Tolleranze paesaggistiche dopo L. 105/2024 Salva Casa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
24/01/2025
Tolleranze edilizie

Secondo l’articolo 3 c.1 L. 105/2024 “Salva Casa” le tolleranze costruttive, di ambito edilizio, per discordanze effettuate anteriormente al 24 maggio 2024, sono equiparate al regime di “Paesaggistica libera”, già disciplinato dall’articolo 2 c.1 DPR 31/2017. È l’unica ipotesi che prevede un automatismo, escludendo invece nelle tolleranze costruttive generali post 24/05/24 e in tutte le tolleranze esecutive. È plausibile che debba valere anche rispetto a quei titoli abilitativi disciplinati dalle previgenti norme in materia paesaggistica.

Il predetto articolo 2, comma 1 d.P.R. 31/2017disciplina gli interventi ed opere non soggetti ad autorizzazione paesaggistica: siamo nel cosiddetto regime di “paesaggistica libera”, relativo ad interventi esonerati dal previo ottenimento autorizzativo paesaggistico. Peraltro, l’Allegato A del predetto DPR 31/2017 contiene un dettagliato elenco di interventi esclusi da autorizzazione paesaggistica, che a sua volta fa capo all’articolo 2 del decreto. Premesso che l’Allegato A contiene la voce n.31 sulla “tolleranza paesaggistica” ordinaria, la nuova disposizione L. 105/24 Salva Casa sovrappone in via estensiva ad essa una serie di tolleranze costruttive maggiorate ed effettuate a livello edilizio ante 24 maggio 2024. Resta invece sottinteso che le discordanze edilizie posteriori a tale data non rientrino nell’automatismo di vantaggio paesaggistico concesso dal Salva Casa.

Tolleranze paesaggistiche generali 2%

L’evoluzione della normativa paesaggistica è proseguita dopo il D.Lgs. 42/2004 con ulteriori modifiche e con l’emanazione di regolamenti per semplificare il procedimento ordinario di autorizzazione paesaggistica. Mi riferisco al D.P.R. 139/2010, il quale è stato sostituito dal D.P.R. 31/2017. Tra gli interventi esclusi dalla necessità dell’autorizzazione paesaggistica, il medesimo decreto al punto A.31 dell’Allegato A, dispone che:

«le opere e gli interventi edilizi eseguiti in variante a progetti autorizzati ai fini paesaggistici che non eccedano il due per cento delle misure progettuali quanto ad altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta o traslazioni dell’area di sedime».

Si tratta di quella ridotta fascia di difformità realizzate in variante a un’autorizzazione paesaggistica già rilasciata, e comunque entro una tolleranza del 2% verso cinque specifici parametri rispetto alle misure progettuali. In questo senso, la regolamentazione non si applica alle opere realizzate in assenza dell’autorizzazione paesaggistica, ma esclusivamente a quelle realizzate in difformità da essa. Il regime di tolleranze paesaggistiche del 2% rappresenta una disposizione che si pone in simmetria, autonomia e parziale somiglianza con quelle tolleranze costruttive ed esecutive previste dall’art. 34 c.-ter D.P.R. 380/01). Le tolleranze paesaggistiche del 2% si riferiscono a cinque parametri urbanistici, intesi come lievi difformità rispetto alle misure progettuali contenute nell’autorizzazione paesaggistica rilasciata:

altezza (di quale altezza si tratta? Il vigente Regolamento Edilizio Tipo nazionale concerne quattro versioni di altezze ovvero Altezza Lorda, Altezza del fronte, Altezza dell’edificio, Altezza utile.
distacchi (da riferirsi a distanze da confini e costruzioni rispetto ai riferimenti esterni?);
cubatura (termine non previsto dal Regolamento Edilizio Tipo, l’unica definizione equipollente ritengo possa essere ricondotto alla rubrica 19 del R.E.T. ovvero Volume totale o volumetria complessiva);
superficie coperta (area occupata dal fabbricato, corrisponde alla rubrica 8 del R.E.T.);
traslazioni dell’area di sedime (quest’ultima non indicata invece per le tolleranze edilizie);

Rispetto alle tolleranze edilizie regolate dall’art. 34-bis D.P.R. 380/01, non è chiaro se le tolleranze paesaggistiche del 2% siano applicabili all’intera costruzione o solamente alla singola unità immobiliare. È importante sottolineare che la voce A.31 del regolamento D.P.R. 31/2017 è stata oggetto di una circolare interpretativa del MIBACT (la n. 4 del 21 luglio 2017), volta a chiarire la sua portata applicativa. La questione sollevata riguarda l’applicazione del 2% alle singole unità geometriche o complessivamente, «paventandosi, ove si optasse per quest’ultima soluzione interpretativa, il pericolo di apertura a interpretazioni estensive, che potrebbero determinare una sorta di “bonus volumetrico».

Il Ministero ha sciolto il dubbio rappresentando che «La voce in esame intende consentire piccole variazioni intervenute in fase realizzativa per motivi sopravvenuti o eventuali errori ed è da riferirsi esclusivamente a variazioni metriche senza modifiche paesaggisticamente rilevanti. Le variazioni di altezza, distacco, cubatura, superficie coperta o traslazione devono tutte soddisfare la condizione di essere contenute entro il due per cento rispetto a misure già previste in progetto. Non si ritiene possibile sommare tale tolleranza per più unità immobiliari, sia pure progettate unitariamente, riversandole e concentrandola su una di esse o comunque su una specifica porzione edilizia, ad esempio per la realizzazione in grandi complessi edilizi di una o più unità abitative più grandi, o per la realizzazione di elementi aggiuntivi non previsti come ad es. abbaini. La percentuale di traslazione dell’area di sedime è da intendersi in rapporto alla misura lineare massima nella direzione della traslazione».

Il nuovo regime di tolleranza paesaggistica, introdotto con il D.P.R. 31/2017, si applica esclusivamente ai vincoli imposti ai sensi degli articoli 140, 141, 142 e 143 del D.Lgs. 42/2004, il Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio. Pertanto, le tolleranze si riferiscono ai vincoli paesaggistici definiti per legge (“galassine”), per decreto ministeriale e attraverso i piani paesaggistici. Di conseguenza, queste tolleranze non sono applicabili agli immobili tutelati dai vincoli sui Beni Culturali previsti dalla Parte II del Codice, ossia quelli disciplinati dall’articolo 10 e seguenti del Codice stesso. Infine, il provvedimento Salva Casa L. 105/2024 con l’articolo 3 c.1 ha inserito nel T.U.E. un’unica eccezionale forma di equipollenza tra tolleranze costruttive “ampliate” di cui all’articolo 34-bis c.1-bis col regime esonerante l’obbligo di autorizzazione paesaggistica ex articolo 2 D.P.R. 31/2017; si deve presumere che debba valere anche nei confronti dei titoli abilitativi previsti dalle previgenti disposizioni in materia paesaggistica.