Tolleranze edilizie e sanitarie, differenze applicative • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
30/09/2024
Tolleranze edilizie

Introdotta tolleranza 2% sui requisiti igienico sanitari come altezze minime e rapporti aeroilluminanti col Salva Casa

Ho notato che qualcuno crede che per gli appartamenti la tolleranza dell’altezza minima interna abbia percentuali divenute generose col Salva Casa, insinuando perfino che al 6% per alloggi con superficie utile inferiore a 60 metri quadrati. Le cose non stanno così, e spiego meglio i motivi.

In conversione di legge il Salva Casa ha aggiunto una speciale quanto desiderata forma di tolleranza edilizia all’interno dell’articolo 34-bis comma 1-ter D.P.R. 380/01: la cosiddetta “tolleranza sanitaria”, che affianca anche la consorella “tolleranza distanziale” (sulle distanze in genere).

(…) Gli scostamenti di cui al comma 1 rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari.

Ciò significa che non c’è stata una estensione automatica o implicita delle tolleranze costruttive-esecutive a quelle sanitarie e distanziali: occorre evidenziare le diverse rispettive valenze e ambiti applicativi, da non confondere tra loro.

Partiamo dal fondamento sulle tolleranze costruttive ed esecutive: esse non costituiscono violazioni edilizie, al netto degli eventuali profili di irregolarità verso altre norme di settore e speciali quali vincoli, sismica, beni culturali e via dicendo.

Fino all’entrata in vigore del D.L. 69/2024 la disciplina delle tolleranze contenuta nel predetto articolo 34-bis T.U.E. era circoscritta a quella puramente urbanistico-edilizia, e non era ritenuto ammissibile estendere automaticamente le previgenti tolleranze costruttive 2% anche ai requisiti igienico sanitari e distanze legali. Per esempio non era neanche possibile applicare una mera tolleranza verso l’altezza interna minima di 2,70 metri necessaria per l’abitabilità degli alloggi.

Prima del Salva Casa si sono palesate alcune disposizioni regionali che hanno esteso o previsto particolari forme di tolleranze anche verso i requisiti sanitari, anticipando praticamente la modifica apportata in conversione di legge n. 105/2024:

L.R. Sardegna n. 1/2019, a cui è seguita conferma di efficacia con sentenza Corte Costituzionale n. 43/2020;
L.R. Toscana n. 65/2014, articolo 198 (modifica apportata da L.R. 47/2021).

E’ possibile che queste due norme regionali, unite alle altre eventualmente analoghe, abbiano dato lo stimolo per un recepimento invertito all’interno del Testo Unico Edilizia.

Tolleranze igienico sanitarie 2%

Analizzando la nuova tipologia di tolleranza igienico sanitaria, il comma 1-ter art. 34-bis richiama espressamente l’applicazione del solo comma 1, rimanendo escluse invece le percentuali generose di cui al comma 1-bis:

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

1.-ter. (omissis) Gli scostamenti di cui al comma 1 rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari.

Lo scopo evidente è consentire una limitata applicazione delle tolleranze sanitarie e di distanze legali, onde evitare possibili forzature o ripercussioni eccessive in ambito civilistico. Dalla lettura combinata delle due disposizioni emerge che la nuova tolleranza sanitaria in ambito edilizio sia:

una estensione applicativa della prima ipotesi di tolleranza costruttiva 2% alle misure minime rispetto a quelle minime per requisiti igienico sanitari;
applicabile anche agli scostamenti dei quattro parametri canonici e ogni altro parametro;
riferito alle singole unità immobiliari;

Ciò che viene tollerato è lo scostamento tra quanto effettivamente realizzato e le misure progettuali contenute nelle singole unità immobiliari, per quanto attiene il rispetto dei parametri progettuali. Ed ecco che vengono subito a mente i principali requisiti igienico sanitari necessari per l’Abitabilità/Agibilità, dettati dal D.M. 5 luglio 1975, su cui puntare l’attenzione e verifiche di tolleranza 2%:

altezza minima interna di 2,70 metri per vani abitabili, 2,40 per vani accessori come corridoi, disimpegni in genere, bagni, gabinetti e ripostigli;
rapporti aeroilluminanti di 1/8;
fattore luce diurno medio del 2%;
stanze da letto per due persone con superficie minima 14 mq, per una persona da 9 mq;

Anche in questo caso siamo di fronte ad una norma tanto attesa e di rilevante portata. E’ possibile che numerosi contenziosi in ambito civilistico possano avvicinarsi ad una conclusione migliorativa, ad esempio le contestazioni per appartamenti con altezza interna di 2,68 metri. Trattandosi di una norma completamente nuova, sarà richiesto un approccio pratico e prudente da parte di tutti gli attori in gioco.

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