Tolleranze edilizie, superato 2% non si detrae niente • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
04/10/2023
Tolleranze edilizie

Oltre soglia 2% l’ambito sanzionatorio si applica totalmente e non parzialmente, senza deroghe

La definizione di stato legittimo è una novità introdotta dal D.L. 76/2020 nell’articolo 9-bis del TUE. Questa definizione è stata salutata come una grande novità da chi operava già nel mondo della giurisprudenza amministrativa, in quanto ha dato una definizione chiara e univoca a un concetto che era stato oggetto di interpretazioni contrastanti.

L’inserimento dello Stato Legittimo è stato affiancato contemporaneamente dalla definizione sulle tolleranze edilizie nell’articolo 34-bis DPR 380/01: esse delineano una sorta di “vibrazione” o franchigia di irrilevanza sanzionatoria (ai soli fini urbanistico edilizi) rigidamente comparata allo Stato Legittimo dell’immobile.

La definizione di stato legittimo vale per tutti i titoli edilizi, la sua verifica di conformità e di rispetto tolleranze è asseverata dal Tecnico abilitato, in occasione di:

nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie;
in occasione di atti di trasferimento tra vivi (esempio compravendite).

Se dalla verifica delle tolleranze edilizie emerge un superamento del fatidico 2%, i provvedimenti repressivi, sanzionatori e demolitori devono scorporare o meno la quota parte irregolare compresa nel 2%, e colpire soltanto la parte eccedente?

La risposta in senso negativo arriva dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 7685/2023, vediamola meglio di seguito.

Indice

Come si articolano le tolleranze edilizie T.U.E.
Superata franchigia 2%, anche la quota entro tolleranze viene repressa e sanzionata
Tolleranze edilizie: singola unità o intero edificio?

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Come si articolano le tolleranze edilizie T.U.E.

Per prima cosa si premette che esse trovano applicazione soltanto nell’ambito della disciplina urbanistico edilizia del D.P.R. 380/01, escludendo pertanto l’applicazione dalle altre normative settoriali e speciali (esempio la Paesaggistica, che gode di autonomo regime di tolleranze).

Il legislatore ha strutturato l’apposito articolo 34-bis sulle tolleranze costruttive, suddividendolo in tre commi:

Il primo comma riporta le tolleranze urbanistiche primarie, già previste dal previgente articolo 34 comma 2 ter. Queste tolleranze riguardano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e altri parametri comparate (soltanto) alle singole unità immobiliari.
Il secondo comma introduce per la prima volta le tolleranze esecutive, cioè quelle aventi una rilevanza minore rispetto alle prime, quali irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne.
Il terzo comma stabilisce l’obbligo di attestare il rispetto di tutte le tolleranze, sia urbanistiche primarie che esecutive, in funzione dello Stato Legittimo e riferite alla singola unità immobiliare, a firma di un Tecnico abilitato nell’ambito di pratiche edilizie e atti di trasferimento tra vivi.

Entrambe le tipologie di tolleranze edilizie, neonate con D.L. n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni) dovranno essere utilizzate ed evidenziate in due ambiti

Rispetto al passato, la vera novità è che esse sono dichiarate con asseverazione dal Tecnico abilitato, per cui si ritiene che andrebbero pure evidenziate inconfutabilmente con grafici e relazioni:

per tutte le pratiche edilizie, in quanto si richiama le nuove istanze, segnalazioni e comunicazioni edilizie (cioè Permesso di Costruire, SCIA e CILA e relative versioni in sanatoria/tardiva);
Negli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Superata franchigia 2%, anche la quota entro tolleranze viene repressa e sanzionata

L’articolo 34 comma 2-ter del Testo Unico Edilizia (TUE) prevede una franchigia del 2% per le tolleranze costruttive. Questo significa che, fino a tale limite, i discostamenti dal titolo edilizio sono irrilevanti: tuttavia, ciò non significa che, una volta superato il 2%, la differenza debba essere automaticamente detratta dalla misura dell’abuso. Esempio riduttivo: nel caso di difformità quantificabile al 5% rispetto al titolo abilitativo, l’ordinanza sanzionatoria colpisce l’intero 5%, e non il 3% avendo detratto la franchigia del 2%.

Nel caso specifico, il Consiglio di Stato nella sentenza 7685/2023 ha respinto l’interpretazione dell’appellante, secondo cui la franchigia del 2% dovrebbe essere applicata anche in caso di superamento di tale limite. Il Collegio ha rilevato che tale interpretazione non è supportata dal testo letterale della norma, che prevede l’applicazione della sanzione senza alcuna deroga.

Finché non avviene superamento del 2% di tolleranza non si applica alcuna sanzione, ma superata questa soglia l’ambito applicativo della sanzione si apre completamente e non parzialmente, senza eccezioni.

Tolleranze edilizie: singola unità o intero edificio?

Dalla giurisprudenza amministrativa consultata, emerge che le tolleranze edilizie del DPR 380/01 si applicano esclusivamente alle singole unità immobiliari e non all’intero edificio in cui sono situate.

Pertanto, nelle verifiche di conformità immobiliare, le tolleranze devono essere considerate per ogni singolo appartamento, non per l’intero edificio nel suo complesso, come era prassi diffusa fino ad ora.

La ragione di questa interpretazione è che estendere in modo generico la tolleranza del 2% all’intero edificio potrebbe giustificare modifiche significative al progetto originale, proporzionali alle dimensioni dell’edificio stesso; la volontà normativa è di individuare, a quanto pare, un rigido confine verso le difformità edilizie e abusi rilevanti.

Questa estensione all’intero edificio potrebbe dare luogo a nuove superfici abitabili che supererebbero notevolmente le tolleranze massime ammissibili per le singole unità immobiliari, con possibili conseguenze sul carico urbanistico. Anche in caso di unica proprietà, la tolleranza globale del 2% non è applicabile all’intero fabbricato composto da varie unità immobiliari, come stabilito dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 405/2018.