Superbonus 110 e cambio d’uso in residenziale [Consigli] • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
11/07/2020
Articoli

I principali immobili ammessi al beneficio sono abitativi: come comportarsi con mutamento di destinazione

Anche questa domanda l’ho ricevuta diverse volte, soprattutto da investitori e proprietari di immobili che intendono beneficiare delle super agevolazioni fiscali, con cessione del credito, previste dal Decreto Rilancio n. 34/2020 in corso di conversione nei prossimi giorni.

Infatti manca l’ultimo passaggio di approvazione al Senato per essere promulgato e convertito in legge. Resteranno da attendere anche i relativi provvedimenti attuativi.

Non tutti gli edifici possono accedere al superbonus 110 per cento, anzi! Soltanto una certa categoria può accedervi, e in particolare quella a destinazione d’uso abitativa. Tralascio in questo articoli le residuali tipologie, che sono assai ridotte e trascurabili ad oggi.

Se il Decreto Rilancio prevede la destinazione d’uso residenziale tra le diverse condizioni di accesso, non si rileva ad oggi una condizione temporale in tal senso.

Mi spiego meglio: spesso nelle normative urbanistiche e nei piani regolatori certi interventi sono ammessi per edifici che risultino esistenti ad una certa data, oppure che abbiano determinate condizioni maturate entro un certo periodo.

In sostanza, individuano un limite o condizione temporale, che può essere una data o periodo.

Nel Decreto Rilancio n. 34/2020, anche in versione modificata dagli emendamenti (approfondimento) non si leggono condizioni temporali di questo tipo.

Il caso del beneficio fiscale con contestuale mutamento di destinazione d’uso

Al momento è presto per sbilanciarsi, e su tale aspetto è probabile che il provvedimento attuativo fiscale prenderà posizione. Qualora non dovesse avvenire una specificazione temporale in questo senso, ipotizzo una possibilità che potrebbe consentire l’accesso al beneficio.

Scissione e anticipo del cambio funzionale in un primo intervento edilizio, che va escluso dal Superbonus.

Si potrebbe “Sdoppiare” l’intervento edilizio in due distinte fasi:

Effettuare il cambio di destinazione d’uso verso la categoria urbanistica residenziale.
Eh no, non basta la variazione catastale, premunitevi dei vari permessi di costruire, SCIA o altro. Inoltre il cambio d’uso dovrà essere effettuato anche con alcune opere, le minime necessarie per consentire l’effettiva trasformazione in abitazione. Intendo sconsigliare il cambio d’uso senza opere verso la destinazione abitativa. Mi raccomando mettete in conto anche il pagamento degli oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione, con una corretta pianificazione economica.
Infine occorre inviare la fine lavori della pratica affinché possa essere conforme ad una destinazione residenziale, così da poter asseverare la agibilità. Diversamente si configura il proseguo in variante di precedente pratica in continuità, cioè un frazionamento artificioso di pratica.
Svolgere l’intervento edilizio di immobile residenziale che accede (davvero) al superbonus 110: partendo da una stato legittimo di destinazione d’uso residenziale, sia al Catasto che all’urbanistica comunale, si svolgono gli interventi edilizi previsti dal D.L. 34/2020.

In questo modo si potrebbe accedere parzialmente al bonus, con tanto di cessione del credito e sconto in fattura. Scorporare il cambio d’uso dall’intero intervento, anticipandolo con un altro preventivo intervento, è un possibile modo di creare le condizioni di accesso qualora inesistenti.

Si ripete ancora una volta: attendiamo i provvedimenti attuativi fiscali, che potrebbero specificare questo dettaglio. Certo, se dovessero applicare gli stessi criteri applicati per i preesistenti bonus edilizi (ristrutturazioni 50%, ndr) allora è probabile che si vedrebbe confermata la possibilità di creare o perfezionare le condizioni urbanistiche per il bonus fiscale.