Tolleranze edilizie vanno riferite ai permessi e titoli edilizi esistenti • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
26/09/2022
Abusi edilizi

La verifica del 2% riguarda gli scostamenti da quanto risulta autorizzato nello Stato Legittimo immobiliare

Lo svolgimento delle indagini e accertamento immobiliare riguarda necessariamente tutte le relative pratiche edilizie presentate, anche quelle più remote; poi dobbiamo anche analizzare gli stadi e trasformazioni avvenute in epoche in cui non c’era obbligo di titoli edilizi (il famoso “Ante ’67“).

Quando parliamo di tolleranze edilizie del 2%, lo facciamo da Tecnici “contemporanei”, operando nei confronti di quanto realizzato e modificato in passato sul patrimonio immobiliare esistente.

Inizialmente la definizione di tolleranza edilizia fu aggiunta nel Testo Unico Edilizia DPR 380/01 (art. 34 comma 2-ter) tramite il DL 70/2011; in seguito la definizione è sta novellata dal DL 76/2020, ampliandone la portata dalle parziali difformità al Permesso di costruire nei confronti di qualsiasi titolo edilizio (Approfondimento consigliato).

La seconda modifica rilevante riguarda l’estensione della verifica di tolleranza a qualsiasi parametro (tutti, senza distinguere tra urbanistica o edilizia), cioè andando oltre ai “canonici” quattro di altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta.

E’ rimasto invariato il riferimento della verifica di tolleranza alle singole unità immobiliari, senza poter ammettere o meno la verifica complessiva (e assorbente delle U.I.) sull’intero edificio; sul punto vorrei precisare che si è già formata giurisprudenza amministrativa limitata alla singola unità.

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Verifica tolleranze 2% riferita all’epoca di esecuzione e del titolo edilizio.

L’accertamento del mancato rispetto delle tolleranze, secondo anche il vigente art. 34-bis DPR 380/01, va riferito all’epoca dell’esecuzione dell’opera. In altre parole la verifica di tolleranza ha natura comparativa e relativa, in quanto richiede una valutazione tra effettivo stato dei luoghi rilevato ad oggi e quelli risultante (appunto) dallo Stato Legittimo dell’immobile (art. 9-bis c.1-bis TUE).

Facendo la sovrapposizione tra questi due stadi, si possono individuare o meno le possibili discordanze da quanto autorizzato, abilitato o comunicato in precedenza nelle varie pratiche (e si, valgono anche quelle “minori” come CILA, SCIA, DIA, Art. 26, eccetera).

E’ assai chiaro che la verifica dell’odierno stato dei luoghi rilevato deve combaciare il più possibile coi relativi titoli abilitativi ed edilizi, e comunque entro le tolleranze del 2% disposte dall’art. 34-bis.

Tale verifica comporta che l’analisi comparativa debba essere riferita ai predetti quattro parametri fondamentali e a ogni altro parametro indicato in ciascun titolo edilizio pregresso.
In parole povere, si tratta di verificare se l’opera oggetto di titolo edilizio (comunque denominato) sia stata realizzata in conformità a ciascun titolo, e comunque entro le tolleranze del 2%.

Se guardiamo bene il significato letterale e logico della norma, il legislatore chiede di verificare e “collaudare” quanto già legittimato da pratiche edilizie, svolgendo una specie di istruttoria a posteriori, utilizzando i parametri allora vigenti e indicati nella pratica stessa.

Certamente, nelle verifiche dello Stato legittimo immobile possono emergere anche errori materiali di rappresentazione grafica.
E’ altrettanto vero che possono capitare casi in cui siano assenti delle quotature negli elaborati grafici dei progetti edilizi, ricordando che la misura quotata prevale sulle misura ricavabile in scala.

Su questo argomento ti propongo anche un mio apposito video YouTube:

Conclusioni e consigli

E questo diventa un vero lavoraccio per il Tecnico, perché significa dover riprendere le previgenti definizioni edilizie indicate in ciascuna Regione e Comune, ora per allora.

Anzi, se posso dirlo, la vera difficoltà è evitare di ragionare da “contemporanei”, cioè coi criteri, prassi e definizioni uniformate a livello nazionale e regionali nell’ultimo decennio. Quindi dovremo immaginare di prendere una macchina del tempo e fare una verifica al momento dell’effettiva fine lavori dell’epoca. Salvo complicazioni del caso.