Superbonus 110 su appartamenti ad uso promiscuo ufficio o altro. • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
13/07/2021
Superbonus

Massima attenzione per interventi con detrazioni fiscali svolti dai proprietari su abitazioni locate a terzi.

LA RISPOSTA ALL’INTERPELLO 919-173/2021 CHIUDE TUTTE LE POSSIBILITA’ (PER ORA)

Continua ad essere oggetto di interpelli la problematica dell’applicazione della detrazione per l’efficientamento energetico “Ecobonus 110” ex art. 119 L. 77/2020, sulle abitazioni all’indirizzo delle quali risulti una sede o unità locale di Partita IVA.

Dopo che la Circolare dell’Agenzia delle Entrate dell’8 agosto 2020 sostenne che la maxi detrazione non spetta per gli immobili qualificabili come: beni relativi all’impresa ai sensi dell’art. 65 TUIR e beni strumentali per l’esercizio di arti e professioni ai sensi dell’art. 54 c. 2 TUIR (fatti salvi gli interventi su parti comuni di edifici composti da più unità immobiliari), diversi sono stati i quesiti sulla applicabilità del Super Ecobonus 110% nei casi di utilizzo misto dell’abitazione.

(a tal riguardo si richiama il mio articolo del 6 maggio 2021 “Sull’abitazione utilizzata con destinazione d’uso mista, applicabilità ad ostacoli delle detrazioni fiscali”

Nelle risposte che si sono succedute era stato appurato che la detrazione subiva una riduzione del 50 per cento in caso di:

(risposta 65/2021) di attività classificata come imprenditoriale o professionale ancorché esercitata in modo occasionale (il caso riguardava un bed and breakfast);
(risposta 198/2021) utilizzo dell’abitazione ai fini professionali sia limitato a una sola stanza;

Tenuto conto che in tutti i casi esaminati il richiedente era sempre unico proprietario, restava da chiarire SE la riduzione al 50% fosse da applicarsi anche qualora l’intervento fosse eseguito da un terzo avente titolo sull’immobile.

Non era stato delineato altresì se per la riduzione della percentuale di detraibilità fosse sufficiente avere la sede legale dell’attività anche se materialmente la stessa non vi è esercitata.

Nell’ordinarietà dei fatti sono molte le attività che per le loro peculiarità non hanno alcun rapporto diretto con la fruibilità dell’immobile. Si pensi ai rappresentanti, agli artigiani che eseguono le prestazioni dai committenti ma anche a molti professionisti e non ultimo a tutte le partite IVA aperte per le attività dell’on line.

Quelli citati non sono rare eccezioni, sono regole; così come non sono eccezioni tutte quelle attività esercitate operativamente presso altri locali ma che conservano la sede della propria Partita IVA presso le mura domestiche.

La risposta della DRE Calabria chiude il cerchio a queste questioni e purtroppo come spesso accade NON LO CHIUDE IN FAVORE DEI CONTRIBUENTI.

Nel caso esaminato (Interpello 191-173/2021):

il richiedente è titolare di partita iva, nella dichiarazione di inizio attività inviata all’Agenzia delle entrate, modello AA9-12 ha indicato, al quadro B, come luogo di esercizio dell’attività, l’immobile oggetto dei lavori; tuttavia, per lo svolgimento della sua attività (consulenza fiscale on line) ha da poco preso in comodato d’uso gratuito una stanza di un immobile di terzi, comodato regolarmente registrato (n° 266, serie 3 del 24/03/2021), superando anche eventuali dubbi sull’utilizzo promiscuo dell’immobile oggetto dei lavori;
il padre, familiare convivente nello stesso immobile, è anch’esso titolare di partita iva, svolge l’attività di agente di commercio. Nella dichiarazione di inizio attività inviata all’Agenzia delle entrate, modello AA9-12 ha indicato, al quadro B, come luogo di esercizio dell’attività, l’immobile oggetto dei lavori. Rispetto a tale circostanza, l’istante riscontra dubbi sulla piena applicabilità del 110%, dal momento che l’immobile oggetto degli interventi potrebbe essere considerato “ad uso promiscuo”. Sul punto, l’istante riferisce che di fatto l’attività del padre è svolta presso le sedi delle aziende per le quali ha un mandato di agenzia e comunque spostandosi con la propria auto, considerata, come avviene per le generalità degli agenti e dei rappresentanti di commercio, auto-ufficio.

A fronte di ciò l’Agenzia delle Entrate risponde esprimendo nella sua espressione formale due interpretazioni fondamentali:

la “valutazione deve essere effettuata in senso oggettivo, per cui la detrazione spetterà sul 50 % della spesa in tutte le ipotesi in cui l’immobile sia utilizzato “promiscuamente” per l’esercizio di arti, professioni o attività commerciale, anche da conviventi o comunque da soggetti diversi da coloro che sostengono la spesa e intendono fruire delle detrazioni.”
“occorre considerare che a tutt’oggi l’immobile oggetto di intervento risulta essere luogo di esercizio dell’attività del padre convivente dell’istante, per come indicato nella dichiarazione di inizio attività e mai variato. Ne discende che tale immobile sia utilizzato (o, comunque, possa essere potenzialmente utilizzato)anche per lo svolgimento dell’attività professionale, con conseguente possibilità di deduzione dei relativi costi secondo le regole stabilite per la determinazione del reddito di lavoro autonomo (es. art. 54 TUIR). Si ritiene pertanto che – ferma restando la sussistenza di tutti gli ulteriori requisiti e il rispetto degli adempimenti previsti dalla normativa e non oggetto del presente interpello – il Superbonus spetti esclusivamente sul 50 % delle spese sostenute”

IN DEFINITIVA PER L’AGENZIA DELLE ENTRATE:

È SUFFICIENTE CHE ALL’INDIRIZZO DELL’ABITAZIONE RISULTI UNA PARTITA IVA,

ANCHE SE QUESTA NON SIA ATTRIBUITA ALLA PERSONA FISICA CHE RICHIEDE IL SUPER BONUS
- ANCHE SE LA RELATIVA ATTIVITA’ POSSA ESSERE ANCHE SOLO “POTENZIALMENTE” ESERCITATA PRESSO L’IMMOBILE
- ANCHE SE SIA ESERCITATA IN MODO “OCCASIONALE”
- ANCHE SE SIA UTILIZZATO SOLO UNA MINIMA PARTE DEI MQ DELLA CASA

LA DETRAZIONE/CESSIONE DEL CREDTIO/SCONTO IN FATTURA per il 110% E’SEMPRE RIDOTTA AL 50%.

Non volendo in questa sede infierire più di quanto non sia già stato fatto dalla stessa Agenzia delle Entrate, non ci si trattiene dal notare il particolare utilizzo di alcune locuzioni: “occasionale” e “potenziale”.

Riguardo all’”occasionale” ci si chiede se ci si debba preoccupare anche qualora l’attività esercitata non sia sfociata nell’apertura di una Partita IVA, proprio per il suo carattere di non abitualità.

Potrebbe DAVVERO essere sufficiente una prestazione di lavoro autonomo occasionale, una vendita di beni propri saltuaria a perdere il 50% del credito derivante dal Superbonus o l’Agenzia ha utilizzato il termine “occasionale” in maniera generalista e non fiscale?

In riferimento al “potenziale” la portata è devastante include non solo tutto il mondo dell’on line, delle prestazioni intellettuali ma si disperde ad ogni possibilità.

Paradossalmente anche un’industria che avesse Sede presso la residenza del Titolare “potenzialmente” potrebbe esercitare l’attività in casa; magari non per la fase di lavorazione ma per la fase di gestione degli ordini sì.

Per dare un’idea dei numeri, il Comunicato Stampa del MEF 11/02/2021 affermava che nel 2020 ANNO STORICO DEL LOCK DOWN sono state aperte in Italia 467.400 Partite IVA di cui il 72,2% da persone fisiche.

Supponendo con approssimazione che in Italia ci siano circa 5.000.000 di partite IVA aperte esclusivamente a Persone Fisiche (ovvero escluse le società di ogni dimensione), quante di queste avranno sede in immobili abitativi e gestite in modo promiscuo?

E NON di minor importanza: in quanti casi un affittuario con contratto di locazione ad uso abitativo avrà aperto una Partita IVA legata ad attività che non richiede il concreto utilizzo dell’immobile, senza comunicare questa informazione al proprietario?

Cosa dovrebbe attendersi il proprietario che ignaro della situazione avesse eseguito interventi rientranti nel 110% su un immobile residenziale locato a terzi che Vi hanno aperto la loro posizione fiscale?

Come già sollecitato, tenuto conto che l’Agenzia delle Entrate si presta ad interpretare e a comunicarci il suo orientamento ma non si sostituisce al legislatore, si sostiene con decisione la necessità che sia trattato e corretto l’argomento sotto l’aspetto normativo.

Si è parlato in queste settimane di volontà di ampliare la platea dei beneficiari dei Superbonus, intanto si potrebbe iniziare da qui.

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