Stato Legittimo, parti comuni e unità immobiliari nel Superbonus

Sfatiamo subito l’idea del “bomba libera tutti” sugli edifici condominiali con irregolarità di vario tipo.

Sicuramente qualche “collega” avrà da dissentire su quanto segue, ma bisogna chiarire da subito quali rischi e operazioni dovremo svolgere noi Tecnici professionisti in materia di verifica dello stato legittimo degli immobili, nell’ambito degli interventi trainanti del D.L. 34/2020 (Superbonus 110%).

Con la conversione in legge del “Decreto Agosto” cioè il D.L. 104/2020, sono state approvate alcune modifiche al c.d. Decreto Rilancio, convertito in legge con votazione definitiva alla Camera del 12 ottobre 2020.

Tra questi emendamenti ne figurano un paio interessanti: uno è relativo all’accesso autonomo (già commentato nel blog), l’altro riguarda la Stato Legittimo delle parti a comune interessate dagli interventi del Superbonus.

L’emendamento provvederà ad inserire un nuovo comma successivo al comma 13-bis del D.L. 34/2020 (conv. con modifiche da L. 77/2020).

13-ter. Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi».

Abusi e irregolarità interne alle unità in condominio, come comportarsi

Trovo aberrante questa impostazione: in sostanza il legislatore autorizza noi Tecnici ad “ignorare” le difformità presenti all’interno delle proprietà esclusive negli edifici plurifamiliari. E per edificio plurifamiliare si intende un edificio da almeno due unità immobiliari.

La finalità di questo nuovo comma è derogare l’applicazione ontologica dello Stato legittimo dell’immobile/fabbricato, per semplificare gli interventi in SuperBonus soltanto quando si opera sulle parti comuni.

Prima di proseguire, trovo corretto riportare la definizione di stato legittimo del fabbricato o dell’unità immobiliare, presente nell’art. 9-bis DPR 380/01 e introdotta dal D.L. 76/2020 “Decreto Semplificazioni”:

9-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unita’ immobiliare e’ quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unita’ immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo e’ quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unita’ immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Le mie osservazioni e critiche operative sulla scelta.

In primo luogo costituisce un pericoloso precedente di deroga ad un principio fondamentale già consolidato da decenni nella giurisprudenza amministrativa. In sostanza sia il professionista che al controllore ente pubblico è disposto di non dare conto delle irregolarità interne.

In secondo luogo si crea una gigantesca disparità di trattamento rispetto agli stessi lavori incentivati e svolti su edifici unifamiliari o singole unità immobiliari situate in edifici plurifamiliari.

Tanto valeva dichiarare davvero il “Giubileo dell’Urbanistica” o fare il Condono edilizio 4.0, come sostengo da anni e nel mio libro “Ante ’67”.

Il legislatore ci chiede espressamente di circoscrivere l’ambito applicativo delle verifiche da svolgere sulle parti a comune: la sintesi di ciò dovrà avvenire appunto con nostra asseverazione, omettendo ogni discordanza sulle parti “non condominiali”.

Spesso possono presentarsi situazioni di fatto, magari tollerate o meno dai restanti proprietari condomini. Ma effettuare opere illecite su parti comuni all’interno dell’unità immobiliare esclusiva è molto facile: pensiamo alle modifiche compiute dal singolo condòmino sulle facciate (finestre, porte, balconi) ma anche all’interno, cioè sui muri portanti (varchi, porte, eccetera).

A dirla tutta, occorre porsi il problema di eventuali difformità sulle singole unità immobiliari, in quanto per poter accedere agli interventi trainati da farsi al loro interno, non parliamo più di parti comuni.

Difformità su parti condominiali interne ed esterne: il consenso del Condominio.

Se rammentiamo bene esiste un fermo principio valido perfino per ottenere il rilascio di sanatorie, condoni, e permessi vari: per ottenere questi titoli abilitativi è assolutamente necessario che sia stato acquisito in maniera univoca il consenso espresso del proprietario (Cons. di Stato n. 4818/2014).

Non per nulla nella modulistica standardizzata nazionale e regionale è richiesto espressamente di indicare se per opere interessanti le parti a comune è stato acquisito il formale consenso condominiale.

L’abuso edilizio presente all’interno delle unità immobiliari può configurare anche abuso edilizio sulle parti a comune.

A livello deontologico e di diligenza professionale come si concilia questa cosa, nel valutare la conformità del sistema Edificio-unità immobiliari? Se da una parte è vero che le asseverazioni del tecnico e i relativi accertamenti fiscali sono stati circoscritti alle parti comuni soltanto nel SuperBonus, è anche vero che il Tecnico farebbe bene a non ignorare i problemi interni.

Faccio un’esempio estremo ma utile per capirsi: in alcuni appartamenti sono stati fatti interventi illeciti che hanno inciso sulla statica delle strutture, e dopo un po’ di tempo si manifestano danni e lesioni.
Tu Tecnico, mica penserai di cavartela dietro questo nuovo articolo di legge che consente di glissare all’interno delle singole unità solo per salvare il Superbonus del condominio, ignorando un aspetto rilevante come quello strutturale?

Devo andare avanti toccando pure gli aspetti vincolistici, paesaggistici e beni culturali?

Adesso veniamo ai casi pratici: quando saremo incaricati di fare APE di attestazione prestazione energetica ante opera, come dovremo comportarci di fronte ad appartamenti con difformità che incidono sugli aspetti energetici e termotecnici?

Chiudiamo gli occhi pure lì, quando vedremo discordanze dai titoli edilizi abilitativi? Dichiarare una falsa APE su appartamenti con difformità non mi sembra una valida tattica, posto che le norme in alcune regioni sono molto severe nell’incrociare i dati catastali e urbanistici.

Come comportarsi quando ci sarà da fare APE ad unità immobiliari aventi destinazioni d’uso diverse da quelle autorizzate, oppure con frazionamenti o impianti illeciti? Una piccola riflessione direi di iniziare a farla, visto che si vanno a toccare pure gli aspetti di Agibilità/Abitabilità.

Irregolarità di volumetria, sagoma, prospetti, sedime, distanze legali, sicurezza strutturale: sono aspetti e violazioni inerenti le parti a comune

Dunque, ammesso e non concesso di accettare la linea del “chiudere gli occhi” di fronte agli illeciti relativi alle sole unità immobiliari esclusive, adesso analizziamo il piatto forte sulle possibili irregolarità di tipo primario.

La definizione di stato legittimo dell’immobile e dell’edificio adesso esiste, e non può essere più interpretabile, perchè è abbastanza chiara.

Asseverare il pieno stato legittimo dell’edificio significa attestare la conformità di ogni porzione che risulti legittimata da relativo titolo abilitativo, senza distinzioni tra Permesso di Costruire, SCIA o CILA (e quelli pregressi).

Le caratteristiche urbanistiche dell’edificio nel suo insieme, sono da considerare parti a comune o parti esclusive?

Volumetria, sagoma, prospetti o facciate, posizione del fabbricato, rispetto delle distanze legali, altezza massima, sicurezza statica: sono afferenti alle parti a comune, mica vogliamo mettere in discussione questo?

Il nuovo comma 13-ter ci indica che dovremo dare conto e asseverare lo stato legittimo degli edifici plurifamiliari relativamente alle parti comuni interessate dai medesimi interventi.

In altre parole, ad esempio quando dovrà essere effettuato il cappotto su una facciata, si dovrà riscontrare la conformità relativa ad essa.

Quindi dovremo rappresentare la facciata, anche per raffigurare correttamente gli elaborati tecnici di vario tipo (L. 10/91, autorizzazioni paesaggistiche ove necessarie, eccetera): quindi occorre rilievo, e verificare se i parametri urbanistici correlati o desumibili da essa superano le nuove tolleranze ex art. 34-bis del TUE.

Come comportarsi quando si scoprirà che la palazzina è più alta di un metro rispetto al progetto originario complessivo del fabbricato? oppure è più lunga su un lato?

E coi prospetti come la mettiamo? La facciata è una parte comune, giusta definizione del Codice Civile in ambito condominiale.
In sostanza si dovrà comunque verificare la legittimità di verande, balconi, modifiche di sagome effettuate con nuove pareti o infissi, chiusura di porticati con vetrate scorrevoli, pergole bioclimatiche e quant’altro.

Chiaramente il problema bisogna porselo anche su altri versanti per queste possibili incongruenze: vincoli, sicurezza strutturale, e via di nuovo le norme settoriali.

Vietato pensare che difformità urbanistiche e catastali di singole unità in edifici plurifamiliari non possano pregiudicare il Superbonus 110% per opere condominiali.

I giornali e portali stanno battendo la notizia come specie di “vittoria”, presentando una zona libera da possibili verifiche in ambito urbanistico edilizio.

Anche stavolta inviterei ad usare prudenza e coscienza, prima di esultare.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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