Superbonus 110, quali appartamenti in condominio possono applicarlo? • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
18/07/2020
Ristrutturazione Edilizia

La cessione del credito per ristrutturare alloggi privati può avvenire per poche tipologie edilizie

Proseguo con l’analisi del provvedimento normativo convertito in legge più atteso dal settore edile: il Decreto Rilancio n. 34/2020, approvato in via definitiva il 16 luglio 2020 al Senato.

Bisogna ammettere che ci sono stati diversi cambiamenti rispetto alla prima versione promulgata di questo decreto. In particolare sono state riviste le categorie di immobili che hanno accesso al beneficio straordinario del 110 per cento.

Quali tipologie abitative sono ammesse e come individuarle?

Intanto occorre fare distinzione tra due famiglie di intervento edilizio o di ristrutturazioni:

Ecobonus (efficientamento energetico);
Sismabonus (rischio antisismico).

Si rende necessario collegare le tipologie abitative che possono accedere al bonus.

Lo spiego suddividendoli in due paragrafi, ricordando che principalmente si applica su costruzioni a destinazione d’uso residenziale (salvo quelli previsti dal comma 9 art. 119 del Decreto).

L’UNITA’ IMMOBILIARE COME ELEMENTO DISTINTIVO PER INTERVENTI

Vorrei premettere che nel momento in cui scrivo non è disciplinata la definizione di unità immobiliare a cui si applicano i benefici, ma sarà specificato dai provvedimenti attuativi.
Mi sbilancio ritenendo idonea una definizione di ambito urbanistico: per unità immobiliare in questo caso si dovrebbe intendere come appartamento comprensivo delle relative pertinenze (cantine, garage, sottotetti).
Al contrario se si dovesse ammettere l’individuazione delle unità immobiliari sul criterio catastale, si avrebbe una moltiplicazione abnorme del massimale complessivo da portare in detrazione, sotto forma di cessione del credito.
E non credo che sia proprio questa l’intenzione del legislatore.

Appartamento di proprietà esclusiva situato dentro il Condominio: quando accede ai benefici del Bonus.

Nella versione definitiva è apparso un limite diverso per le proprietà esclusive, prendendo il posto delle “prime” e “seconde” case:

<<unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno.>>

Non tutti gli appartamenti in edifici condominiali accedono automaticamente benefici derivanti dai sottostanti interventi edilizi.
Al contrario nel D.L. 34/2020 è stato inserito una condizione molto raffinata, con la quale invece restano esclusi gli appartamenti situati in contesti condominiali veri e propri, cioè con unico accesso da spazi comuni come androni, scale, ascensori e perfino resedi/piazzali.

Negli edifici condominiali (o meglio, plurifamiliari) la condizione essenziale di accesso al Superbonus per il singolo appartamento è la concreta autonomia funzionale, comprovata dal almeno un accesso esterno.

Pertanto la valutazione di ammissibilità si dovrà valutare pressoché sempre, tuttavia si possono elencare alcune tipologie abitative ben note a tutti che accedono ai bonus:

villette a schiera: di solito “tagliata” verticalmente, dotata di resedi esclusivi comunicanti con lo spazio pubblico come strade;
Case a ballatoio: solamente nel caso in cui siano dotate di camminamento e ballatoio esclusivo fino all’esterno;
Case in linea: di solito sono “tagliate” orizzontalmente, e devono avere accesso da parti tutte esclusive quali resedi, camminamenti e vano scala. Questo è probabile che avvenga con tipologie con pochi piani fuori terra;

E’ sufficiente avere (almeno) un accesso esclusivo in aggiunta a quello/i già di tipo condominiale?

Temo di no: il Decreto Rilancio contiene una forma raffinata, appunto, che esclude gli alloggi privi di reale “indipendenza funzionale”.
In questo modo la distinzione passa attraverso l’effettiva indipendenza dell’appartamento dalla vita condominiale, visto nel suo insieme.

La cosa potrà apparire grottesca e contraddittoria, ma deriva dalla formula per ammettere le villette a schiera solitamente costruite con unica struttura intelaiata in cls armato, condizione quest’ultima che in origine le avrebbe qualificate come “condominio”, piuttosto che un allineamento di proprietà private.

In compenso i giochi rimangono aperti per quelle palazzine anni Sessanta di tre piani fuori terra, dove c’è un vano scala esclusivo per ciascun appartamento. Dura Lex…

CATEGORIA DI INTERVENTO E TIPOLOGIE ABITATIVE

1 # (Super)Ecobonus, art. 119 comma 1 lettere A, B e C del D.L. 34/2020:

Le opere di efficientamento energetico si articolano in tre tipologie, collegate per alle tipologie abitative:

A) isolamento termico di coibentazione dell’involucro superiore al 25% della superficie lorda disperdente, con relativi massimali:

Edificio unifamiliare (villette a solo): 50.000 €
Unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano:
– funzionalmente indipendenti;
– e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno; 50.000 €
Condominio da 2 a 8 unità immobiliari abitative: 40.000 € per ciascuna unità;
Condominio oltre 8 unità immobiliari abitative: 30.000 € per ciascuna unità;

B) interventi sulle parti comuni degli edifici per sostituire un impianto termico centralizzato con sistema centralizzato di riscaldamento, raffrescamento o ACS ad alta efficienza e tecnologia:

Condominio da 2 a 8 unità immobiliari abitative: 20.000 € per ciascuna unità;
Condominio oltre 8 unità immobiliari abitative: 15.000 € per ciascuna unità;

C) Sostituzione caldaia con impianto di riscaldamento, raffrescamento o ACS ad alta efficienza e tecnologia:

Edifici unifamiliari: 30.000 €;
Unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano:
– funzionalmente indipendenti;
– e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno; 30.000 €

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SUPER SISMABONUS “110%” SVINCOLATO DALLE TIPOLOGIE EDILIZIE

Per questa categoria di Sismabonus invece non esiste un particolare meccanismo di selezione per tipologie edilizie e destinazione d’uso come per il Super Ecobonus. E stiamo parlando degli interventi finalizzati per adeguare sismicamente gli edifici esistenti, e per quelli inizialmente previsti per la ricostruzione delle zone colpite da eventi sismici.

Infatti l’articolo 119 comma 4 del D.L. 34/2020 richiama gli interventi descritti ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del D.L. 63/2013, convertito con modificazioni dalla L. 90/2013:

A sua volta il comma 1-bis dell’art. 16 D.L. 63/2013:

comprende abitazioni ed edifici produttivi;
richiama alcuni interventi edilizi disciplinati dall’art. 16-bis comma 1 lettera i) del D.P.R. 917/1986, che non prevedono distinzioni con tipologie edilizie e destinazioni d’uso.

Anche i restanti commi da 1-ter a 1-septies dell’art. 16 D.L. 63/2013 non prevedono particolari esclusioni legate alle tipologie edilizie e destinazioni d’uso.

Infatti lo scopo principale del Sisma bonus è quello di consentire la ricostruzione, o meglio il ripristino, del patrimonio edilizio danneggiato dagli eventi sismici.

CONCLUSIONI

Bene, spero che l’articolo sia stato di aiuto a trovare risposte che cercavi.
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