, attraverso interventi di ricostruzione diversi da quelli di cui alla lettera i).

l) gli interventi di sostituzione edilizia, intesi come demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, eseguiti con contestuale incremento di volume, calcolato nel rispetto e nei limiti di quanto espressamente previsto dagli strumenti comunali di pianificazione urbanistica e dal regolamento edilizio, anche con diversa sagoma, articolazione, collocazione o destinazione d’uso, a condizione che non si determini modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale e che non si rendano necessari interventi se non di adeguamento delle opere di urbanizzazione. Ove riguardanti immobili sottoposti ai vincoli di cui al Codice, gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui alla lettera h), punto 2, comportanti modifiche alla sagoma preesistente, costituiscono interventi di sostituzione edilizia ancorché eseguiti senza contestuale incremento di volume;

Da questa lettura combinata sembra emergere che vi sia una diversificazione del regime di nuova costruzione.

Con L.R. 65/2014 la Toscana ha correttamente recepito, o comunque convalidato, il limite che caratterizza la ristrutturazione edilizia, cioè il mantenimento della volumetria di partenza come definito nell’art. 3 del T.U.E (discorso a parte per rispetto sagoma immobili vincolati, si ripete).

Più dettagliatamente, la ristrutturazione ricostruttiva (non analoga a quella pesante nazionale, ndr) equivale ad una “parziale nuova costruzione” presupponendo la demo-ricostruzione con mantenimento del volume dell’edificio preesistente (LR.65/2014 Art. 134 comma 1 lettera H/2), a cui è ammesso aggiungere nuovi volumi per adeguamento e  sopraelevazione per innovazioni giustificate da adeguamenti sismici (L.R. 65/2014 Art. 134 punto 1-g).

Se, in zona con vincolo paesaggistico ( D.lgs. 42/2004), si variasse la sagoma/sedime  (“La nozione di sagoma di cui all’art. 3, comma 1 lett. d) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia ([…]) comprende l’intera conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale e, consequenzialmente, anche il rispetto della pregressa area di sedime”.) dell’edificio preesistente di riferimento, si ricadrebbe nella sostituzione edilizia (L.R. 65/2014 Art. 134 punto1- h/3 e 1-l).

La ristrutturazione ricostruttiva non consente aumenti volumetrici

La sostituzione edilizia si distingue per trasformazione caratterizzata da nuova collocazione nel lotto e nuova articolazione, costituendo pertanto un organismo edilizio del tutto nuovo, ovvero “totale nuova costruzione”. Infatti, avendo comportato la totale demolizione dell’edificio preesistente e la costruzione diversa (e non ri-costruzione) in altra posizione, e solitamente con incremento volumetrico, del nuovo edificio (L.R. 65/2014  Art. 134 punto 1-l).

Più precisamente, la L.R. 65/2014 prevede che la sostituzione edilizia sia una demo-ricostruzione sostanzialmente diversa dall’organismo originario, diversa sopratutto per questi elementi:

  • incremento di volume;
  • diversità di sagoma, articolazione, collocazione o destinazione d’uso;

E la diversità di collocazione è un elemento su cui dover aprire un altro tipo di ragionamento. Quanto deve spostarsi il nuovo organismo per essere considerata diversa collocazione?

In senso generale, la Sostituzione edilizia toscana sembra inquadrabile nell’ipotesi prevista dal Testo Unico D.P.R. 380/2001 Art. 3, comma 1, lettera e) “interventi di nuova costruzione” alla lettera e.1). Si tratta cioè della ristrutturazione pesante, comprensiva di modifiche volumetriche.

Ovviamente anche nell’Art.10. comma 1 del T.U.E, la “ristrutturazione edilizia” (pesante) ricomprende le ristrutturazioni concernenti modifiche della sagoma di immobili soggetti a vincolo paesaggistico D.Lgs. n. 42/2004.

La Toscana ha diversificato le categorie di ristrutturazione e demo-ricostruzione, pertanto qualificare gli interventi risulta complesso.

I casi di intervento di demolizione e ricostruzione possono essere molteplici e tutti diversi tra loro. Quello che è importante osservare è che gli interventi vanno correttamente qualificati, perchè sopratutto gli strumenti urbanistici comunali (Piano Operativi, Regolamenti Urbanistici) possono porre particolari limiti di intervento in tal senso.

Il rischio è di abilitare Permessi difettosi, o peggio ancora con SCIA (normali o alternative al PdC), interventi che poi risultano illegittimi.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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