Superbonus - CILAS: quando pagare gli Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
23/09/2021
Superbonus

Il declassamento da ristrutturazione edilizia a manutenzione straordinaria potrebbe alleggerirne gli importi

Conversando con un collega Tecnico, mi ha fatto notare un aspetto interessante, cioè la possibile esclusione del contributo sul costo di costruzione per interventi Superbonus 110 che in assenza del D.L. 77/2021 avrebbero configurato ristrutturazione edilizia.

La buona notizia è che si è aperta la possibilità di applicare l’esonero dal pagamento di certe quote altrimenti dovute.

Opere Superbonus rientranti in CILA(S)

Con l’art. 33 del DL 77/2021 alcune tipologie di interventi Superbonus sono state equiparate o qualificate come manutenzione straordinaria (ovviamente riferita a quella dell’art. 3 comma 1 lettera b) del DPR 380/01).

Infatti si tiene presente che restano escluse dalla procedura semplificata CILA quegli interventi di comportanti demolizione e ricostruzione; tuttavia la norma non specifica l’entità, cioè se siano riferiti demolizioni e ricostruzioni parziali o integrali.

In assenza di nuove indicazioni normative, a mio avviso si dovrebbe considerare ogni forma di demolizione e ricostruzione di edificio.

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Declassamento da Ristrutturazione edilizia a Manutenzione straordinaria

Il legislatore nel semplificare le predette opere (e non tutte) fattibili col Superbonus 110 ha mantenuto un profilo di coerenza: tali opere sono qualificate manutenzione straordinaria, associandole alla CILA-Superbonus.

In altre parole ha contestualmente ricondotto l’opera soggetta a maxi detrazione fiscale nella categoria di intervento minore (manutenzione straordinaria), associandola alla sua pratica edilizia utilizzata più spesso ovvero la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA).

Tuttavia devo precisare che dopo il D.Lgs. 222/2016 nel Testo Unico Edilizia DPR 380/01 convivono due tipologie di opere di manutenzione straordinaria:

Leggera, con CILA ordinaria: gli interventi di manutenzione straordinaria non rientranti in quella pesante (Art. 6-bis DPR 380/01).
Pesante, con SCIA ordinaria: gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti (Art. 22 c.1 DPR 380/01)

Oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione, tra ristrutturazione e manutenzione straordinaria

Gli interventi di ristrutturazione edilizia possono comportare aumento del carico urbanistico o incidere sul fabbisogno dell’urbanizzazione, sui servizi e infrastrutture per la collettività.

E’ per questo motivo che, come avviene per molti tipi di intervento, si debbano pagare in base a certi criteri:

Spesso gli interventi di ristrutturazione edilizia, possono comportare il pagamento congiunto o singolo di queste due voci, in base al possibile aumento di volumetria o superfici utili. Per brevità non mi addentro nel discorso e rinvio ad altri articoli già pubblicati sul blog.

Cosa succede se la stessa opera, astrattamente compresa in ristrutturazione edilizia, all’improvviso va considerata manutenzione straordinaria?

E’ ciò che è successo appunto con la recente semplificazione CILA-Superbonus.

Se l’opera Superbonus rientra in CILAS e manutenzione straordinaria, il contributo sul costo di costruzione viene meno

MODULO UNIFICATO CILA-SUPERBONUS: MANCA IL RIQUADRO DEL CALCOLO DEL CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE

Mi è stato fatto notare che pure nel Modulo Unificato ed emanato dalla Conferenza Unificata il 4 Agosto 2021, all’interno delle pagine non risulta presente l’apposito riquadro con cui indicate tipologia ed entità del contributo di costruzione (cioè Oneri di urbanizzazione e/o contributo sul costo di costruzione). Ciò non significa automaticamente che la CILA-Superbonus sia completamente gratuita.

Bisogna piuttosto attenersi al significato della norma che si esamina di seguito, partendo dall’art. 17 comma del DPR 380/01:

4. Per gli interventi da realizzare su immobili di proprietà dello Stato, nonché per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 6, comma 2, lettera a), qualora comportanti aumento del carico urbanistico, il contributo di costruzione è commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione, purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile.

Premetto che il riferimento normativo della manutenzione straordinaria riportato (art. 6 comma 2 lettera a) risulta errato, e va considerato quello corretto dell’art. 3 comma 1 lettera b) nonchè quello dell’art. 6-bis del DPR 380/01. Una svista normativa che tuttavia col buon senso si può ricondurre alla evidente definizione di manutenzione straordinaria.

Al netto di eventuali diverse disposizioni normative regionali e di “comportamenti” regolamentari comunali, dal predetto comma 4 art. 17 TUE sembra emergere che gli interventi di manutenzione straordinaria siano sottoposti al pagamento dei soli oneri di urbanizzazione, ma soltanto a condizione che vi sia aumento del carico urbanistico e un aumento della superficie calpestabile.

Da quanto sopra resterebbe escluso il pagamento del Contributo sul costo di costruzione.

L’articolo 33 DL 77/2021 ha assimilato in manutenzione straordinaria certi interventi Superbonus 110 che altrimenti sarebbero rientrati in categorie di intervento superiori, vedi ristrutturazione edilizia e restauro/risanamento conservativo (cioè articolo 3 comma 1 lettere c) e d) del DPR 380/01).

Lo stesso articolo 33 DL 77/2021 non si è proprio dimenticato degli oneri di urbanizzazione: il comma 2 infatti mantiene gli oneri di urbanizzazione qualora dovuti:

2. Restano in ogni caso fermi, ove dovuti, gli oneri di urbanizzazione.

Tuttavia il “travaso” di certe opere Superbonus da ristrutturazione edilizia a manutenzione straordinaria consente l’esclusione del conteggio del contributo sul costo di costruzione.

Chissà se il legislatore ha considerato questa conseguenza indiretta.