Il cambio d’uso funzionale dell’unità immobiliare e il carico urbanistico.

Il sottotetto o l’autorimessa che diventano locali abitabili con permanenza umana sono casi frequenti.

La prima domanda che bisogna farsi è se tale tipologia di trasformazione, anche senza opere, sia inquadrabile nel mutamento di destinazione d’uso “tradizionale”.

La seconda è se rientri nel cambio d’uso tra categorie urbanisticamente rilevanti.

La terza, infine, è se sia onerosa e comporti incremento del carico urbanistico.

Traendo spunto dall’ottimo articolo di Paola Minetti su Lexambiente, mi preme di analizzare la questione per concludere con alcune riflessioni, senza pretesa di verità.

Vorrei rispondere ai tre quesiti interconnessi tra loro in maniera tale da trattarli in maniera assorbente.

Partiamo dal tipico caso ricorrente nell’edilizia residenziale italiana, vale a dire la trasformazione funzionale di alcune stanze situate all’interno dell’appartamento aventi funzione accessoria, come autorimesse, cantine, sottotetti, porticati, sgomberi, bucataie, ecc.

Un altro esempio che è capitato è stata la fusione di due unità appartamenti in uno, il quale ha pure accorpato il piccolo spazio di ingresso condominiale a comune tra i due.

La premessa essenziale è che tali spazi abbiano comunque tutti i requisiti di abitabilità, o meglio, di Agibilità, come ad esempio idonei rapporti aeroilluminanti, superfici minime, altezze interne, eccetera.

Finite le premesse, bisogna qualificare una prima distinzione tra superficie utile e accessoria, che oggi possiamo finalmente desumere su scala nazionale dal Regolamento Edilizio Tipo di cui al DPCM del 20 ottobre 2016 (Allegato A), con un distinguo: alcune regioni devono ancora recepirlo.

Estrapoliamo da esso alcune definizioni:

14 – Superficie utile (SU): Superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre;
15 – Superficie accessoria (SA): Superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre.
La superficie accessoria può ricomprendere, per esempio:
• i portici e le gallerie pedonali;
• i ballatoi, le logge, i balconi e le terrazze;
• le tettoie con profondità superiore a m 1,50; le tettoie aventi profondità inferiore a m. 1,50 sono escluse dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile;
• le cantine poste al piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra e i relativi corridoi di servizio;
• i sottotetti accessibili e praticabili per la sola porzione con altezza pari o superiore a m 1,80, ad esclusione dei sottotetti aventi accesso diretto da una unità immobiliare e che presentino i requisiti richiesti per i locali abitabili che costituiscono superficie utile;
• i vani scala interni alle unità immobiliari computati in proiezione orizzontale, a terra, una sola volta;
• spazi o locali destinati alla sosta e al ricovero degli autoveicoli ad esclusione delle autorimesse che costituiscono attività imprenditoriale;
• le parti comuni, quali i locali di servizio condominiale in genere, i depositi, gli spazi comuni di collegamento orizzontale, come ballatoi o corridoi. Gli spazi comuni di collegamento verticale e gli androni condominiali sono esclusi dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile.

A quanto pare la definizione di superficie utile, quella in genere relativa alla funzione principale dell’unità immobiliare, è qualificabile in via residuale da quella accessoria, o avente funzione di servizio o funzione complementare a quella principale.

Cambio d’uso o cambio di destinazione d’uso?

Come già detto in molti articoli, la materia della destinazione d’uso è interamente demandata alle regioni, sul quale il Testo Unico DPR 380/01 ha impostato una serie di principi chiave da essere recepiti dalle regioni.

L’attuale articolo 23-ter del TUE ha introdotto un’importante spartiacque sul tema, prevedendo (e recependo dalla giurisprudenza amministrativa) il concetto di Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante, introdotto col “decreto Sblocca Italia”.

E quindi andiamo per esclusione: il passaggio della funzione di superficie accessoria in superficie utile può o meno configurarsi in mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante? E non solo. In quale categoria di intervento potrebbe ricadere?

Proviamo a rispondere facendo riferimento alle modifiche apportate, di nuovo, dal decreto “Sblocca Italia” n. 133/2014 poi convertito in L. 164/2014, lo stesso che ha inserito in manutenzione straordinaria le opere «consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unita’ immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unita’ immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.»

Tenendo conto dell’art. 23-ter del TUE e della giurisprudenza amministrativa, trova conferma il principio per cui il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.

Il cambio d’uso da superficie accessoria a superficie utile è urbanisticamente rilevante?

E quindi, come un gioco dell’oca, si torna all’inizio.

La risposta è affermativa, perchè abbiamo un aggravio del carico urbanistico (fatto salva la disciplina regionale e delle previsioni dello strumento urbanistico comunale come da art. 23-ter DPR 380/01).

Ciò vale anche nel caso in cui la trasformazione del locale cantina o sottotetto in locale abitabile all’interno dello stesso appartamento, pur rimanendo nella destinazione d’uso residenziale.

Perchè comporta aumento del carico urbanistico?

Questa domanda è più complessa.

Trasformare uno spazio accessorio in spazio ad uno adibito a permanenza umana, comporta aumento del numero dei residenti.

E se comporta aumento del numero dei residenti in un alloggio, lo comporta anche verso il contesto circostante, aggravando o indicendo sulle dotazioni territoriali e standard urbanistici.

E’ fuori discussione che l’aumento degli abitanti in un luogo comporti l’oggettiva necessità di soddisfarne le crescenti esigenze sul piano sociale, e ciò si riflette automaticamente sulle dotazioni di urbanizzazione primaria e secondaria dei tessuti insediativi.

Senza scomodare i trattati di tecnica urbanistica, è intuibile che l’incremento degli abitanti equivalga a maggior esigenza in termini di scuole, infrastrutture, ospedali, gestione rifiuti, acquedotti, eccetera.

Una possibile risposta potrebbe provenire dal TUE stesso.

Cambio d’uso da superficie accessoria a utile, il comma 4 dell’articolo 17 del TUE statuisce una cosa importante:

4. Per gli interventi da realizzare su immobili di proprietà dello Stato, nonché per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 6, comma 2, lettera a), qualora comportanti aumento del carico urbanistico, il contributo di costruzione e’ commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione, purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile.

Da questo articolo emerge un principio che gli oneri di urbanizzazione sono commisurati all’incidenza delle opere di urbanizzazione, qualora comportanti aumento del carico urbanistico e purché ne derivi aumento di superficie calpestabile.

Prima annotazione: va tutto bene, peccato che dopo le modifiche apportate dal Decreto ‘Scia 2’ D.Lgs 222/2016 (ne parlo nel video corso), tale articolo 6 comma 2 lettera A sia stato soppresso; quindi, questo esonero non si sa bene chi vada a beneficiare, se non il precedente riferimento alla manutenzione straordinaria, ormai soppresso che tuttavia possiamo ricondurre per sostanzia agli art. 3, comma 1, lettera b) e all’art. 6-bis).

Detto ciò, vediamo la seconda annotazione: ci sono due condizioni, che sono aumento del carico urbanistico e della superficie calpestabile.

Vediamo la prima definizione del carico urbanistico: finalmente il Regolamento edilizio tipo dispone una definizione in merito, ed è la seguente:

5 – Carico urbanistico (CU): Fabbisogno di dotazioni territoriali di un determinato immobile o insediamento in relazione alla sua entità e destinazione d’uso. Costituiscono variazione del carico urbanistico l’aumento o la riduzione di tale fabbisogno conseguenti all’attuazione di interventi urbanistico-edilizi ovvero a mutamenti di destinazione d’uso.

17- Superficie calpestabile: Superficie risultante dalla somma delle superfici utili (SU) e delle superfici accessorie (SA) di pavimento.

Difficile esprimersi, ma proviamo a formulare una indicazione.

Allo stato attuale mi viene da concludere che c’è aumento del carico urbanistico, ma in assenza di aumento di superficie concreto, il passaggio di cambio d’uso da superficie accessoria ad utile, in assenza di migliore normativa nazionale, rimanga appannaggio della legislazione regionale e degli strumenti urbanistici locali.