Stato Legittimo immobili, cambia ancora la definizione con emendamento Salva Casa

Come previsto, modificato Stato Legittimo sull’ultima pratica edilizia

La Commissione Ambiente lo scorso giovedì 11 luglio 2024 fa ha votato l’approvazione dell’emendamento 1.28, finalizzato a modificare il comma 1, lettera b), numero 1 dell’articolo 1 del decreto legge n. 69/2024, comportante a sua volta la modifica della definizione di Stato Legittimo dell’immobile contenuta nell’articolo 9-bis c.1-bis del D.P.R. 380/01.

Giusto un mesetto fa ho commentato la prima versione di Stato Legittimo modificata dal Decreto Legge Salva Casa, entrata in vigore il 30 maggio 2024; era intuibile una seconda modifica del testo proposto, ed ecco che una versione successiva, che integra su alcuni punti quella già analizzata.

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Indice

L’emendamento approvato riguardante lo Stato Legittimo

L’emendamento ormai approvato in Commissione ha modificato ulteriormente la definizione di Stato Legittimo rispetto a quella già cambiata dal Decreto Legge Salva Casa. Per una migliore comprensione si riporta integralmente il testo dell’emendamento approvato:

Al comma 1, lettera b), numero 1), dopo le parole: la stessa o da quello inserire le seguenti:
, rilasciato o assentito,.

Conseguentemente, al medesimo comma 1,
a) alla lettera b), numero 1), sostituire le parole: rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa con le seguenti: a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi;

b) alla lettera b), numero 2), sostituire le parole: 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6 con le seguenti: 37, commi 1, 3, 5 e 6;

c) alla lettera b), numero 3), aggiungere, in fine, le seguenti parole: e le parole:
« non sia disponibile copia » sono sostituite dalle seguenti: « non siano disponibili la copia o gli estremi »;

d) dopo la lettera b), aggiungere la seguente:
b-bis) all’articolo 9-bis è aggiunto, in fine, il seguente comma:
« 1-ter. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso ».

Praticamente la nuova definizione coordinata di Stato Legittimo diviene la seguente:

Art. 9-bis – Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili

1. (omissis)
1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni di cui agli articoli 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre altresì il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia non siano disponibili la copia o gli estremi.
1-ter. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.

Cambiato il senso e l’applicazione dello Stato Legittimo immobili

Ci sono tre modifiche alla definizione di Stato Legittimo, che si integrano a quelle già apportate dalla prima versione del D.L. 69/2024, riguardanti:

  1. l’integrazione della definizione generale di Stato Legittimo, contenuta nel primo periodo nel T.U.E, in particolare sul ruolo dell’ultimo titolo abilitativo “totale” rispetto ad altri;
  2. la rimozione dell’ormai abrogato comma 4 articolo 37, cioè la previgente procedura di SCIA in sanatoria, trasferita nell’articolo 36-bis;
  3. estensione delle disposizioni da applicare quando non sia più disponibile la copia di pratiche edilizie, ma sussista un principio prova delle medesime, anche per quelle di cui non sono disponibili gli estremi. Significa che anche per queste casistiche lo Stato Legittimo potrà essere desunto dalle varie documenti probanti, citati dal quarto periodo della definizione di Stato Legittimo, quali atti notarili, catastali, cartografici, fotografici e comunque provenienti da archivi pubblici e privati (con data certa e provenienza dimostrabile).
  4. differenziato lo Stato Legittimo “condominiale” da quello esclusivo della singola unità;

Ultimo titolo abilitativo totale, ruolo nella sequenza di legittimità edilizia

In molti hanno l’aspettativa di poter riconoscere all’ultima pratica edilizia un qualsivoglia effetto sanante o condonatorio, tuttavia dovranno attendere: secondo la nuova stesura che si andrà ad analizzare, non emerge un meccanismo utile a conclamare un legittimo affidamento. Questa possibilità era attesa e pure annunciata più volte, ma è presto per poterla considerare avverata con queste modifiche apportate dall’intero percorso Salva Casa.

Intanto cambia ancora la prima frase riguardante la nozione generale di Stato Legittimo dell’immobile o della singola unità immobiliare, con modifiche incidenti su più punti al suo interno:

  1. al netto di quelle trasformazioni rientranti in epoca esonerata da obbligo, è stabilito che il primo stadio di partenza della legittimità immobiliare debba riferirsi alternativamente ai titoli che hanno:
    • autorizzato o legittimato la prima costruzione;
    • oppure all’ultimo titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio “integrale” (cioè interessante l’intero immobile o l’intera unità immobiliare), ma a condizione che il Comune abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi in sede di rilascio del medesimo.
  2. vengono compresi nel precedente perimetro degli ultimi titoli abilitativi, contemplanti interventi totali, anche quelli assentiti (SCIA e DIA, rimanendo incerta l’ammissibilità di CILA, CILAS, Articoli 26 e Articoli 48 L. 47/85);

Occorre approfondire la prima questione relativa all’ultimo titolo “totale” e suoi possibili effetti implicitamente sananti, in nome di un presunto legittimo affidamento. Pensiamo al classico caso in cui l’immobile sia stato rappresentato con una certa consistenza in una Concessione Edilizia rilasciata nel 1986, ma che risulti incoerente con quanto autorizzato da una precedente licenza edilizia del 1972: questa discordanza di rappresentazione rende evidente un qualcosa che risulta sprovvisto di titolo, e pertanto da regolarizzare (tranne i casi di tolleranze costruttive ed esecutive).

La volontà di prevedere un simile meccanismo era espressamente nella relazione illustrativa del Decreto Legge 69/2024, ma come è noto essa non ha alcun valore di fonte normativa e tanto meno valenza interpretativa nelle varie sedi.

Diciamo che da una parte l’intento sotteso dal legislatore era evidente, ma le due consecutive riformulazioni (decreto iniziale ed emendamento approvato) non sembrano essere andate nella stessa direzione, o per lo meno non risultano essere ben chiare.

Questo titolo abilitativo “totale”, e ipoteticamente sanante il pregresso, non deve aver contemplato interventi parziali sull’edificio o singola unità, perchè l’intera definizione generale di Stato Legittimo è integrata da eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Motivo per cui, eliminiamo subito quelle pratiche riguardanti modeste opere.

Il punto nodale è un altro: affinché questo titolo abilitativo globale possa divenire il punto zero dell’intero immobile o singola unità, occorre che il Comune abbia provveduto a verificare la legittimità di quelli precedenti ad esso.

Cosa potrebbe significare, visto che la verifica comunale potrebbe essere stata effettuata a livello:

  • formale, cioè l’esistenza o menzione dei titoli abilitativi pregressi;
  • sostanziale, effettuando paragoni tra stato attuale dell’ultimo titolo e lo stato licenziato/assentito in quello precedente;

Tra queste due casistiche, si annida anche il terzo incomodo: è possibile pure che tra i rispettivi stati di rappresentazione (grafica e di relazione tecnica) vi siano state delle ulteriori incongruenze, ai limiti della falsificazione: d’altronde chi veniva a controllare queste discordanze in un epoca in cui lo Stato Legittimo non era neppure pensabile?

Pertanto, ai fini dell’attestazione dello Stato Legittimo entro tolleranze, con questa nuova formulazione sarà necessario che il Tecnico abilitato verifichi a sua volta se il Comune, in queste pratiche, abbia a sua volta verificato la legittimità dei pregressi titoli.

Differenziate parti comuni da singole unità in Stato Legittimo

Mi limito ad accennare che l’emendamento approvato ha provveduto a separare in due l’ambito applicativo dello Stato Legittimo: il promulgando comma 1-ter si aggiunge alla definizione generale, addirittura intersecandosi: prima si distingue lo Stato legittimo dell’immobile da quello della singola unità immobiliare, e poi si aggiunge una distinzione “verticale” tra le porzioni componenti l’edificio.

Anticipo che nell’edificio diventa impossibile scorporare nettamente le parti condominiali previste dall’articolo 1117 del Codice Civile e il resto.

Infatti in condominio si compra l’appartamento e la corrispondente quota millesimale delle parti indivise.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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