Tolleranze costruttive verso Condono e sanatoria edilizia • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
25/03/2024
Tolleranze edilizie

La verifica di scostamenti delle opere edilizie vale anche per titoli abilitativi rilasciati in sanatoria

Il controllo di conformità dello stato dei luoghi alle varie pratiche edilizie dell’immobile avviene in modalità comparativa: la definizione normativa delle tolleranze costruttive contenuta nell’articolo 34-bis D.P.R. 380/01 non lascia dubbi.

La verifica di tolleranza deve essere effettuata verso ogni pratica edilizia ordinaria, vigente e passata, e il comma 3 della stessa definizione elimina ogni dubbio:

3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Traducendo il significato applicativo, la verifica di tolleranza deve essere svolta al momento di presentare oggi una nuova pratica edilizia, allo scopo di verificare lo stato attuale con lo Stato Legittimo dell’immobile.

Prima di proseguire, iscriviti al mio canale WhatsApp gratuito: whatsapp.com/channel/0029Va7g889FXUui39m3lO2y

L’articolo 34-bis c.3 D.P.R. 380/01 produce una saldatura tra tolleranze edilizie e S.L., specificandolo espressamente con le parole “ai fini dell’attestazione dello Stato Legittimo“. Non c’è Stato Legittimo senza dimostrazione di tolleranze, e non ci sono tolleranze edilizie senza comparazione allo Stato Legittimo.

Le tolleranze edilizie rappresentano il profilo relativo della nozione di Stato Legittimo, avendo quest’ultima natura assoluta. Nella definizione di Stato Legittimo sono espressamente compresi anche i titoli che hanno legittimato l’immobile o unità immobiliare, affiancando quelli che ne hanno previsto la costruzione.

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa (…);

Al netto dei titoli edilizi rilasciati in via ordinaria, i titoli che “legittimano interventi” possono essere soltanto quelli rilasciati o assentiti a posteriori della loro esecuzione, pertanto da intendersi quelli in regime ordinario di sanatoria o straordinaria di condono.

Anche la giurisprudenza amministrativa offre ragionamenti nella stessa direzione, individuando l’onere di accertare lo Stato Legittimo in relazione ai titoli edilizi succeduti relativamente all’immobile, compreso il permesso di costruire in sanatoria (T.A.R. Napoli n. 2810/2023). In senso analogo anche il condono edilizio è stato ritenuto rilevante ai fini dell’attestazione dello stato legittimo ai sensi dell’articolo 9-bis comma 1-bis DPR 380/01 (T.A.R. Torino n. 453/2023).

Illeciti e abusi edilizi emergono in definitiva dai documenti costituenti lo Stato Legittimo e relativa comparazione con l’attuale stato dei luoghi, entro i termini delle tolleranze edilizie.