Superbonus su immobili con Abusi edilizi: meglio sanarli prima dell’accertamento fiscale • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
12/09/2020
Superbonus

Sconsiglio interventi col 110% su immobili con difformità edilizie fintanto non siano regolarizzate pienamente

Francamente in molti non hanno capito la risposta emessa dall’Agenzia dell’Entrate col parere 910-1 dell’Agosto 2020. Ho letto integralmente questo parere, che riguardava soltanto gli interventi del Superbonus che da un punto di vista edilizio sono qualificabili in “Edilizia libera”, secondo il vigente Glossario. Non si poteva il problema dello stato legittimo o della conformità dell’immobile.
E l’Agenzia delle Entrate risponde fornendo una risposta condivisibile, consigliando di presentare al Comune una Dichiarazione sostitutiva di atto notorio con cui il privato rende noto tale intervento, non tanto per fini edilizi ma per cristallizzare e dare una data certa all’opera oggetto di detrazioni.

In aggiunta è diventato virale l’articolo del Sole 24 Ore del 10 settembre che titola “Superbonus 110% possibile anche per gli immobili con abusi sanabili”, che trae inizio proprio col suddetto parere, per poi avviarsi in un’analisi tra conformità urbanistica e agevolazioni fiscali del SuperBonus.
Tale notizia è stata poi ripresa in maniera “maldestra” da tanti portali e giornali solo per fare “click baiting” e senza fare il necessario Fact-Checking.

La cosa peggiore è che i Tecnici professionisti ci stanno cascando con tutte le scarpe.

Come già anticipato in un precedente articolo e in un video, le Agevolazioni fiscali non vanno poi tanto d’accordo con gli abusi e illeciti edilizi. E non vanno a braccetto neppure con difformità e irregolarità.

Nel video avevo anticipato l’esistenza di alcune norme specifiche sulla questione, e sono le seguenti:

D.M. Finanze 41/1998 art. 4 relativo alle agevolazioni fiscali sull’originario Bonus Ristrutturazioni
Art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 (il comma 9 rinvia alle disposizioni del D.M. Finanze 41/1998)
Art. 49 del D.P.R. 380/01 (Testo Unico Edilizia);
Art. 50 del D.P.R. 380/01 (Testo Unico Edilizia);

Il primo provvedimento risulta essere ancora vigente, e condiziona l’ammissibilità alle detrazioni fiscali all’esecuzione conforme delle opere edilizie oggetto di intervento;

Il secondo provvedimento è quello che fa da “radice” agli interventi ammessi a bonus ristrutturazioni e Sismabonus (rammentando che l’Ecobonus originario è una “costola derivata” dal primo gruppo), e lo stesso provvedimento rinvia espressamente al D.M. Finanze 41/1998.

Il Testo Unico Edilizia pone condizioni di legittimità urbanistica con gli articoli 49 e 50

Articolo 49: decadenza da ogni agevolazione fiscale.

Esso prevede col comma 1 l’esclusione da qualsiasi beneficio o detrazione fiscale in casi di interventi edilizi realizzati in assenza di titolo (senza dire “abilitativi) o contrasto con lo stesso o con titolo successivamente annullato (rammento che il Titolo II del DPR 380/01 si chiama “Titoli abilitativi” e va dall’art. 6 al 23-ter, per cui ritengo inclusi tutti CILA, SCIA e Permesso); per coerenza, esso esclude dalla problematica le opere realizzate entro certe tolleranze specifiche del 2% da quattro parametri urbanistici (copiati dalla vecchia versione dell’art. 34 comma 2-ter del TUE, modificata peraltro dal D.L. Semplificazioni).

Il comma 2 obbliga il Comune di segnalare all’Agenzia delle Entrate entro tre mesi dall’ultimazione lavori o dalla Segnalazione Certificata di Agibilità.
Il comma 3 prevede che diritto di revocare le imposte dovute per il Fisco decade con la decorrenza di tre anni dalla comunicazione inviata dal Comune.

Nell’ipotesi di revoca o decadenza dei benefici/agevolazioni fiscali, il committente è responsabile anche dei danni verso aventi causa (Banche e imprese quando si fa cessione del credito e sconto in fattura, per esempio).

Agevolazioni fiscali recuperabili con Sanatoria e regolarizzazione edilizia?

Mica è tanto facile o automatico muoversi entro questa possibilità.

L’art. 50 del D.P.R. 380/01 contiene i commi 4 e 5 che disciplinano la fattispecie in cui il contribuente si adoperi per sanare le opere o parti di opere abusivamente realizzate. Il comma 4 dispone che il rilascio del permesso di costruire in sanatoria produce automaticamente la cessazione dei provvedimenti fiscali di revoca/recupero delle imposte dovute o decadenza previsti dall’articolo 49 del T.U.E.
Quanto sopra vale anche per le opere non soggette a permesso di costruire? A prima lettura non vi rientrerebbero. Ma non abbiamo detto che l’art. 49 del TUE sembra sconfinare dal Permesso di Costruire perché riferito ai titoli edilizi senza distinzione alcuna?

Inoltre: non abbiamo detto che vige con tutta forza anche il D.M. Finanze 41/1998? Ma andiamo avanti.

Il comma 5 prevede un periodo transitorio in attesa del rilascio della sanatoria edilizia: in attesa del provvedimento definitivo, il contribuente interessato deve attivarsi per sospendere l’azione di recupero o accertamento avviato dall’Agenzia delle Entrate, in attesa appunto di presentare quello definitivo.

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Stato legittimo degli immobili

Leggo in giro che la “verandina” sulla facciata sia un problema trascurabile ai fini degli interventi rientranti in Superbonus, e altre castronerie simili.

Intanto bisogna rammentare che nelle pratiche edilizie di Permesso di Costruire e SCIA la modulistica standardizzata impone la dichiarazione dello stato legittimo dell’immobile, definizione peraltro coniata da poco col DL Semplificazione (ripresa dalla giurisprudenza amministrativa).
L’accertamento di difformità o irregolarità (di sagoma, volume e superfici) espone ad annullamento o inefficacia il titolo edilizio che contiene la dichiarazione di legittimità urbanistica, per falsa attestazione di una condizione essenziale per l’efficacia stessa.

Oppure: l’accertamento dell’assenza del pieno stato legittimo del fabbricato è una falsa attestazione, ma anche un illecito di natura formale, sufficiente per avviare le procedure repressive e sanzionatorie. Un po’ come se fosse dichiarata falsamente la conformità al Regolamento edilizio comunale.

La nuova definizione di stato legittimo costringerà ad avere comunque uno stato legittimo conforme anche nelle CILA, a prescindere se la Regione l’abbia introdotta nelle relative modulistiche standardizzate. E a prescindere se l’entità dell’opera sia modesta.

Scommettiamo o voi Tecnici pensate davvero di “sfidare” la questione accollandovi ogni responsabilità civile e penale? Il committente viene da voi “soltanto” perché per legge siete abilitati alle pratiche edilizie, e soprattutto perché avete un obbligo di diligenza professionale qualificata.

L’introduzione dello stato legittimo nel TUE adesso costringerà davvero i tecnici a porsi il problema, perché gli accertamenti di illeciti edilizi adesso hanno un punto di partenza ben definito.

Ascolta “La conformità urbanistica – podcast immobiliare di Carlo Pagliai” su Spreaker.

Immobili con illeciti fiscalizzabili o fiscalizzati.

Esistono gli immobili con abusi edilizi “fiscalizzati”, costruiti con illeciti edilizi che non sono sanabili né demolibili, per i quali il legislatore ammette la possibilità del solo mantenimento in opera convertendo la demolizione in sanzione pecuniaria.

Questi immobili non possono essere considerati pienamente legittimi: l’illecito edilizio infatti non è stato sanato, non ha ottenuto il relativo titolo in sanatoria. L’illecito è rimasto perché la rimozione danneggerebbe molto l’edificio, e spesso è motivato per motivi strutturali antisismici.

Immaginate per esempio la demolizione e ricostruzione di un edificio unifamiliare con illeciti edilizi fiscalizzati: cosa si dovrebbe ricostruire, e quale stato legittimo considerare?

Resta il fatto che la fiscalizzazione dell’abuso non equivale, o non comporta, il raggiungimento dello stato legittimo dell’immobile.

E su questo aspetto consiglio caldamente di non fermarsi solo alla sagoma e volumetria del fabbricato, ma darei una bella occhiata anche a ciò che è avvenuto all’interno, perfino nelle singole unità immobiliari: infatti negli interventi condominiali si potrebbe porre il problema delle destinazioni d’uso difformi (su cui la Circolare 24/E/2020 ha chiarito come comportarsi per le unità non residenziali dentro i condòmini per Superbonus).

Ulteriori approfondimenti sono pubblicati nel mio libro “Ante ’67”

Superbonus possibile anche con immobili con abusi sanabili? No grazie.

Personalmente non mi avventurerei in interventi col Superbonus dove ci sono illeciti edilizi di varia natura, perché il rischio di un accertamento fiscale basato sull’illegittimità dell’opera o del fabbricato è un rischio non trascurabile.

Non condivido per niente l’idea di fare il Superbonus confidando sulla possibilità di sanare l’illecito edilizio dopo l’accertamento fiscale contestante proprio la legittimità urbanistica, per vari motivi:

Tempistica lunga per ottenere una sanatoria edilizia e i vari pareri, nulla osta o autorizzazioni complementari (es. Soprintendenze);
Opera insanabile: nessuno può avere la certezza matematica che l’illecito edilizio contestato possa ottenere il titolo edilizio in sanatoria, perché in contrasto con regolamenti edilizi, Piani Regolatori, strumenti urbanistici di ogni tipo, norme nazionali o regionali, e vincolistica varia (aumenti volumetrici in zona paesaggistica sono automaticamente esclusi).
Opera in contrasto per aspetti civilistici: ammesso che certe opere siano conformi sul versante edilizio urbanistico, c’è sempre il vicino confinante che vorrà tutelare i propri diritti sul piano civilistico (distanze da costruzioni e confini, vedute, ecc)
Ecc.

Ricorso tributario e notevoli versamenti da anticipare

Mi sono tenuto in fondo un altro aspetto rilevante: la procedura del ricorso tributario avverso l’accertamento e l’azione di recupero delle imposte dovute che l’Agenzia dell’Entrate attiverà verso il contribuente interessato.

Molti professionisti interessati dagli interventi col Superbonus 110% dovrebbero documentarsi sulle procedure di accertamento e ricorso fiscale per recupero di IVA e imposte dirette.
Con tutta la fiducia e sicurezza delle proprie ragioni, è bene ricordare che l’attuale regime di contenzioso tributario in questo ambito condiziona l’avvio del ricorso tributario al versamento di una somma entro i termini per avviare il ricorso tributario.
Tale somma è pari a un terzo delle maggiori imposte richieste, tranne nei casi in cui non è prevista la riscossione frazionata, provvisoria e quando occorre riscuotere interamente il tributo.

E’ vero che esiste la possibilità di evitare questa condizione di ammissibilità al ricorso, ma è necessario ottenere la sospensione dalla Commissione Tributaria provinciale competente.
Tutt’altro che una passeggiata.

In quale lingua si dovrà spiegare al cliente della “ristrutturazione gratuita” che iniziano i guai fiscali e che per cominciare il ricorso è necessario fare un versamento cospicuo? Magari i committenti non avranno nemmeno disponibilità immediate.

La soluzione? Rivalersi sul professionista Tecnico che ha “sicuramente” sbagliato. Scommettiamo?

Oppure: siete ancora sicuri di “sfidare” o sottovalutare il tema della legittimazione urbanistica?

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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