Tettoia: permessi, edilizia libera e pertinenza

Costruire un manufatto che ripara dalla pioggia richiede vari titoli edilizi, paesaggistici e strutturali

La necessità di costruire una tettoia proviene dall’esigenza di realizzare un riparo ai veicoli (autorimessa) o a merci (legnaia), realizzando un manufatto costituito da un elemento di copertura sorretto da qualche palo, generalmente di materiali lignei o metallici.

La definizione generale di tettoia la troviamo inserita nell’Allegato A del Regolamento Edilizio Tipo nazionale alla voce n. 41:

Tettoia: Elemento edilizio di copertura di uno spazio aperto sostenuto da una struttura discontinua, adibita ad usi accessori oppure alla fruizione protetta di spazi pertinenziali.

La definizione potrebbe essere integrata da quelle eventualmente indicate nelle versioni declinate dai recepimenti regionali.

Secondo la definizione generale, la tettoia è un manufatto caratterizzato da una certa autonomia d’utilizzo e strutturale, che può essere collocata:

  • a distanza da altri edifici circostanti, cioè isolata;
  • in aderenza ad un altro fabbricato, probabilmente quello principale di cui è pertinenza.
esempio schematico di tettoia

In quest’ultimo caso non bisogna scambiare la tettoia aderente con portici o loggiati, per cui è meglio distinguere da subito le differenze: mentre la sagoma della tettoia ha una propria autonomia strutturale e discontinuità dall’edificio adiacente, il portico/loggiato possiede una struttura continua con l’edificio con cui è in aderenza, e pertanto mantiene continuità costruttiva con esso.

Esempio, una tettoia libera su quattro lati potrebbe essere collocata a circa 10 cm dalla parete di un fabbricato esistente.

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La tettoia non ammette pareti laterali, dovendo rimanere aperta su tutti i lati

Dalla lettura della definizione nazionale di tettoia si evince un altra caratteristica fondamentale, ovvero l’esclusione di pareti perimetrali o tamponature. La chiusura con pareti o tamponature comporta modifiche della natura funzionale della tettoia, che non servirà più soltanto a riparare lo spazio sottostante dagli agenti atmosferici, ma consente altre funzioni legate al riparo e permanenza saltuaria della persona.

Faccio presente che alcune Regioni hanno aperto la possibilità di realizzare la tettoia anche prevalentemente priva di tamponamenti esterni, cioè libera almeno su due o tre lati soltanto quando sia in aderenza ad un fabbricato principale (Toscana, Regolamento Reg. 39/R/2018 del 24/07/2018 articolo 61). Quindi posso soltanto consigliare la consultazione della regolamentazione regionale (e anche comunale) in questo senso, riflettendo se questa “estensione” sia pienamente compatibile e congruente con la definizione nazionale.

Titoli edilizi e procedure amministrative

Permesso di costruire per nuova costruzione

La qualifica di manufatto o elemento edilizio sottopone la tettoia ad essere inquadrata di “default” come nuova costruzione ai sensi dell’art. 3 comma 1 lettera e.1) del DPR 380/01, fermo restando l’eventuale disciplina delle opere pertinenziali previste dal successivo punto e.6).

INTERVENTI PERTINENZIALI: approfondimento

Questo perchè la tettoia consiste in un autonomo manufatto, comportante incremento volumetrico, modifica di sagoma e soprattutto trasformazione edilizia permanente del suolo inedificato, considerando l’assenza di caratteristiche di amovibilità o stagionalità.

E la qualifica di nuova costruzione, comporta l’assoggettamento al preventivo ottenimento del Permesso di Costruire ai sensi dell’articolo 10 comma 1 DPR 380/01.

Prendiamo pertanto spunto dalla giurisprudenza per individuare lo spartiacque tra tettoia soggetta a permesso di costruire o meno.

Il rilascio del permesso di costruire per la realizzazione di una tettoia è necessario quando, per le sue caratteristiche costruttive, essa sia idonea ad alterare la sagoma dell’edificio (Consiglio di Stato n. 1205,/2023, n. 694/2017).

La tettoia, per le rilevanti dimensioni e le caratteristiche strutturali (chiusura su tre lati) determina una innovazione del preesistente manufatto, sia dal punto di vista morfologico che funzionale, consistendo in una chiara variazione volumetrica ed architettonica, con la conseguenza che si rendeva necessario il preventivo rilascio del permesso di costruire. Contrariamente a quanto sostenuto dall’appellante, il carattere precario di un manufatto deve essere valutato anche con riguardo all’uso cui lo stesso è destinato: se le opere sono dirette al soddisfacimento di esigenze stabili e permanenti, deve escludersi la natura precaria dell’opera (Consiglio di Stato n. 2627/2023).

L’installazione della tettoia è invece sottratta al regime del permesso di costruire ove la sua conformazione e le ridotte dimensioni ne rendano evidente e riconoscibile la finalità di mero arredo e di riparo e protezione dell’immobile cui accedono (Consiglio di Stato n. 1205/2023, n. 1272/2014). Ciò non significa che rientri in edilizia libera, vediamo nel prossimo paragrafo.

Se preferisci puoi consultare anche la video guida sulle tettoie.

Opere pertinenziale entro 20% volumetria: SCIA o CILA?

Non esiste alcuna edilizia libera per manufatti pertinenziali fino al 20%: tale disciplina è stata sicuramente integrata dalle norme regionali, e infine l’ultima parola spetta pienamente alla regolamentazione comunale, che potrebbe anche escluderla a priori. Ogni Comune può disciplinare l’esecuzione di opere pertinenziali anche in via riduttiva, individuando opere di modestissima entità, di natura precaria o amovibile, attraverso i propri poteri di pianificazione e governo del territorio.

Il DPR 380/01 all’art. 3 comma 1 lettera e.6) si limita a specificare il limite oltre il quale gli interventi pertinenziali si qualificano come nuova costruzione, senza dare ulteriori specifiche:

e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;

Da qui emergono alcuni punti chiave e presupposti per inquadrare il regime delle opere pertinenziali:

  • la disciplina degli interventi pertinenziali è demandata alle NTA del Piano Regolatore Comunale (strumento urbanistico);
  • la realizzazione non deve superare il 20% della volumetria dell’edificio principale;
  • rapporto pertinenziale tra l’intervento ed edificio principale, escludendo quindi un profilo di autonomia;

Tutto questo non deve significare una libertà implicita di fare incrementi volumetrici massimi del 20%, non è una specie di “Piano Casa permanente”.

Ai fini edilizi la realizzazione di una tettoia non costituisce un intervento di natura pertinenziale nelle situazioni in cui si sia realizzato un nuovo volume, su un’area diversa ed ulteriore rispetto a quella già occupata dal precedente edificio, ovvero si sia realizzata un’opera che ne alteri la sagoma (Cons. di Stato n. 2627/2023, n. 7601 del 2020, n. 904/2019, n. 1679/2018, n. 72/2018).

La qualifica di pertinenza urbanistica è infatti applicabile soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un’opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia, ma non anche opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tale, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica (Consiglio di Stato n. 1205/2023, n. 19/2016, n. 3952/2014, n. 817/2013, n. 615/2012).

Da quanto sopra sembra davvero remota la possibilità che una tettoia possa rientrare tra gli interventi pertinenziali, fatto salvo quanto diversamente previsto dalle norme regionali, che infatti potrebbero disciplinare quali opere costituiscono trasformazione urbanistico edilizia del territorio in base all’articolo 10 comma 3 DPR 380/01.

A mio avviso, ammesso e non concesso che la tettoia possa configurare comunque una modifica all’organismo edilizio preesistente, vediamo se possa rientrare in ristrutturazione edilizia “normale” art. 3 comma 1 lettera d) del TUE, escludendo logicamente quella di tipo pesante ex art. 10 c.1 TUE), e pertanto assoggettato a SCIA; piuttosto è il caso di ricordare che il DPR 380/01 articolo 6-bis, prevede il meccanismo della residualità procedurale della CILA, espressamente previsto per interventi pertinenziali minori alla voce 34 dell’Allegato A D.Lgs. 222/2016.

Edilizia libera e Glossario

Tra tettoia e pergotenda il passo potrebbe essere breve, ma non deve sviare e costituire un sistema per aggirare la definizione di tettoia, in quanto la pergotenda è un elemento accessorio di sostegno ed estensione della tenda stessa

Per toglierci il dubbio, la parola tettoia non è minimamente menzionata o accennata neanche sul Glossario di Edilizia libera, oltre che nell’articolo 6 del DPR 380/01.

La pergotenda è menzionata (ma non descritta) nel Glossario per l’Edilizia libera, emanato con C.U. il 22 febbraio 2018 (D.M. 02/03/2018), alla voce n. 50 della relativa Tabella.

Si possono estrapolare finalità e caratteristiche generali della c.d. “pergotenda”: intanto non è soggetta all’ottenimento di titolo abilitativo (nell’ambito tipicamente comunale, restando invariati invece le norme speciali, di settore, vincoli e regolamentazione locale). L’aspetto importante che connota la pergotenda non è la struttura in sé, ma dalla tenda che protegge dal sole o dagli agenti atmosferici, con la conseguenza che la struttura deve qualificarsi in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all’estensione della tenda; non è invece configurabile una pergotenda se la struttura principale è solida e permanente e, soprattutto, tale da determinare una evidente variazione di sagoma e prospetto dell’edificio (Consiglio di Stato n. 840/2021, n. 4472/2019).

Una definizione di pergotenda si ricava dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 1207/2021, ripresa anche dalla più recente TAR Campania 479/2022: “in materia edilizia, gli estremi per la sussumibilità di un manufatto nella categoria della pergotenda, caratterizzata dal regime di cd. edilizia libera, si individuano nel fatto che l’opera principale sia costituita non dalla struttura in sé, ma dalla tenda, quale elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, con la conseguenza che la struttura deve qualificarsi in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all’estensione della tenda.”

Quindi, si capisce da subito che le tipiche caratteristiche funzionali e costruttive della tettoia non possono essere confuse con quelle della pergotenda, e pertanto la tettoia rimane esclusa dal regime di Edilizia Libera.

Altri permessi necessari previsti da altre normative di settore

Al netto di tutta l’analisi delle categorie di intervento e relativi titoli abilitativi edilizi comunali, occorre ricordarsi che la realizzazione della tettoia richiede altre valutazioni e permessi amministrativi vari.

Infatti non bisogna dimenticare che ci sono molte altre normative da esaminare, elenco le più importanti:

  • antisismica e strutturale (NTC 2018, e altre)
  • vincolo paesaggistico;
  • vincolo beni culturali;
  • enti parco;
  • vincolo idrogeologico;
  • Rischio idraulico; ecc.

Ciascuna di queste normative può richiedere ulteriori nulla osta, pareri favorevoli, autorizzazione o altri atti comunque denominati, da ottenere prima del titolo abilitativo edilizio di tipo comunale. Infatti questi ulteriori atti amministrativi costituiscono presupposto e condizioni essenziale di efficacia del Permesso di Costruire, SCIA o CILA.

CONSIGLI UTILI

Non escludo che alcune Regioni e/o Comuni abbiano disciplinato dettagliatamente le tettoie e previsto la possibilità di fare certi modesti interventi pertinenziali perfino in edilizia libera o CILA, quest’ultima quale procedura edilizia residuale a SCIA, Permesso ed Edilizia libera.

Tuttavia consiglio vivamente di consultare bene le discipline regionali e comunali, perchè sulla fattibilità della tettoia come intervento pertinenziale il DPR 380/01 mantiene le maglie larghe.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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