Superbonus, frazionamento "furbesco" per aumentare massimale e abuso del diritto • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
18/07/2023
Superbonus

Nella Circolare AdE 23/E 2022 è commentato l’aumento di unità immobiliari preordinato a maggiori benefici

E’ passato circa un anno dall’emanazione della Circolare dell’Agenzia dell’Entrate n. 23/E 2022, in cui a pagina 31 veniva espressamente affrontato il rapporto tra gli interventi Superbonus e antecedenti aumenti di unità immobiliari per accedere a massimali più alti. E ora molti iniziano a domandarsi come il Fisco valuterà tali frazionamenti preordinati.

Infatti per quantificare i massimali occorre conteggiare il numero delle unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi Superbonus, e non quelle risultanti alla fine dei lavori. Questo principio ormai è pacifico e riportato anche nelle Circolari 30/E 2020 e n. 23/E 2022.

Il profilo dell’abuso del diritto è previsto dall’articolo 10-bis L. 212/2000, nel famoso Statuto del Contribuente: sono quel tipo di operazioni prive di sostanza economica che, pur nel rispetto formale delle norme fiscali, realizzano essenzialmente vantaggi fiscali indebiti.

Se lo dovessimo comparare all’indicazione contenuta a pagina 31 della predetta Circolare, si rimane un po’ disorientati; o per lo meno, continuo ad esserlo leggendo la disposizione:

Pertanto, anche ai fini dell’applicazione del Superbonus, occorre fare riferimento al numero degli immobili esistenti all’inizio dei lavori. In assenza di una espressa previsione normativa al riguardo, è possibile fruire del Superbonus anche nell’ipotesi in cui, prima dell’inizio dei lavori, il contribuente suddivida in più immobili un’unica unità abitativa. Ad esempio, l’unico proprietario di un edificio può, prima dell’inizio dei lavori, frazionarlo in più unità immobiliari distintamente accatastate al fine di beneficiare di un limite di spesa più elevato. Resta fermo l’eventuale accertamento, in concreto, di un utilizzo distorto della agevolazione in esame.

In sintesi è ammessa la possibilità di suddividere e frazionare in più unità immobiliari un immobile, prima dell’avvio dell’intervento Superbonus.

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Ho affrontato la questione in diversi video, e facevo presente che si configura un “frazionamento di scopo“, cioè volutamente preordinato ad aumentare i massimali; l’ultima frase della disposizione però sembra essere un guastafeste, perchè rimangono incogniti i casi di utilizzo distorto dell’accertamento da parte di AdE. Il tema è già saltato fuori per la fattispecie del “condominio fittizio“.

Il frazionamento per aumentare massimali presuppone che sia fatto un apposito intervento di frazionamento autonomo e antecedente all’avvio del Superbonus, quindi con pratica edilizia ordinaria (CILA, SCIA o Permesso di Costruire), pagando i relativi oneri di urbanizzazione. Ma presuppone anche il frazionamento in concreto, cioè frazionando impianti, creando servizi igienici e cucine per davvero, i relativi scarichi e impianti, nonchè le finiture. Al termine di questa prima fase di lavori di frazionamenti, serviranno l’accatastamento, le dichiarazioni di conformità impiantistiche e relativa Segnalazione certificata di Agibilità.

Ecco che emerge una tipologia di frazionamento fraudolenta, cioè quella di tipo “cartolare”: non mi stupirei se il Fisco le prendesse di mira per contestare usi distorti. Mi riferisco a quei frazionamenti che puntano soltanto all’obbiettivo prefissato di aumentare le unità immobiliari prima di avviare il Superbonus, senza aver effettuato davvero tutte quelle opere di frazionamento.

Il frazionamento “virtuale” dell’edificio appare vulnerabile nei confronti di accertamento fiscale, soprattutto se la ricerca è mirata alle ipotesi di abuso del diritto e usi distorti della misura. Quelle opere dovranno risultare davvero effettuate non soltanto a livello di pratica edilizia, accatastamento e asseverazioni, ma ad esempio il Fisco nel verificare eventuali reati fiscali potrebbe richiedere:

fatture e documenti di trasporto dei materiali, impianti e simili;
i costi della manodopera documentati ed effettivamente versati;
la documentazione relativa alla sicurezza cantieri;
le pratiche edilizie e documentazioni fotografiche;
ecc.

Non bisogna escludere la possibilità che il Fisco possa fare una valutazione complessiva e valutare anche, e non solo, la congruità dei costi sostenuti.

La casistica di Superbonus più a “rischio” verso gli aumenti di unità immobiliari è quella dell’edificio composto da 2 a 4 unità immobiliari di proprietà del medesimo intestatario.

Però potremmo richiamare il caso dell’edificio Unifamiliare è passato alla configurazione di edificio 2-4 unità immobiliari come sopra, anche e soprattutto in adiacenza alla scadenza delle Unifamiliari.

L’altro giorno ho letto un interessante articolo pubblicato su un altro portale, grazie al quale ho riflettuto sull’uso distorto del frazionamento immobiliare antecedente alla demolizione e ricostruzione dell’edificio. Tale articolo ha colto nel segno perchè effettivamente lo scopo unico di quel frazionamento non poteva che essere l’aumento “distorsivo” dei massimali, del tutto inutile vista l’imminente demolizione e ricostruzione. Come bruciare tovaglioli per fare cenere (proverbio toscano).

In linea generale si fa molta fatica a capire quali criteri ammettono e giustificano il frazionamento preordinato ad aumentare i massimali del Superbonus, senza configurare uso distorto della misura.

Diventa davvero rischioso avventurarsi in questo tipo di frazionamenti preventivi, soprattutto in un ambito in cui non ci sono precise indicazioni, giurisprudenza o termini normativi.