Tolleranze edilizie, come attestare il 2% (ed evitare la sanatoria edilizia)

L’attestazione dello Stato legittimo immobiliare richiede la verifica dei parametri urbanistico edilizi rispetto al titolo abilitativo

La verifica delle tolleranza si concretizza come una valutazione di tipo comparativa tra lo Stato Legittimo (l’insieme dei titoli edilizi, permessi e comunicazioni varie presentate per quell’immobile) e lo stato effettivo dei luoghi.

Solitamente per stato effettivo dei luoghi si deve intendere quello rilevato, anche e sopratutto con metodi di alta precisione (laser scanner 3D).

Asseverare e attestare la rispondenza della singola unità immobiliare al rispetto delle tolleranze del 2% significa prendersi una enorme responsabilità per quanto riguarda la presentazione di nuove pratiche edilizie (CILA, SCIA e Permesso di Costruire), e per le compravendite immobiliari.

Tale obbligo, e non facoltà, è stato introdotto nell’art. 34-bis comma 3 DPR 380/01, tramite il DL 76/2020.

In verità è opportuno ricordare che le tolleranze edilizie dell’art. 34-bis TUE si suddividono in:

  • primarie, cioè riferite ai parametri urbanistico edilizi entro il 2% (comma 1);
  • secondarie, cioè riferite più alle normali irregolarità esecutive di cantiere, per le quali non sono previsti termini quantitativi (comma 2)

Per quanto mi preme analizzare, si farà riferimento soltanto alle primarie.

Occorre individuare un metodo per attestare con certezza le tolleranze edilizie del 2%, in particolar modo quelle attinenti ai parametri urbanistico edilizi dell’unità immobiliare.

Rimarco il riferimento alle singole unità immobiliari perchè è espressamente previsto dalla norma, e confermato dalla giurisprudenza; le tolleranze edilizie vanno riferite ai permessi e titoli edilizi rilasciati all’immobile e quantificare gli eventuali scostamenti.

Per attestare il rispetto delle tolleranze edilizie del 2% è necessario effettuare la seguente procedura:

  1. ricerca e accertamento dello Stato Legittimo dell’immobile, cioè acquisizione con accesso agli atti di tutte le pratiche edilizie relative all’edificio e all’unità immobiliari oggetto di indagine.
  2. rilievo architettonico dettagliato, sia della costruzione che della singola unità immobiliare, con restituzione in formato grafico delle planimetrie, sezioni e della rappresentazione grafica necessaria per verificare la conformità.
  3. Verifica tolleranza, tramite sovrapposizione tra gli elaborati dello Stato Legittimo e lo Stato rilevato.

Non nascondo neppure che dalla constatazione degli elaborati grafici ricavati dall’accesso agli atti e contenuti nei vari titoli edilizi possano emergere discordanze derivanti da errori grafici, piuttosto che da inverosimili abusi edilizi.

E’ complesso, macchinoso e costoso. Ma ora l’articolo 34-bis DPR 380/01 c’è e non fa sconti a nessuno.

Ho prodotto anche questo video dove troverai un esempio semplificato, consigliando anche l’iscrizione al canale:

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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