Superbonus 110, limiti da Abusi edilizi e conformità urbanistica • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
01/05/2021
Superbonus

Quale livello di verifiche svolgere per evitare recuperi della Cessione del Credito dall’Agenzia delle Entrate

Leggo da più parti proposte di ulteriori norme correttive per agevolare la fattibilità degli interventi ammessi alle maxi detrazioni fiscali introdotte col D.L. 34/2020 convertito in legge 77/2020.

Praticamente dopo un anno dall’entrata in vigore del Decreto “Rilancio”, il legislatore non è riuscito a risolvere il principale nodo problematico per fare questi interventi: la conformità urbanistica.

Fin dall’inizio ho mostrato perplessità sull’efficacia della norma, o meglio dire la sua proliferazione sbandierata dalle conferenze stampa: ristrutturare gratis la casa o la palazzina condominiale.

Vado dritto al punto: l’avevo detto che il diffuso stato di irregolarità del patrimonio edilizio esistente avrebbe ostacolato il Superbonus 110% (l’ho spiegato nel libro “Ante ’67 pubblicato nel 2019).

Il legislatore per non farsi mancare niente, due mesi dopo il D.L. “Rilancio” n. 34/2020 ha visto bene di rilanciare il tema/problema della conformità urbanistica, emanando il D.L. “Semplificazioni” n. 76/2020 contenente la definizione di “Stato Legittimo” dell’immobile o dell’unità immobiliare.

Il problema della conformità urbanistica nel Superbonus 110 lo avremmo avuto anche senza il D.L. 76/2020, perchè la giurisprudenza aveva già coniato il concetto di legittimità urbanistica (io la chiamavo Legittimazione urbanistica). Sfumature giuridiche a parte, con l’introduzione dello Stato Legittimo nell’art. 9-bis DPR 380/01 il problema è stato reso talmente evidente che neanche i più “sportivi” potevano ignorare.

Sotto la pressione dei players, il legislatore ha quindi fatto un primo correttivo alla questione, introducendo il comma 13-ter nell’art. 119 D.L. 34/2020, tramite il D.L. “Agosto” n. 104/2020:

13-ter. Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

In sostanza il legislatore ha introdotto una particolare sottocategoria di Stato Legittimo, che affianca quella generale prevista al DPR 380/01. Si parla quindi di uno Stato Legittimo parziale, condominiale e condizionato ai soli interventi Superbonus 110%.

Infatti questa particolare agevolata limitazione delle verifiche di conformità, si applica intanto con queste condizioni congiunte di ingresso per interventi:

su immobili plurifamiliari;
sulle sole relative parti comuni;
sulle relative pratiche edilizie;

Tuttavia la forma con cui è stata scritta può lasciare spazi a dubbi interpretativi. Ne parlo anche nel mio video corso consigliato:

Per superare il problema Conformità urbanistica, ne sono nati altri.

Anche questo tentativo, per quanto apprezzabile, ha tentato di risolvere alcuni problemi creandone altri:

dubbio interpretativo, con due possibili interpretazioni logica o letterale (ne parlo nel mio corso online che consiglio)
la definizione di parti comuni è ampia, vedasi art. 1117 e seguenti del Codice Civile, tra cui il concetto di facciata;
Responsabilità professionale dei Tecnici: qui mi rivolgo ai miei colleghi, invitandoli a prendere le dovute riserve e cautele. Siete sicuri che questo tipo di norma “semplificatrice” vi consenta di omettere pienamente certe verifiche? Cosa succederà quando i proprietari delle singole unità immobiliari andranno a vendere i propri immobili e scopriranno difformità o irregolarità che avreste potuto (o forse dovuto) constatare col Superbonus ?
disparità di trattamento: lo Stato legittimo parziale comma 13-ter vale soltanto per interventi di cui all’art. 119 DL 34/2020, quindi non si applica per tutte le altre forme di detrazioni fiscali, magari ammesse a cessione del credito o sconto in fattura.
Così facendo però si applicano verifiche di regolarità urbanistica diverse, per interventi diversi e quindi tra cittadini diversi.
In definitiva, se faccio un intervento col Bonus Facciate 90% devo verificare tutto, col Superbonus 110% (forse) ho le mani più libere.

Adesso girano varie proposte correttive per semplificare il Superbonus 110.

In questi ultimi giorni sto leggendo su vari portali le più disparate soluzioni di semplificazione, che dovrebbero essere addirittura contenute in un provvedimento connesso al Recovery Fund, o quello che sarà.

All’orizzonte vedo profilare due tipi di scenari di norma correttiva:

una correzione dello Stato Legittimo parziale del Superbonus (comma 13-ter art. 119 DL 34/2020), consentendo le verifiche immobiliari alle parti strettamente coinvolte dagli interventi, trainanti o trainati che siano. In questo modo rimarrebbero le disparità applicative già espresse.
una modifica al regime sanzionatorio e repressivo degli illeciti edilizi nel DPR 380/01. E al punto a cui siamo giunti, si rende necessario una profonda revisione del Testo Unico Edilizia DPR 380/01, che dovrà inesorabilmente rivedere anche il Titolo V della Costituzione: la legislazione concorrente dell’urbanistica ha fatto più danni che guadagni.

Ignoro quali sviluppi ci saranno sul tema, però invito il legislatore a trovare il coraggio e la determinazione ad agire col punto n. 2 perchè vanno affrontate decine di problemi irrisolti.