Superficie praticabile o abitabile, differente utilizzo dei vani a confronto • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
28/09/2021
Abitabilità

Sottotetti e soppalchi possono avere limitazioni d’uso in base alla caratteristiche statiche e portata carichi

La realizzazione dei solai è collegata al massimo carico di esercizio con cui è stato progettato e collaudato. Questo è un dato importante perchè serve per individuare l’effettiva utilizzazione dei vari spazi, stanze o locali situati nell’edificio.

Uno spazio praticabile non significa che sia abitabile, tra loro corre una netta differenza. Provo a dare una distinzione perchè questi termini spesso vengono interscambiati tra loro, o perfino assorbiti verso l’abitabile.

Ciò avviene soprattutto in ambito di commerciabilità e mercato immobiliare, per cercare di conferire maggiore valore all’unità immobiliare e a questi spazi accessori dotati di limitato utilizzo.

INDICE

Stanza o volume abitabile
Locale o spazio praticabile
Ambiente non praticabile
Video: requisiti di Abitabilità appartamento

Stanza o volume abitabile

Per gli spazi e vani interni il termine “abitabile” è connesso ad una concreta fruizione permanente da parte di persone, condizionata alla compresenza di requisiti essenziali di agibilità/abitabilità come ad esempio:

altezze minime di legge;
rapporti minimi aerazione e illuminazione;
caratteristiche di sicurezza strutturale e portata massima del solaio di calpestio;
eccetera;

Quindi si può definire abitabile un volume o superficie residenziale che presenta tutte le caratteristiche e requisiti previsti dalle norme in materia di abitabilità e agibilità, considerando anche gli spazi accessori; quest’ultimi vanno tenuti distinti dagli spazi abitativi principali perchè assolvono ad una funzione complementare ai vani principali, senza poter consentire la permanenza umana propria dei locali adibiti ad abitazione “vera e propria”.

In definitiva si può dormire otto ore in una camera o stare altrettante ore nel soggiorno, ma allo stesso modo non si può fruire del disimpegno o del bagno. O quanto meno non auguro a nessuno che debba farlo, detto con ironia.

Per maggiore esempio si possono menzionare i vari articoli del D.M. 5 luglio 1975 che impone particolari requisiti igienico sanitari.

Locale o spazio praticabile

Permessi edilizi e titoli abilitativi contengono la distinzione degli spazi propriamente abitabili, che siano a scopo principale o accessorio, e infine gli spazi praticabili.

Una superficie, un solaio o volume si può definire praticabile quando ne sia consentito un utilizzo saltuario soltanto per finalità di ispezione e controllo dello spazio soprastante, oppure per il mero collocamento di cose di modesto peso.

Questo spazio praticabile può essere accessibile soltanto per passaggio ad altri spazi da ispezionare o per verificare lo stato conservativo e di manutenzione delle parti soprastanti e adiacenti.

Infatti le caratteristiche di praticabilità non sono legate soltanto ad aspetti o requisiti igienico sanitari come altezze interne o rapporti aero-illuminanti, bensì alle caratteristiche di sicurezza statica come la limitata portata dei carichi variabili o sovraccarichi massimi ammissibili.

Ambienti praticabili come soppalco o sottotetto sono spazi residenziali progettati e realizzati per un possibile utilizzo dilazionato nel tempo, potremmo dire occasionale e contestualmente limitato per entità.

Potrebbe andare bene per riporvi gli sci da usare una volta l’anno, ma non sarà affatto buona idea collocarvi un autoclave, visto che potrebbe pregiudicare la sicurezza statica e antisismica dell’unità immobiliare sottostante e dell’edificio.

Ambienti non praticabili

Infine mi sembra doveroso descrivere gli spazi non praticabili: sono quelli che, oltre a non possedere i dovuti requisiti minimi previsti dalla normativa igienico sanitaria, non possiedono i requisiti per consentire alcuna fruizione di cose o persone, neppure in via saltuaria o di mera ispezione.

Le porzioni degli edifici non praticabili, in particolar modo i solai, sono stati congiuntamente progettati e realizzati per:

copertura interna di spazi sottostanti;
sostenere soltanto il peso proprio dell’elemento edilizio, senza possibilità di poter sopportare qualsiasi sovraccarico o carico variabile (dovuto a cose o persone).

Da questo punto di vista il sottotetto o il soppalco non praticabile diventano automaticamente spazi in cui non si devono consentire accessi di alcun tipo (neanche saltuario) perchè la persona si espone a rischi di incolumità e danni cose e persone; questi aspetti vanno considerati fin dalla fase di progettazione, relativa esecuzione e infine al collaudo, possibilmente adottando misure per interdirne l’effettivo accesso. Pensiamo ad esempio ad un ampio sottotetto condominiale e non praticabile, facilmente accessibile per le antenne televisive collocate sul tetto.

Conclusioni e consigli utili

La distinzione tra spazi praticabili e non praticabili deve risultare dagli elaborati grafici e documenti prodotti in ambito urbanistico edilizio, e anche in quelli prodotti ai fini statici e antisismici; ai fini della sicurezza del fabbricato e delle relative unità immobiliari, nei calcoli strutturali, nei fascicoli di sicurezza e negli elaborati finalizzati ad accertarne l’Agibilità devono essere evidenziati gli spazi abitabili, praticabili e non.