Tolleranze edilizie 2% solo per singola unità immobiliare, e non ad intero fabbricato • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
11/10/2021
Tolleranze edilizie

Limitata applicazione delle tolleranze costruttive alle specifiche porzioni dell’edificio, secondo la giurisprudenza amministrativa

Onestamente mi ha sorpreso leggere alcune recenti sentenze amministrative che riducono quel poco margine di tolleranza nello Stato Legittimo immobiliare.

E in questo senso non aiuta neanche l’aggiornamento normativo avvenuto col D.L. “Semplificazioni” n. 76/2020, con cui la previgente versione delle tolleranze edilizie è stata “traslata” nel DPR 380/01 con modifiche dall’art. 34 c.2-ter all’art. 34-bis.

Stiamo parlando delle modifiche esecutive che non hanno rispettato fedelmente le misure progettuali contenute nel titolo abilitativo riferite ad altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e di ogni altro parametro, entro il limite del 2 per cento (art. 34-bis dPR 380/01); tali irregolarità non sono comunque considerate violazioni sotto il solo profilo urbanistico edilizio, precisando che non valgono per gli aspetti antisismici, paesaggistici, vincolistici e altre norme di settore.

Dalla giurisprudenza amministrativa che ho consultato, è emerso che le tolleranze edilizie del DPR 380/01 trovano applicazione soltanto nelle singole unità immobiliari, e ciò non trovano estensione applicativa all’intero fabbricato.

Quindi nelle verifiche di conformità urbanistica, le tolleranze vanno riferite a ciascun appartamento e non all’intero edificio nel suo insieme ove è situato. L’affermazione di questo orientamento giurisprudenziale potrà creare molti problemi, perchè finora era prassi diffusa applicare la tolleranza del 2% all’intera costruzione, in maniera sovrapposta.

La motivazione? Applicare in senso generalizzato anche all’edificio la tolleranza del 2% potrebbe giustificare sensibili modifiche complessive al progetto approvato, proporzionali alla grandezza dell’edificio stesso.

L’applicazione “estensiva” all’intero edificio avrebbe potuto legittimare nuove superfici abitabili, capaci di sopravanzare di gran lunga le tolleranze massime ammissibili rapportate alle singole unità immobiliari e di avere possibili ripercussioni come carico urbanistico.

La tolleranza globale del 2% all’intero fabbricato non può trovare applicazione neanche nel caso di unica proprietà (Cons. di Stato n. 405/2018).

Anch’io avevo considerato condivisibile questa applicazione più bonaria, ipotizzando una “sommatoria generale” assorbente tutte le possibili tolleranze edilizie delle singole unità immobiliari. Ma a quanto pare non era la corretta applicazione.

La verifica di tolleranza edilizia vale soltanto per la singola unità immobiliare

Questa indicazione è riscontrabile in più recenti sentenze amministrative valevoli sia per la versione antecedente e posteriore al D.L. 76/2020. In altre parole l’indicazione vale per previgente versione art. 34 c.2-ter sia per il successivo art. 34-bis del DPR 380/01.

Riporto estratti da alcune sentenze amministrative per una migliore comprensione:

TAR Lazio II-bis n. 4413/2021,
SCIA per un villino edificato nel 1962:

– l’art. 34 bis del DPR n. 380/2001, che stabilisce che “il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità abitative non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo”, debba essere interpretato nel senso di riferire la cd. “tolleranza di cantiere” del 2% delle misure programmate soltanto alle singole unità abitative e, dunque, a ciascun appartamento e non all’intero edificio nel sul complesso, come sostenuto dalla ricorrente;
– la suddetta interpretazione appaia quella più corrispondente al dettato letterale dell’art. 34 bis del DPR n. 380/2001 (che ha sostituito l’ultimo comma dell’art. 34 previgente, all’interno del medesimo decreto) riferito, appunto, alle “singole unità abitative” e, soprattutto, all’esigenza sostanziale di garantire quanto più possibile la corretta esecuzione dei progetti costruttivi autorizzati, con conseguente irrilevanza soltanto degli scostamenti di lieve entità (2% della superficie del singolo appartamento), inquadrabili nelle “tolleranze di cantiere”, e non di sensibili modifiche al progetto approvato, che altrimenti potrebbero essere tanto più estese quanto più grande risulti l’edificio complessivo;

Consiglio di Stato n. 230/2021,
Permesso di Costruire, Permesso di Costruire in sanatoria, e recupero abitativo sottotetto:

In quest’ottica è corretto ritenere che la “tolleranza di cantiere” tale da escludere l’abusività dell’intervento, va posta in relazione con la porzione di immobile cui esso accede, e non, come proposto dall’appellato, con la superficie dell’intero palazzo (confr. Cons. Stato, Sez IV, 22 gennaio 2018, n. 405). E da un simile più corretto raffronto la mancata prospettazione nelle istanze edilizie di volumetria aggiuntiva per metri cubi -OMISSIS- appare non “tolleranza di cantiere” ma notevole infedeltà.

Consiglio di Stato n. 405/2018,
Permesso di costruire in sanatoria, immobile vincolato

d) la disposizione di cui al primo comma dell’art. 32 surrichiamato, si fonda su un concetto (quello di tolleranza di cantiere) che sopravvive nella vigente legislazione: ma la percentuale su cui misurare lo scostamento o, se si vuole, la abusività dell’intervento, va posta in relazione con la porzione di immobile cui esso accede, e non con la superficie dell’intero palazzo: esemplificativamente, quanto alle opere che hanno certamente comportato incremento di volumetria e superficie utile (“gruppo 4” nella elencazione contenuta nell’elaborato di consulenza della parte appellata a firma degli architetti Bruni e Pilotti, pag. 6 ) il computo dell’ampliamento del magazzino per mq 13,40 (pratica n. 322166) ai fini del contenimento dello stesso nella misura del 2% va riferito al locale-magazzino medesimo, e non all’intero plesso, ovvero anche solo al piano ove lo stesso insiste;

Di conseguenza non esiste una tolleranza generale del fabbricato?

In sostanza, se ho capito bene queste sentenze interpretano e limitano l’applicazione delle tolleranze edilizie soltanto alla singola unità immobiliare, senza poterla applicare all’intero edificio.

Pertanto significa che nelle verifiche di Stato legittimo dell’immobile e della costruzione nel suo insieme, non sussiste nessuna tolleranza?

Al netto di quelle eventualmente indicate nelle norme regionali, su cui potremmo ragionare dei profili di incostituzionalità, temo che le cose stiano davvero così.

Ma allora il legislatore deve immediatamente correre ai ripari integrando l’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia: infatti la tolleranza edilizia limitata alle singole unità può esporre a dure contestazioni moltissimi edifici per presunti illeciti, anche a fronte di modestissime differenza dalle misure progettuali.

Non vorrei che si debba scatenare una nuova “guerra al centimetro”, come già c’era prima del D.L. 70/2011, quello che introdusse nel DPR 380/01 proprio le tolleranze edilizie ex art. 34 c.2-ter.
E anche in questo caso è meglio invitare gli operatori al buon senso.