Tettoia: permessi necessari, intervento pertinenziale e normative

Manufatto edilizio di copertura, libero su tutti i lati e sostenuto da elementi strutturali discontinui

La tettoia svolge la funzione di copertura dagli agenti atmosferici del sottostante spazio aperto, spesso per proteggere oggetti o veicoli.

E’ un elemento edilizio che spesso consistente in una copertura sostenuta da pilastri distanziati tra loro, priva di pareti o tamponature. Questa configurazione la fa apparire come una opera modesta, o perfino precaria.

Tuttavia essendo considerato un manufatto o costruzione a tutti gli effetti, in linea generale la realizzazione della tettoia rende necessario:

  • considerarla volumetria edificabile a tutti gli effetti (se poi lorda o accessoria, è un discorso a parte);
  • ottenere il preventivo permesso di costruire, rendendo insufficiente la SCIA ordinaria;
  • rispettare le distanze legali in quanto costruzione;

Prima di proseguire, ci tengo a rammentare anche stavolta che quanto segue fa riferimento alla disciplina nazionale, sottolineando che le norme regionali e strumenti urbanistici comunali potrebbero aver regolamentato maggiormente la costruzione della tettoia.

Per esempio si sta cercando di favorire la tettoia fotovoltaica, oppure la più diffusa è la tettoia in legno in vendita al “fai da te” per ricovero automobile.

INDICE

Definizione generale di tettoia

La definizione è inserita nel Regolamento Edilizio Tipo nazionale Allegato A, voce n. 41:

Tettoia: Elemento edilizio di copertura di uno spazio aperto sostenuto da una struttura discontinua, adibita ad usi accessori oppure alla fruizione protetta di spazi pertinenziali.

Questa disposizione generale probabilmente è integrata da quella indicata nel Regolamento edilizio tipo regionale, recepito ormai da buona parte delle regioni.

Secondo la definizione generale, la tettoia è un manufatto caratterizzato da una certa autonomia d’utilizzo e strutturale, che la rende collocabile:

  • a distanza da altri edifici circostanti, cioè isolata;
  • in aderenza ad un altro fabbricato, probabilmente quello principale di cui è pertinenza.

In quest’ultimo caso non bisogna scambiare la tettoia aderente con il portico.

Differenza tra tettoia e portico o porticato

Mentre la sagoma della tettoia ha una propria autonomia strutturale e discontinuità dall’edificio adiacente, il portico/porticato non ha queste caratteristiche.

Infatti quest’ultimo potrebbe possedere la stessa struttura dell’edificio in cui è inserito, e mantenere continuità costruttiva con esso.

la definizione di Portico/Porticato si desume dal Regolamento Edilizio Tipo nazionale, Allegato A voce n. 39:

Elemento edilizio coperto al piano terreno degli edifici, intervallato da colonne o pilastri aperto su uno o più lati verso i fronti esterni dell’edificio

Volendo fare un esempio, pensiamo ad una tettoia libera su quattro lati collocata a circa 40 cm dalla parete di un fabbricato.

Pareti o tamponamenti esterni alla tettoia

Secondo la lettura della definizione nazionale di tettoia, cioè la copertura di uno spazio aperto, non risulta ammissibile realizzare pareti perimetrali o tamponature alla tettoia.

Infatti la chiusura con pareti o tamponature cambia la natura funzionale della tettoia, che non serve più soltanto a riparare lo spazio sottostante dagli agenti atmosferici, ma consente altre funzioni legate al riparo o permanenza saltuaria della persona.

Faccio però presente che alcune Regioni hanno aperto la possibilità di realizzare la tettoia anche prevalentemente priva di tamponamenti esterni, cioè libera almeno su due o tre lati soltanto quando sia in aderenza ad un fabbricato principale (Toscana, Regolamento Reg. 39/R/2018 del 24/07/2018 articolo 61).

Quindi posso soltanto consigliare la consultazione della regolamentazione regionale (e anche comunale) in questo senso.

Obbligo di ottenere il Permesso di Costruire

Si ripete che la qualifica di manufatto edilizio o di costruzione la sottopone di “default” all’obbligo di preventivo rilascio del Permesso di Costruire.

Questo perchè consiste in un autonomo manufatto comportante incremento volumetrico (al netto delle opere pertinenziali che vedremo).

Infatti la realizzazione della tettoia comporta nuova costruzione ai sensi dell’art. 3 comma 1 lettera e.1) del DPR 380/01, fermo restando le opere pertinenziali disciplinate dal successivo punto e.6).

Inoltre, le sue caratteristiche di non amovibilità o stagionalità fanno rientrare la tettoia tra gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, i quali sono subordinati a permesso di costruire (art. 10 comma 1 DPR 380/01).

Altri permessi necessari previsti da altre normative di settore

Al netto di tutta l’analisi delle categorie di intervento e relativi titoli abilitativi edilizi comunali, occorre ricordarsi che la realizzazione della tettoia richiede altre valutazioni e permessi amministrativi vari.

Infatti non bisogna dimenticare che ci sono molte altre normative da esaminare, elenco le più importanti:

  • antisismica e strutturale (NTC 2018, e altre)
  • vincolo paesaggistico;
  • vincolo beni culturali;
  • enti parco;
  • vincolo idrogeologico;
  • Rischio idraulico;
  • ecc.

Ciascuna di queste normative può richiedere ulteriori nulla osta, pareri favorevoli, autorizzazione o altri atti comunque denominati, da ottenere prima del titolo abilitativo edilizio di tipo comunale. Infatti questi ulteriori atti amministrativi costituiscono presupposto e condizioni essenziale di efficacia del Permesso di Costruire, SCIA o CILA.

Quando la tettoia può qualificare opera pertinenziale

Il DPR 380/01 all’art. 3 comma 1 lettera e.6) si limita a specificare il limite oltre il quale gli interventi pertinenziali si qualificano come nuova costruzione, senza dare ulteriori specifiche:

e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;

Da qui emergono alcuni punti chiave e presupposti:

  • la disciplina degli interventi pertinenziali è demandata alle NTA del Piano Regolatore Comunale (strumento urbanistico);
  • la realizzazione non deve superare il 20% della volumetria dell’edificio principale;
  • rapporto pertinenziale tra l’intervento ed edificio principale, escludendo quindi un profilo di autonomia;

Tutto questo non si traduce con la libertà implicita di fare incrementi volumetrici massimi del 20%, non è una specie di “Piano Casa permanente”.

Non esiste alcuna edilizia libera per manufatti pertinenziali fino al 20%.

Si ripete che tale disciplina è stata sicuramente integrata dalle norme regionali, e infine spetta pienamente alla regolamentazione comunale, che potrebbe anche escluderla a priori.

Ogni Comune attraverso i propri poteri di pianificazione e governo del territorio, può disciplinare l’esecuzione di opere pertinenziali anche in via riduttiva, individuando soltanto opere di modestissima entità, di natura precaria o amovibile.

Resta infine il nodo del rapporto pertinenziale che potrebbe costituire il presupposto (forse non sufficiente) a giustificare la realizzazione di una tettoia.
La qualifica di tettoia quale pertinenza urbanistica, per sottrarla al regime del permesso di costruire, spesso è regolamentata da norme regionali, e infine dai Comuni.

Per rispondere con precisione, occorre chiarire bene il rapporto di pertinenzialità e principi consolidati in giurisprudenza amministrativa.

Tra pertinenza urbanistica e civilistica

Intanto occorre distinguere la nozione di pertinenza urbanistica da quella civilistica, di cui offro anche altri precedenti approfondimenti.

Riprendendo la sentenza n. 5198/2021 del Consiglio di Stato, si evince che la nozione di pertinenza urbanistica sia più ristretta rispetto a quella civilistica, definita dall’articolo 817 del codice civile.

Infatti la qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile solo ad opere di modesta entità ed accessorie rispetto ad un’opera principale, ma non anche ad opere che, da un punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera cd. principale e non siano coessenziali alla stessa, tali dai cui non sia possibile una diversa destinazione economica.

A differenza della nozione di pertinenza di derivazione civilistica, ai fini edilizi il manufatto può essere considerato una pertinenza quando, da un lato, sia preordinato ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale, essendo funzionalmente inserito al suo servizio, dall’altro, sia sfornito di un autonomo valore di mercato e non comporti carico urbanistico, esaurendo la sua finalità nel rapporto funzionale con l’edificio principale.

Il collegamento tra pertinenza e bene principale non può essere, infatti, apprezzato sul piano soggettivo, avuto riguardo al tipo di destinazione che il proprietario ha inteso imprimere nel caso concreto al manufatto di servizio, dovendo sussistere un “oggettivo nesso che non consenta altro che la destinazione della cosa ad un uso servente durevole e sussista una dimensione ridotta e modesta del manufatto rispetto alla cosa in cui esso inerisce” (Consiglio di Stato n. 3634/2020).

Questa distinzione e definizione di pertinenzialità, rende chiaro i limiti per cui una tettoia possa o meno essere qualificata come intervento pertinenziale.

Se l’opera pertinenziale può essere successivamente utilizzata anche in modo autonomo e separato, non può essere considerata pertinenza ai fini urbanistici, e come tale, richiede il preventivo rilascio del titolo abilitativo edilizio (permesso di costruire).

E se la tettoia fosse qualificata opera pertinenziale? Si potrebbe realizzarla con SCIA o CILA?

Ammettiamo la remota ipotesi che uno strumento urbanistico e/o regolamento edilizio comunali (e anche le norme regionali) consentano la possibilità di realizzare una tettoia come intervento pertinenziale, rispettando certe condizioni, caratteristiche e dimensioni.

In questo caso si presuppone che la tettoia sia costruita in diretto asservimento, aderenza o rapporto pertinenziale ad edificio principale; l’esclusione dalla categoria di interventi pertinenziali di cui all’articolo 3 comma 1 lettera e.6) DPR 380/01 comporta l’esclusione del Permesso di Costruire senza neppure configurare ampliamento volumetrico.

Ciò non significa che sia edilizia libera, cioè esonerata dai restanti titoli edilizi (SCIA o CILA).

A mio avviso se la tettoia risultasse esclusa dal Permesso di Costruire, perchè rientrante nell’intervento pertinenziale come anzidetto, essa potrebbe configurare comunque una modifica all’organismo edilizio preesistente (inteso come lotto con costruzione esistente).

Pertanto si potrebbe configurare la categoria di ristrutturazione edilizia “normale” art. 3 comma 1 lettera d) del TUE, non potendola qualificare neppure di tipo pesante ex art. 10 c.1 TUE (perchè espressamente esclusa dalla nuova costruzione, e logicamente non avrebbe senso qualificarla come ristrutturazione pesante col PdC). Di conseguenza si potrebbe ipotizzare l’uso della SCIA.

Tuttavia rammento il D.Lgs. 222/2016 che col proprio Allegato A, alla voce 34, che conferma il meccanismo della residualità procedurale della CILA per interventi pertinenziali minori.

CONSIGLI UTILI

Non escludo che alcune Regioni e/o Comuni abbiano previsto la possibilità di fare certi modesti interventi pertinenziali perfino in edilizia libera o CILA, quest’ultima quale procedura edilizia residuale a SCIA, Permesso ed Edilizia libera.

Tuttavia consiglio vivamente di consultare bene le discipline regionali e comunali, perchè sulla fattibilità della tettoia come intervento pertinenziale il DPR 380/01 mantiene le maglie larghe.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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