Tettoie normali o leggere: permessi e categoria di costruzione

Consiglio di Stato chiarisce quando la tettoia configura nuova costruzione anche appoggiata al suolo rispetto alle altre

Si avvicina la stagione estiva e si rende necessario realizzare una tettoia, anche in legno, leggera o semplicemente appoggiata al suolo, ma occorre capire quali permessi e titoli autorizzativi occorrono per evitare contestazioni di vario tipo, come l’abuso edilizio.

Sul tema è tornato nuovamente il Consiglio di Stato con sentenza n. 3031/2024, relativa ad una tettoia aperta su due alti e poggiando gli altri due lati su due pareti di altro edificio, avente propria autonomia funzionale.

Occorre fare una serie di premesse ormai note:

  • le legislazioni regionali potrebbero aver disciplinato più favorevolmente l’installazione di tettoie;
  • i Comuni potrebbero aver disciplinato in vari modi la loro realizzazione, imponendo limiti dimensionali, materiali e costruttive;
  • restano fatte salve le norme di settore urbanistico edilizio quali l’antisismica (anche su base regionale), la paesaggistica, i vincoli, e molti altri;

La definizione di tettoia la troviamo inserita nell’Allegato A del Regolamento Edilizio Tipo nazionale alla voce n. 41, è potrebbe essere integrata da quelle eventualmente contenute nei recepimenti regionali:

Tettoia: Elemento edilizio di copertura di uno spazio aperto sostenuto da una struttura discontinua, adibita ad usi accessori oppure alla fruizione protetta di spazi pertinenziali.

Secondo la definizione generale, la tettoia è un manufatto caratterizzato da una certa autonomia d’utilizzo e strutturale, che può essere collocata:

  • a distanza da altri edifici circostanti, cioè isolata;
  • in aderenza ad un altro fabbricato, probabilmente quello principale di cui è pertinenza.

In quest’ultimo caso non bisogna scambiare la tettoia aderente con portici o loggiati, per cui è meglio distinguere da subito le differenze: mentre la sagoma della tettoia ha una propria autonomia strutturale e discontinuità dall’edificio adiacente, il portico/loggiato possiede una struttura continua con l’edificio con cui è in aderenza, e pertanto mantiene continuità costruttiva con esso.

Detto questo, la normativa edilizia composta dal Testo Unico Edilizia DPR 380/01, il D.Lgs. 222/2016 e il Glossario per l’Edilizia libera non chiariscono bene quando e quali titoli occorrono per realizzare una tettoia.

Distinzione tra tettoie proprie e leggera

La giurisprudenza amministrativa ha pacificamente chiarito che la realizzazione di una tettoia si configura come intervento di nuova costruzione ogni qual volta integri un manufatto «non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazioni dell’opera» (Cons. di Stato n. 3031/2024, n. 1309/2018). Pertanto, qualificando nuova costruzione è assoggettata al permesso di costruire.

Risultano estranee al severo regime di nuova costruzione unicamente le cosiddette tettoie leggere non tamponate lateralmente su almeno tre lati, prive di autonomia e realizzate per «valorizzare la fruizione al servizio dello stabile, ponendo un riparo temporaneo dal sole, dalla pioggia, dal vento e dall’umidità che rende più gradevole per un maggior periodo di tempo la permanenza all’esterno, senza peraltro creare un ambiente in alcun modo assimilabile a quello interno, a causa della mancanza della necessaria stabilità, di una idonea coibentazione termica e di un adeguato isolamento dalla pioggia, dall’umidità e dai connessi fenomeni di condensazione» (Cons. di Stato n. 7999/2023).

Per la fattispecie (tettoia aperta su due lati in appoggio sugli altri due a edificio esistente e dotato di autonomia funzionale), per la tettoia non rientra neppure nel concetto di pertinenzialità o di opera pertinenziale, motivando che «come noto, la nozione di pertinenza, sul piano urbanistico-edilizio, è limitata ai soli interventi accessori di modesta entità e privi di autonoma funzionale, mentre è inconferente l’ art. 3, comma 1, lett. e.6), d.P.R. n. 380/2001 (secondo cui rientrano tra gli interventi di nuova costruzione anche “gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale”), in quanto tale previsione non pone, essa stessa, la definizione di pertinenza, bensì la presuppone, ragione per cui la nozione di pertinenza, ai fini urbanistici, deve essere tratta aliunde , e deve rispettare le caratteristiche individuate dalla giurisprudenza (cfr. ad es. Consiglio di Stato , sez. VI , 14/03/2023 , n. 2660)» (Cons di Stato n. 3031/2024, n. 2169/2024).

Tra Permesso di costruire ed Edilizia libera

Vediamo allora di spiegare meglio e giungere ad una sintesi.

La regola generale qualifica ogni nuova costruzione assoggettata a Permesso di Costruire per ogni manufatto, inteso come costruzione connotata da solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo (art. 10 c.1 lettera a) D.P.R. 380/01). Non risulta neppure di aiuto invocare i manufatti precari o temporanei a tale proposito, proprio perchè perchè non sussiste la temporaneità; addirittura se risultano infissi al suolo, anziché amovibili, si pone il problema. Pensiamo pure alla difficoltà ad installare appoggiati al suolo i ripostigli per attrezzi in giardino.

Le regioni possono stabilire con propria legge gli interventi che, in relazione all’incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire, pertanto potrebbero aver ricompreso anche le tettoie.

La realizzazione di tettoia non è contemplata nell’ambito del Glossario di Edilizia libera, a meno che non si voglia ricomprenderla nella voce n. 50 di copertura leggera di arredo, senza esagerare. Le tettoie a sbalzo (pensiline) e quelle puramente precarie (per “mancanza della necessaria stabilità“) si potrebbero inquadrare come tettoie leggere, anche per l’indiscutibile funzione accessoria all’edificio principale. Mi viene a mente un qualcosa che somiglia più ad un gazebo con soprastante copertura (telonata?) impermeabile, capace di offrire solo riparo da pioggia o sole; ma sappiamo bene tutti che il confine è assai labile, e sforare nel regime di nuova costruzione e permesso di costruire è un attimo, per esempio una tettoia ad uso ricovero automobile o car porter, proprio perchè hanno anche autonoma funzione. Tutto quanto sopra trova applicazione anche per la tettoia aperta su tutti i lati.

Inutile anche richiamare le procedure di SCIA o CILA: la prima prevede poche categorie di intervento in cui non si potrebbe comprendere l’aggiunta di una tettoia, la seconda invece assume valore residuale solo nei casi in cui l’opera non rientri in permesso di costruire, SCIA o edilizia libera. Ma la giurisprudenza amministrativa invece ha provveduto a indicare l’assoggettabilità generale a permesso di costruire, in quanto configura nuova costruzione.

Tutti i diritti sono riservati – all rights reserved

carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
CONTATTI E CONSULENZE

Articoli recenti

Articoli correlati

Back To Top