Superbonus 110% anche in zone agricole, paesaggistiche e centri storici

Superbonus 110

Il beneficio fiscale prescinde dalla zonizzazione urbanistica e dai vincoli presenti

Nel giro di pochi giorni il Decreto Rilancio n. 34/2020 verrà convertito in legge con diverse modifiche, che ho già anticipato in specifico approfondimento.

Salvo ulteriori complicazioni, la versione definitiva contempla una serie di miglioramenti e distinzioni per applicare la detrazione fiscale del 110 per cento su alcuni tipi di ristrutturazione edilizia di riqualificazione energetico e antisismici per i relativi edifici ammessi a ciò.

#MIEI DOSSIER SUPERBONUS 110

In molti mi avete domandato se sia possibile usufruire del bonus in base a:

  • Ubicazione dell’edificio;
  • Zonizzazione del Piano Regolatore Comunale;
  • Vincoli paesaggistici;

Ebbene sì, gli aspetti urbanistici non sono stati esclusi a priori dal Decreto Rilancio, come invece avviene per il Bonus Facciate o il Piano Casa.

Pertanto è possibile valutare l’accesso alle categorie dei superbonus se l’edificio è situato in diverse zone urbanistiche, che riporto anche in base alle zone omogenee del D.M. 1444/68:

  • Centri storici (zone A);
  • Periferie (zona B);
  • Zone agricole (zona E)
  • Zone con vincolo paesaggistico;

Addirittura le modifiche apportare al Decreto Rilancio hanno previsto uno specifico meccanismo per gli edifici situati in zone con vincolo paesaggistico, inserito (in grassetto) nel comma 2 dell’art. 119:

L’aliquota prevista al comma 1, alinea, del presente articolo si applica anche a tutti gli altri interventi di efficientamento energetico di cui all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, nei limiti di spesa previsti, per ciascun intervento di efficientamento energetico, dalla legislazione vigente e a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di cui al citato comma 1.
Qualora l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o gli interventi di cui al citato comma 1 siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la detrazione si applica a tutti gli interventi di cui al presente comma, anche se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di cui al medesimo comma 1, fermi restando i requisiti di cui al comma 3.

Giustamente il legislatore ha previsto un possibile problema di natura urbanistico che potrebbe limitare l’accesso al beneficio fiscale di cessione del credito per certe categorie di edifici. E per evitare ciò viene consentita la massima detrazione per tutti i cosiddetti interventi “trainati” di efficientamento energetico, anche senza effettuare almeno uno delle tre tipologie di intervento di risparmio energetico (indicato all’art. 119 comma 1).
In altre parole, si deroga la possibilità di effettuare i restanti interventi rientranti già in Ecobonus 50-65% qualora ci siano condizioni ostative da vincoli paesaggistici o beni culturali, oppure da vincoli o limiti imposti dal Piano Regolatore e Regolamenti Edilizi comunali.

Infatti anche gli strumenti urbanistici comunali possono imporre limiti, prescrizioni e gradi di tutela simili a quelli più conosciuti dei vincoli paesaggistici.

I Piani Regolatori comunali possono infatti aver classificato e zonizzato gli edifici in base alle caratteristiche di pregio storico, architettonico e culturali, anche senza che ci sia la contemporanea presenza di vari vincoli imposti da altre normative (es. enti parco, siti comunitari, paesaggio, ambientale, ecc).

Centri storici e non solo (zone A)

In queste aree il D.L. Rilancio non ha inserito in automatico l’esclusione dal beneficio, pertanto è possibile iniziare a valutare se l’edificio può usufruire del bonus. Certamente questi tessuti insediativi meritano un occhio di attenzione maggiore, proprio perché caratterizzati da molta edilizia storica.

Ed ecco che suggerisco caldamente di incaricare un professionista tecnico specializzato a verificare se sull’edificio siano presenti condizioni di interventi, prescrizioni o disposizioni del Piano Regolatore comunale.

Per esempio potrebbe aver escluso la possibilità di realizzare cappotti su facciate o coperture, per salvaguardare la facciata con valenza storica; oppure il divieto di installare impianti e pannelli solari di ogni tipo sul tetto. E vi assicuro che è probabile trovare queste disposizioni in centro storico.

Attenzione che le zone omogenee A non sono soltanto i centri storici: possono benissimo essere anche nuclei storici sparsi in territorio aperto, quindi attenzione anche in zona agricola.

 Zone agricole (zone E)

Il territorio agricolo è molto vasto in Italia, e da alcuni anni le normative urbanistiche regionali lo hanno tutelato maggiormente con apposite norme di tutela e salvaguardia.

Infatti queste disposizioni hanno avuto lo scopo di evitare la costruzione di edifici “civili”, e di limitare l’edificazione soltanto per fini agricoli, in particolare per le aziende agricole.

Inoltre in zona agricola sono presenti molti edifici con caratteristiche storiche, di pregio architettonico e di valenza paesaggistica, al netto dei relativi vincoli. Infatti anche in queste aree le norme regionali, e soprattutto i Piani Regolatori comunali e Regolamenti Edilizi possono aver introdotto divieto di effettuare certi tipi di intervento.

Ad esempio, come per il centro storico, per salvaguardare edifici testimoniali come coloniche, masserie, poderi e cascinali, certi interventi comportanti modifiche esteriori potrebbero essere vietati; e quindi di nuovo, addio cappotto, pannelli solari, ecc.

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Vincoli paesaggistici

La disciplina è prevista dal D.Lgs. 42/2004, il Codice del Beni culturali e paesaggio, pertanto una normativa nazionale che è ulteriormente raffinata dai piani paesaggistici regionali.

Qui bisogna applicare un approccio diverso, e pertanto per verificare la fattibilità applicativa del superbonus 110% si dovrà operare su due fronti:

  • Verificare il piano paesaggistico regionale, e le relative prescrizioni/direttive attinenti alla zona di intervento; potrebbe essere infatti vietata l’installazione di pannelli solari in una certa area di campagna, per esempio.
  • Controllare la procedura di intervento, cioè se rientra nel regime ordinario o semplificato di Autorizzazione paesaggistica, oppure ne sia addirittura esonerato (D.P.R. 31/2017).

Conclusioni

In tutti i casi consiglio prudenza per cantare vittoria circa l’accesso ai benefici del super bonus: occorre sempre far verificare il proprio immobile da un tecnico specializzato di vostra fiducia, affinché si accerti che non ci siano previsioni urbanistiche capaci di escludere del tutto o in parte la fattibilità degli interventi.

Vi assicuro che in Italia la disciplina urbanistica e vincolistica è assai complessa.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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