Titoli edilizi, descrizione opera prevale su elaborato progettuale discordante • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
02/04/2022
Edilizia

La valenza del dato letterale supera quella di rappresentazione grafica soltanto in caso di contraddizione (Consiglio di Stato)

Come comportarsi di fronte a evidenti incongruenze tra rappresentazione grafica e descrittiva dell’intervento edilizio, e soprattutto quali criteri di prevalenza applicare tra loro.

Lo scopo di questo articolo è guidarti a comprendere i principi e criteri da applicare alla luce di due orientamenti contrapposti:

minoritario, con prevalenza di planimetrie/grafici sulla parte analitico descrittiva, in quanto la relazione assume funzione illustrativa ed integrativa dell’opera da realizzare, affinché possa essere eseguita correttamente (TAR Napoli 5575/2018, Cass. Civ. 4280/1994).
maggioritario, con prevalenza della parte descrittiva su quella grafica (Cons. di Stato n. 4307/2021, n. 8390/2019, n. 4215/2014, 1644/2012); esso ha esteso tale criterio ai titoli edilizi privati già pacifico negli strumenti urbanistici comunali (PRG);

In questo articolo è affrontato soltanto l’approccio dell’orientamento maggioritario.

Personalmente ritengo che anche in questa situazione bisognerà sempre valutare caso per caso, ed è impossibile stabilire una regola generale. Se facciamo attentamente caso alle fattispecie affrontate nelle relative sentenze, bisogna dire che ciascuna di esse presenta una particolare configurazione di contrasto, contraddizione o discrasia tra le varie forme di rappresentazione grafica e descrittiva.

Ed ecco nuovamente un altro consiglio da condividere: valutare nell’insieme tutti gli elementi per fare una valutazione complessiva, cercando la prevalente linea di coerenza e univocità filologica dei vari elementi rappresentativi.

Prevalenza della parte descrittiva sulla rappresentazione grafica: orientamento maggioritario

Partiamo dalla stessa fattispecie esaminata nella sentenza di Consiglio di Stato n. 4307/2021, in cui tra i vari punti di contestazione c’è il contrasto tra relazione descrittiva ed elaborati grafici di un condono edilizio già rilasciato.

In particolare la presenza del balcone si poneva in evidente contrasto perchè la sua realizzazione non compare nella descrizione dell’oggetto di sanatoria (cioè un ampliamento volumetrico mediante chiusura parziale di terrazzo al piano primo e una pensilina), mentre veniva riportato con ringhiera metallica in un prospetto degli elaborati grafici.

Svolgendo i necessari accertamenti, il verificatore (consulente tecnico del tribunale) nota anche l’assenza di cenni relativi al conteggio di tale superficie nel calcolo dell’oblazione, degli oneri di urbanizzazione e della relativa superficie; anche tale aspetto ha inciso sul ritenere corretta la prevalenza tra quanto descritto testualmente nella domanda di condono edilizio e quanto rappresentato negli elaborati grafici, come riportato in sentenza.

Nella stessa direzione va la fattispecie trattata dalla sentenza di Consiglio di Stato n. 8930/2019: in essa la discrasia nasceva tra un sottotetto rappresentato nella relazione tecnica allegata alla domanda di condono (L. 326/03) e dalla discordanza tra elaborati grafici dello stato di fatto del Condono e precedente concessione edilizia in variante (1997).

In caso di contrasto tra relazione descrittiva ed elaborati, prevale la prima

Sappiamo bene che il titolo edilizio scaturisce dalla compresenza di elaborati e descrizione letterale, come possiamo capire consultando un qualsiasi titolo abilitativo o pratica edilizia:

Permesso di costruire
SCIA ordinaria o alternativa al PdC
CILA
DIA
Concessioni o autorizzazioni edilizie
Sanatorie edilizie
Condoni edilizi
Eccetera

Certamente, possono presentarsi pratiche già rilasciate (o peggio ancora in itinere) in cui possano emergere ambiguità interpretative sull’opera da eseguire o legittimare, e sulle caratteristiche dell’immobile/fabbricato. Vediamo allora le indicazioni che il Consiglio di Stato ha disposto, estrapolando da ultimo nella sentenza n. 4307/2021 (tra le tante C.d.S. n. 8390/2019, n. 4215/2014, 1644/2012).

Il Consiglio ha precisato che “in caso di discrasia tra il contenuto della relazione tecnica allegata alla domanda di condono e segno grafico presente nel progetto disponibile presso il comune, deve darsi prevalenza al primo”. Questo principio applicabile anche agli atti di formazione del singolo titolo edilizio, e non soltanto agli atti di pianificazione urbanistica. Lo stesso principio è stato ribadito anche recentemente con sentenza Consiglio di Stato n. 5416/2023.

Difatti, proprio con riferimento al processo di formazione del singolo titolo edilizio, è stato chiarito che (cfr. Consiglio di Stato, Sez. V, 7 agosto 2014 n. 4215):

il titolo edilizio scaturisce dalla compresenza tanto della descrizione letterale dell’opera, contenuta nel testo della concessione, quanto della sua rappresentazione grafica, ricavabile dalle tavole progettuali;
solo ed esclusivamente in caso di discordanza tra quanto descritto nella relazione tecnica allegata alla domanda di concessione edilizia e quanto rappresentato graficamente nella tavola progettuale, occorre dare prevalenza alla prima, in quanto la valenza del dato letterale, ove il medesimo sia formulato in modo chiaro, prevale su quella del segno grafico.

Trattasi di conclusione acquisita sulla base dello stesso principio statuito dalla giurisprudenza amministrativa (cfr. ex multis, Consiglio di Stato Sez. IV, 3 gennaio 2020, n. 62) in tema di discordanza tra parte normativa e parte grafica dei piani urbanistici, che dunque non trova limitazioni di applicazione estensiva al processo di formazione dei titoli edilizi.

Pertanto, in materia urbanistica ed edilizia, in caso di discordanza tra descrizione letterale e rappresentazione grafica, deve riconoscersi prevalenza al dato letterale.