Tolleranze paesaggistiche 2%, regime autonomo rispetto a edilizia • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
03/07/2023
Tolleranze edilizie

La verifica di tolleranza su immobili vincolati è riferita all’autorizzazione paesaggistica col DPR 31/2017

Siamo abituati da oltre un decennio ad applicare l’istituto delle tolleranze edilizie del 2% a partire dall’ex comma 2-ter articolo 34 DPR 380/01, trasfuso con modifiche nel successivo articolo 34-bis col D.L. 76/2020.

Vediamo quali tolleranze edilizie esistono in ambito paesaggistico, e se siano applicabili le medesime del regime edilizio DPR 380/01.

Nel D.Lgs. 42/04 non è previsto alcun tipo di tolleranza costruttiva verso interventi e opere per immobili vincoli; essa è stata regolamentata col DPR 31/2017, all’interno di una delle due categorie di interventi su immobili e aree sottoposte a vincoli paesaggistici della Parte III del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali e paesaggio):

Interventi ed opere in aree vincolate esclusi dall’autorizzazione paesaggistica (Allegato A)
interventi di lieve entità soggetti a procedimento autorizzatorio semplificato (Allegato B)

Tra le opere paesaggistiche liberalizzate ed escluse dall’obbligo di ottenere l’autorizzazione paesaggistica ordinaria o semplificata, vi rientra anche la cosiddetta “tolleranze paesaggistica” descritta alla voce A.31 DPR 31/2017:

A.31. opere ed interventi edilizi eseguiti in variante a progetti autorizzati ai fini paesaggistici che non eccedano il due per cento delle misure progettuali quanto ad altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta o traslazioni dell’area di sedime.

Occorre sviscerare questa definizione per capire i limiti e condizioni d’uso.

Indice

La verifica di tolleranza su immobili vincolati è riferita all’autorizzazione paesaggistica col DPR 31/2017
Tolleranza paesaggistica, previsione simmetrica alle tolleranze edilizie DPR 380/01
Cinque parametri urbanistici ammessi in tolleranza
Applicabile a immobili e interventi soggetti a vincolo paesaggistico e relative autorizzazioni

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Tolleranza paesaggistica, previsione simmetrica alle tolleranze edilizie DPR 380/01

Per prima cosa si deve precisare che il regime di tolleranze paesaggistiche del 2% anzidetto rappresenta una previsione in simmetrica, autonoma e parzialmente simile a quella delle tolleranze “puramente” edilizie su parziali difformità al Permesso di costruire (art. 34 c.-ter DPR 380/01), allora vigente al momento della sua istituzione.

Tale tolleranza edilizia 2% fu introdotta nel DPR 380/01 nell’anno 2011, per essere riformata molto col DL 76/2020.

Intanto il regime di tolleranza paesaggistica voce A.31 subordina la “previsione liberalizzatoria” all’esistenza di un progetto ab origine autorizzato ai fini paesaggistici.
Questo regime è entrato in vigore col DPR 31/2017 e pertanto con decorrenza dal 6 aprile 2017, quindi occorre ricordarsi che non ha un valore retroattivo.

In particolar modo questa tolleranza paesaggistica è di tipo relativo, cioè “vincolata” e confinata nell’ambito di una autorizzazione paesaggistica rilasciata (posteriore al 6 aprile 2017). Se qualcuno nutre dubbi sulla irretroattività di questa semplificazione 2017, essi svaniscono leggendo il comma 2 articolo 17 DPR 31/2017.

Invece l’attuale versione di tolleranza edilizia 2% contenuta nell’articolo 34-bis DPR 380/01 non trova un limite applicativo anteriore alla sua invenzione.

Cinque parametri urbanistici ammessi in tolleranza

La voce A.31 è rimasta invariata dalla sua entrata in vigore col DPR 31/2017 Allegato A.

Le tolleranze paesaggistiche 2% sono riferite a cinque parametri urbanistici, da intendere come lievi parziali difformità rispetto alle misure progettuali contenute nell’autorizzazione paesaggistica rilasciata:

altezza (di quale altezza si tratta? Adesso vige il R.E.T che concerne quattro versioni di altezze ovvero Altezza Lorda, Altezza del fronte, Altezza dell’edificio, Altezza utile. Tra tutte ritengo personalmente di consigliare l’uso dell’altezza dell’edificio);
distacchi (distanza tra fabbricati, e non dai confini);
cubatura (termine non previsto dal Regolamento Edilizio Tipo, l’unica definizione equipollente ritengo possa essere ricondotto alla rubrica 19 del R.E.T. ovvero Volume totale o volumetria complessiva);
superficie coperta (area occupata dal fabbricato, corrisponde alla rubrica 8 del R.E.T.);
traslazioni dell’area di sedime (quest’ultima non indicata invece per le tolleranze edilizie);

Rispetto alle tolleranze edilizie disciplinate dall’art. 34-bis DPR 380/01, non è dato sapere se le tolleranze paesaggistiche del 2% siano applicabili alternativamente all’intera costruzione o alla singola unità immobiliare.

La mia opinione è che la “tolleranza paesaggistica” possa valere sia per singola unità immobiliare che per l’intero fabbricato (e qui salterà fuori il problema della eventuale ripartizione/distribuzione della tolleranza tra proprietà diverse).

Per completezza va evidenziato che la voce A.31 del regolamento DPR 31/2017 è stata oggetto di una circolare interpretativa del MIBACT (la n. 4 del 21 luglio 2017) volta a chiarirne la portata applicativa (essendo emersa la questione del se riferire il due per cento «alle singole unità geometriche o complessivamente» «paventandosi, ove si optasse per quest’ultima soluzione interpretativa, il pericolo di apertura a interpretazioni estensive, che potrebbero determinare una sorta di “bonus volumetrico»).

Il Ministero ha sciolto il dubbio rappresentando che «La voce in esame intende consentire piccole variazioni intervenute in fase realizzativa per motivi sopravvenuti o eventuali errori ed è da riferirsi esclusivamente a variazioni metriche senza modifiche paesaggisticamente rilevanti. Le variazioni di altezza, distacco, cubatura, superficie coperta o traslazione devono tutte soddisfare la condizione di essere contenute entro il due per cento rispetto a misure già previste in progetto. Non si ritiene possibile sommare tale tolleranza per più unità immobiliari, sia pure progettate unitariamente, riversandole e concentrandola su una di esse o comunque su una specifica porzione edilizia, ad esempio per la realizzazione in grandi complessi edilizi di una o più unità abitative più grandi, o per la realizzazione di elementi aggiuntivi non previsti come ad es. abbaini. La percentuale di traslazione dell’area di sedime è da intendersi in rapporto alla misura lineare massima nella direzione della traslazione».

Applicabile a immobili e interventi soggetti a vincolo paesaggistico e relative autorizzazioni

Il nuovo regime di paesaggistica tollerata vigente a partire dal DPR 31/2017 riguarda esclusivamente i vincoli imposti ai sensi degli articoli 140, 141, 142 e 143 del D.Lgs. 42/04 Codice dei Beni culturali, quindi i vincoli imposti per legge (“galassini”, ndr), per decreto ministeriale e coi piani paesaggistici.

Ergo non vale per gli immobili tutelati col vincoli del “bene culturale“ relativo alla Parte II del Codice D.Lgs. 42/2004, cioè quelli disciplinati dall’articolo 10 del Codice e seguenti.

Quindi non trovano applicazione le tolleranze paesaggistiche su immobili di pregio vincolati “alle belle arti”, tanto per capirsi.

Certamente, la vera difficoltà è tenere distinti e separate i due regimi di tolleranze edilizie 2% ai fini edilizi e paesaggistici, dovendo evitare di confondere le verifiche di questi scostamenti progettuali ed esecutivi tra due ambiti simil, ma non uguali.