Superbonus, conformità urbanistica immobili collabenti • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
31/03/2021
Articoli

Immobili crollati, occorre dimostrare lo stato legittimo della preesistenza

Le nostre campagne presentano edifici ex rurali in condizioni di abbandono, con porzioni crollate o demolite per varie ragioni, fino a presentarsi completamente collassati al suolo, come un mucchio di macerie.

Per accedere alle detrazioni fiscali maggiorate del Superbonus al 110% questo tipo di immobili devono:

dimostrare con certezza la preesistente consistenza (Stato Legittimo)
rientrare nella categoria di intervento “ristrutturazione edilizia” di cui all’art. 3 comma 1 lettera d) del DPR 380/01.

La dimostrazione dello Stato Legittimo degli immobili collabenti, diruti o crollati può rivelarsi molto complesso e impegnativo, in quanto è richiesto di dimostrare con adeguata certezza il precedente stato legittimato [ APPROFONDISCI ].
Questa condizione essenziale la possiamo estrapolare dalla più ampia definizione di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3 del DPR 380/01.

A seguito delle modifiche apportate dal D.L. 76/2020 (convertito in legge 120/2020), il ripristino e la ricostruzione di immobili diruti passa attraverso due possibili scenari in base alla ubicazione dei fabbricati secondo l‘articolo 3 c.1 lettera d) del TUE.

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Ripristino e ricostruzione “diversa” di edifici collabenti in Ristrutturazione edilizia

Zone “libere”: «Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché’ sia possibile accertarne la preesistente consistenza.»

In queste zone è possibile pertanto ricostruzione i manufatti con una certa libertà, in quanto la loro ricostruzione potrà avvenire anche diversamente dalla situazione preesistente (però l’ultima parola possono averla le norme regionali e discipline urbanistiche comunali).

Al contrario, nelle “Zone speciali” aumentano i limiti e restrizioni per rimanere qualificati come interventi in ristrutturazione edilizia ex art. 3, vediamo quali sono:

Zone sottoposte a vincolo paesaggistico o beni culturali (D.Lgs. 42/04)
Zone omogenee A o assimilabili da norme regionali e piani urbanistici comunali;
Centri e nuclei storici consolidati;
Ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico

In queste zone, il ripristino di edifici crollati o demoliti viene ricompreso in ristrutturazione edilizia art. 3 in assenza di incrementi volumetrici, e soltanto se siano mantenuti:

sagoma
prospetti
sedime
caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente

Da qui si capisce molto facilmente che esistono serie possibilità che l’intervento di ripristino e ricostruzione dell’immobile collabente possa sconfinare dalla categoria di ristrutturazione edilizia “normale” ex art. 3 per sconfinare in quella della ristrutturazione edilizia “pesante” art. 10 del TUE.

Superbonus 110 edifici collabenti: possibile evitare APE ante opera

Premesso che serve comunque dimostrare l’esistenza dell’impianto termico, o la sua riattivabilità, il legislatore per gli immobili residenziali diruti o collabenti ha introdotto alcune semplificazioni.
La legge 178/2020 ha introdotto il comma 1-quater all’art. 119 D.L. 34/2020, consentendo la possibilità di evitare la redazione dell’APE ante opera quando l’edificio sia sprovvisto di:

copertura (o porzioni)
muri perimetrali (o porzioni)
entrambi i casi.

In questi casi si è esonerati dalla redazione APE ante opera, tuttavia è richiesto di raggiungere una classe energetica in fascia A (cioè A4-A3-A2-A1) quando si opera effettuando:

demolizione e ricostruzione;
ricostruzione su sedime esistente (ripristino);

Queste due alternative vanno sempre valutate caso per caso, perchè sono condizionate molto dalle previsioni di normative regionali e comunali.

SuperBonus 110, Demolizione e Ricostruzione edificio NZEB

Quando si procede a interventi massivi quali la ricostruzione integrale o ripristino di edifici collabenti o diruti, spesso si effettua o si supera la tipologia di intervento della Ristrutturazione importante ai fini energetici (D.Lgs. 192/2005). In particolare questo decreto contiene l’articolo 4-bis che ha recepito la Direttiva europea 31/2021/UE.

Infatti dal 1 gennaio 2021 è entrata in vigore l’estensione dell’obbligo di raggiungere le caratteristiche prestazionali energetiche NZEB (Edifici energia quasi zero) in caso di:

Nuove costruzioni (tutte);
Ristrutturazioni importanti di primo livello (cfr DM 26 giugno 2015 “Requisiti minimi).

Si tratta di un cambiamento epocale, soprattutto per chi intende demolire e ricostruire edifici anche mantenendoli in sagoma preesistente.
Infatti la demolizione e ricostruzione integrale dell’edificio comporta automaticamente la ristrutturazione importante di primo livello.