Tettoie: Permesso si, Permesso no! • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
12/03/2017
Edilizia

Circolano notizie contrastanti sulla necessità di autorizzazione per la tettoia, facciamo chiarezza

Le definizioni edilizie sono state uniformate dal recente Regolamento Edilizio Tipo

Il manufatto “tettoia” essendo diffuso per il suo carattere generalmente modesto e di utilità negli edifici, può essere oggetto anche di contestazioni sul piano autorizzativo in edilizia.

Per prima cosa occorre individuare le corrette definizioni in edilizia, estrapolandole dal Regolamento edilizio tipo (Allegato A) emanato lo scorso novembre 2016 e che prossimamente entrerà in vigore (recepimenti regionali permettendo), come nelle seguenti e rispettive rubriche:

41 – Tettoia: Elemento edilizio di copertura di uno spazio aperto sostenuto da una struttura discontinua, adibita ad usi accessori oppure alla fruizione protetta di spazi pertinenziali;

39 – Portico/Porticato: Elemento edilizio coperto al piano terreno degli edifici, intervallato da colonne o pilastri aperto su uno o più lati verso i fronti esterni dell’edificio.

37 – Loggia/Loggiato: Elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni.

Analizzandole con una visione olistica d’insieme si riescono a notare molte assonanze e alcune differenze, le quali possiamo riassumerle così:

Tettoia: aperta su tutti i lati; sostenuta da struttura discontinua (pilastri, no murature, quindi libera su quattro lati); non si menziona l’esistenza di edifici, quindi può essere autonomo;
Portico/porticato: situato al piano terra, aperto con almeno un lato (quindi almeno un lato chiuso); è situato in un edificio:
Loggia/loggiato: simile al portico ma situato ai piani superiori a terra; anch’esso aperto almeno su un lato (quindi almeno un lato chiuso); è situato in un edificio:

Praticamente in estrema sintesi si può affermare che:

la tettoia è un volume autonomo libero su quattro lati e sostenuto da elementi discontinui;
il portico/ato e la loggia/ato sono situati in edifici (quindi non autonomi), divergono per ubicazione di piano e loro accessibilità;

Siccome non è possibile normare tutto, il vuoto o l’incertezza normativa viene colmata dalla giurisprudenza.

Affrontiamo quindi l’analisi della questione della tettoia facendo riferimento alla sentenza del Consiglio di Stato sez. VI n. 694/2017.
Innanzitutto, la sentenza ha correttamente rilevato che per la realizzazione della tettoia è necessario il rilascio del permesso di costruire.

Tale principio si desume dal combinato disposto che emerge col DPR 380/01:

permesso di costruire: occorre per «la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6) » art. 3, comma 1, lett. e.1);
attività edilizia libera: vi rientrano «gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio» art. 6, comma 1, lettera b);

E’ decisivo considerare che la realizzazione di una tettoia comporta l’alterazione della sagoma dell’edificio:

– dal citato art. 3, comma 1, lett. e1), si evince dunque che occorre il rilascio del permesso di costruire, quando si tratti di un «manufatto edilizio» che – anche se tettoia – modifica la sagoma (Cons. di Stato IV, 28 giugno 2016, n. 2864; 9 marzo 2016, n. 945; Sez. VI, 4 gennaio 2016, n. 19; Sez. VI, 5 gennaio 2015, n. 13); è ovvio che

– dal citato art. 6, comma 1, lettera b), si desume che anche gli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche, che di per sé possono essere liberamente effettuate, richiedono il titolo edilizio, quando modifichino la sagoma.

La ratio di tali disposizioni è chiara: il testo unico da un lato intende attribuire agli organi comunali il potere di verificare se la realizzazione della tettoia sia consentita dalla normativa locale e dall’altro intende evitare che, mediante la realizzazione della tettoia, si verifichi non solo l’alterazione della sagoma dell’edificio, ma anche una situazione che può evolvere – mediante chiusure – nella realizzazione di ulteriori volumetrie.

tettoia sostenuta da pilastrata libera su quattro lati

Non rileva la ‘modestia’ dimensionale di una tettoia: rileva piuttosto che essa incida sulla sagoma dell’edificio.

Torniamo ad aprire una parentesi sul nuovo Regolamento Edilizio tipo, riprendendo alcune definizioni e apportando ragionamento:

18 – Sagoma: Conformazione planivolumetrica della costruzione fuori terra nel suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali, nonché gli aggetti e gli sporti superiori a 1,50 m;
13 – Superficie lorda SL: Somma delle superfici di tutti i piani comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio escluse le superfici accessorie;
15 – Superficie accessoria SA: Superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre. La superficie accessoria può ricomprendere, per esempio:
• i portici e le gallerie pedonali;
• i ballatoi, le logge, i balconi e le terrazze;
• le tettoie con profondità superiore a m 1,50;
• le tettoie aventi profondità inferiore a m. 1,50 sono escluse dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile;
omissis…;
12 – Superficie totale ST: Somma delle superfici di tutti i piani fuori terra, seminterrati ed interrati comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio
19 – Volume totale o volumetria complessiva: Volume della costruzione costituito dalla somma della superficie totale ST di ciascun piano per la relativa altezza lorda;
32 – Edificio: Costruzione stabile, dotata di copertura e comunque appoggiata o infissa al suolo, isolata da strade o da aree libere, oppure separata da altre costruzioni mediante strutture verticali che si elevano senza soluzione di continuità dalle fondamenta al tetto, funzionalmente indipendente, accessibile alle persone e destinata alla soddisfazione di esigenze perduranti nel tempo.

Tettoia con profondità maggiore a 1,50 ml: rientra nella superficie accessoria; quindi rientra nella Sup. Lorda; quindi è ricompresa nella volumetria totale della costruzione;

Tettoia con profondità inferiore a 1,50 ml: esclusa dalla sup. accessoria; quindi esclusa da Sup. Lorda; quindi esclusa da volumetria costruita? Ritengo di si.

La qualifica di pertinenza della tettoia non incide sul profilo urbanistico

Più volte la giurisprudenza amministrativa ha ribadito che occorre il titolo edilizio di permesso per la realizzazione di nuovi manufatti, anche quando possano qualificarsi come pertinenze sotto il profilo civilistico (ne ho parlato in questo articolo), concetto ripreso anche nella sentenza citata (cfr. Cons. di Stato VI n. 694/2017).

Infatti la qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un’opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia (es. volumi tecnici).

Ciò non vale anche per le opere che dal punto di vista delle dimensioni e della funzione si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tale cioè che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica (cfr. Cons. St., Sez. VI, 4 gennaio 2016, n. 19; Sez. VI, 24 luglio 2014, n. 3952; Sez. V, 12 febbraio 2013, n. 817; Sez. IV, 2 febbraio 2012, n. 615).

Nota aggiuntiva: Luca R. aggiunge che l’art. 3 comma 1 lett E.6) del TUE specifica ulteriormente che «gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale; ». In quanto caso l’ultima parola sul limite quantitativo spetta ai Comuni.

Le Regioni possono legiferare ulteriormente quali trasformazioni edilizie siano soggetto a PdC o SCIA.

Nell’attuale ordinamento statale, infatti, vige il principio generale per il quale il permesso di costruire (o del titolo avente efficacia equivalente) è necessario quando si tratti di un «manufatto edilizio» (cfr. Sez. VI, 24 luglio 2014, n. 3952).

Salvo diversa normativa regionale o comunale, ai fini edilizi manca la natura pertinenziale quando sia realizzato un nuovo volume, su un’area diversa ed ulteriore rispetto a quella già occupata dal precedente edificio, ovvero sia realizzata una qualsiasi opera che ne alteri la sagoma, proprio come una tettoia.

Inoltre l’articolo 10 comma 2 del DPR 380/01 stabilisce che le regioni legiferano quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a SCIA.

Viceversa, il Testo Unico attribuisce rilevanza urbanistica ed edilizia alle pertinenze, ammettendo all’art. 3, comma 1, lett. e.6) che specifiche regole siano contenute nelle «norme tecniche degli strumenti urbanistici».

Un elemento sostanziale e discriminante le tettoie è la profondità

Secondo il Regolamento Edilizio Tipo le tettoie:

non sono inquadrabili nella categoria di tettoia in senso proprio, infatti mancano presupposti come il sostegno per mezzo di struttura discontinua (rubrica 41 Reg. Ed. Tipo All. A);
non comportano modifica di sagoma in senso proprio; infatti sono esclusi da tale regime aggetti e sporti superiori a 1,50 m (rubrica 18 Reg. Ed. Tipo All. A);
sono escluse dalla superfici utili e accessorie se aventi profondità (o aggetto) inferiore a 1,50 m (rubrica 13 Reg. Ed. Tipo All. A); rientrano invece nelle superfici accessorie se aventi profondità superiore a 1,50 m (rubrica 15 Reg. Ed. Tipo All. A);

Ergo se la tettoia, realizzata come manufatto autonomo e quindi soggetto a Permesso di costruire, ha profondità inferiore a 1,50 ml la questione si sposta sulla verifica e rispetto dei parametri/indici delle superfici accessorie, superfici utili e/o lorde.

Tettoie a sbalzo sono parificate alle tettoie autonome?

La tettoia in aggetto è quella realizzata in sporgenza, autoportante e incastrata nella parete, spesso a protezione di porte; essa non è equiparabile a volume o manufatto edilizio autonomo mancando requisiti di sostegno da strutture discontinue e autonoma funzionalità. Per questo sfuggono dal regime del permesso di costruire (ci mancherebbe pure questo!).

Resta quindi da inquadrare se la tettoia a sbalzo sia qualificabile come superficie abitabile o accessoria.

tettoia a sbalzo

Le tettoie a sbalzo quindi non sono inquadrabili come manufatti fuori terra, sfuggono quindi dall’ambito del permesso di costruire; se aventi profondità/aggetto superiore ad 1,50 ml si qualificano come superfici accessorie, mentre se inferiori a 1,50 sono escluse da qualsivoglia superficie qualificata.

Salvo diversa definizione prevista da norme regionali, le nuove tettoie a sbalzo devono essere realizzate:

ante Decreto ‘Scia 2’: previa presentazione di SCIA in quanto comunque comportanti modifiche di prospetto e in quanto rientranti per via residuale in essa;
post Decreto ‘Scia 2’ (da entrare in vigore): presentazione in CILA in quanto non inquadrabile nelle tre categorie di intervento ammesse in SCIA e quindi in via residuale in CILA.

E per chiudere, il tutto fatto salvo procedimenti di natura settoriali come paesaggistica, beni culturali, strutturale antisismica e quant’altro. Regioni e Comuni permettendo, ovviamente.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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