SuperBonus 110, Demolizione e ricostruzione “fedele” in zone vincolate e centri storici

Interventi ricostruttivi in zone “speciali” potrebbero rimanere esclusi dalle detrazioni fiscali

Per massimizzare gli incentivi fiscali e bonus introdotti al D.L. 34/2020 è consigliato procedere alla demolizione e ricostruzione integrale dell’edificio, utilizzando nuove tecniche e materiali costruttivi.

Infatti col Sismabonus è possibile beneficiare dei massimali (96.000 euro per unità immobiliare) per qualsiasi opera compiuta con demolizione e ricostruzione, per il principio stabilito anche in ambito fiscale che la <<categoria di intervento superiore assorbe le opere rientranti in quella inferiore>>, vedi interpello n. 455/2020.
Per approfondire questo aspetto consiglio un mio apposito video (iscriviti sul canale).

Purtroppo il quadro normativo è stato reso più complicato per certi tipi di immobili, cioè quelli collocati in certe zone territoriali, per due motivi:

• l’intervento deve qualificarsi quasi sempre come ristrutturazione edilizia ex art. 3 c.1 del DPR 380/01 (l’eccezione può essere il “SismaBonus Acquisti”).
  
• è stata modificata la categoria di intervento di ristrutturazione edilizia “normale” art. 3 c.1 del T.U.E. tramite il D.L. 76/2020 “Semplificazioni”.

Questo cambiamenti normativi per certi aspetti hanno reso più facile gli interventi di demolizione e ricostruzione in certe zone territoriali, che io amo definire “libere”.
Intendo quelle libere da particolari vincoli o restrizioni di natura urbanistico edilizia.

Se invece intendi effettuare interventi rilevanti e ricostruttivi su immobili situati in certe zone territoriali, è importante che tu prosegua la lettura.
Infatti gli interventi ricostruttivi, totali o parziali che siano, in queste aree potrebbero essere esclusi dalla categoria di intervento di ristrutturazione edilizia “normale” ex art. 3 c.1 lettera d) del DPR 380/01, per rientrare in quella di “ristrutturazione edilizia pesante” ex art. 10 DPR 380/01.

Infatti l’esecuzione di Demolizione e ricostruzione in particolari ambiti territoriali, va compiuta con certe modalità di intervento per rimanere nella categoria di ristrutturazione edilizia “normale”.
E francamente anticipo che queste condizioni sono altamente penalizzanti e restrittive.
[ Approfondimento]: differenza tra Ristrutturazione edilizia “normale” e pesante.

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Qualificazione della ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione

Il passaggio di categoria può comportare la probabile esclusione dalle detrazioni fiscali, con o senza SuperBonus 110%. Lo ripeto, potrebbero esserci delle rare eccezioni a questa regola, difficili da configurare, vedi il “Sismabonus Acquisti“.

Partiamo della definizione normativa contenuta nella parte finale dell’art. 3 c.1 lettera d) del D.P.R. 380/01, introdotta appunto col D.L. 76/2020:

Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria;

In soldoni, affinché la Demolizione e ricostruzione in zone “speciali” possa rimanere qualificata come ristrutturazione edilizia “normale” ex art. 3 del T.U.E., deve avvenire in maniera pressoché “fedelissima”.

E posso solo aggiungere da ingegnere che questa ipotesi è parecchio difficile da rispettare.

In quale zone territoriali e vincoli la demolizione e ricostruzione esce dalla categoria di Ristrutturazione edilizia “normale”?

L’ultimo periodo della definizione di ristrutturazione edilizia (art. 3 c.1 lettera d) del DPR 380/01 ci indica quali sono le zone “speciali”: se il tuo immobile si trova sottoposto ai seguenti vincoli o ubicato in queste aree, scattano le difficoltà di accesso ai bonus fiscali.

Per essi, la Demolizione e ricostruzione, totale e parziale, esce dalla ristrutturazione “normale” e di conseguenza anche dal SuperBonus 110 o altri bonus fiscali (in linea generale).
Ecco le zone speciali o vincoli:

• immobili sottoposti a vincolo dei Beni culturali (Parte II D.Lgs. 42/2004), per esempio quelli con valore storico o testimoniale “notificati”, monumentali, ecc.
• immobili sottoposti a vincoli paesaggistici (Parte III D.Lgs. 42/2004), per esempio vincoli per notevole interesse pubblico o “galassini”, ecc.
• Immobili sottoposti a qualsiasi altro vincolo residuale del D.Lgs. 42/2004, per esempio i vincoli indiretti, o quelli previgenti alle L. 1089/39 e 1497/39.
• Zone territoriali omogenee A di cui all’art. 2 D.M. 1444/68 (cioè i centri o nuclei storici)
• Zone assimilabili alle Zone omogenee A in base a normativa regionale e piani urbanistici comunali (PRG);
• centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico (qui non è definito dalla norme come individuarli con certezza)

Definizione: cosa si intende per immobile sottoposto a vincolo.

In queste zone la Demolizione e ricostruzione deve avvenire in maniera praticamente “fedelissima”

La demo-ricostruzione in questi ambiti territoriali dovrà mantenere:

• sagoma
• prospetti
• sedime
• caratteristiche planivolumetriche e tipologiche preesistenti
• escluso ogni incremento volumetrico.

Una bella gatta da pelare, per chi intende rinnovare gli edifici esistente, quando ci si deve adeguare alle norme di settore sopravvenute.

<<gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria;>>

Gli immobili situati in queste particolari ambiti territoriali vedranno complicare anche la procedura edilizia.

In esse non si potrà più utilizzare la normale Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA), ma l’intervento richiederà il previo ottenimento del Permesso di Costruire.
Resta sempre fatta salva la possibilità di usare la “Super-SCIA”, cioè la SCIA alternativa al Permesso di costruire.
Nota bene: le norme regionali potrebbero aver disciplinato diversamente le procedure e categorie di intervento.

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